一

地產(chǎn)全行業(yè)進(jìn)入隧道時間，已逾三年，正在進(jìn)行時的這輪2024中報業(yè)績披露，正好卡在這個時間整數(shù)上，構(gòu)成了一個紀(jì)念與反思的時間窗口。???????????

還記得兩年多前，跟很多地產(chǎn)人交流職業(yè)生涯話題，印象最深刻的一句話是，「等到大結(jié)局再說」。???????????????????????????????

如今，地產(chǎn)大結(jié)局等了三年多，依然未見終局，大家的心思日漸分化。

有人覺得自己看見了，開始果斷抽身斷舍離；

有人看見了，但不相信，于是，以半躺平的心態(tài)來對付這個其實躺不平的時代；

也有很多人主動脫敏大結(jié)局，專注于劇情本身，投身于過程，無問東西。????????????????????????????????????????????????????????????????????

以上三種心態(tài)，塑造出不一樣的地產(chǎn)職場景觀。

但是，令人意外的是，我們發(fā)現(xiàn)了還有第四種情緒。

二

十天前，董小姐寫了一篇文字談綠城的投資策略在發(fā)生變化。

字里行間，有一段對話非常吸引我。??????

董小姐問，「行業(yè)都在收縮與聚焦，綠城不例外。但是，當(dāng)綠城的投資進(jìn)一步下沉、并加強(qiáng)滲透長三角，全國化的路徑還走嗎？綠城會回歸到多年前甘于做區(qū)域型房企的狀態(tài)嗎？」

一位綠城朋友說，今年銷售額穩(wěn)在全國TOP4，有足額凈利潤，這是大方向，也是對股東最大的交代。「至于公司是長三角的綠城，還是全國化的綠城，在這個前提條件面前，并不重要?！?/p>

另一位綠城朋友說，「2023年長三角城市群的GDP已經(jīng)是全世界TOP3，如果能做長三角最具代表性的房企，難道不牛逼嗎？」

交流期間，我們感受到，一種驕傲與自豪的情緒在綠城人那里流淌，它們?nèi)绱颂烊唬瑤缀鯖]有掩飾，很輕易地就能被外界所捕捉。一個「不牛逼嗎」的反問，非常傲嬌。??????????????????????????

這個發(fā)現(xiàn)實在讓人興奮。

過去三年多，壞消息太多，好消息太少，樂觀的情緒價值連城。更別提驕傲與自豪了。????

三

自豪的背后，站著一個共識。???????????????????????

地產(chǎn)三年大調(diào)整，它的幅度、烈度與廣度，相信超過所有人的預(yù)期。是的，哪怕是當(dāng)初調(diào)控政策的主設(shè)計人也可能始料未及。

但是，它也以同樣劇烈的方式徹底終結(jié)了很多似是而非的商業(yè)辯論，留下了一個最有說服力的共識：

「安全才是最大的負(fù)責(zé)?！?/p>

沒有公司的安全，買房人的棲身之地遙遙無期，地產(chǎn)投資人的本息安全無從談起，地產(chǎn)職場人的小確幸也無處承載。

一個地產(chǎn)人比任何時候都意識到，今天可以有機(jī)會去從容設(shè)想和規(guī)劃未來半年、未來一年的地產(chǎn)職業(yè)生涯，竟是一件多么幸運(yùn)的事情。

放到數(shù)年前，恐怕沒有地產(chǎn)人會產(chǎn)生如此「恐怖」的念頭。

但今時今日，大形勢倒逼出最樸素的商業(yè)原則，讓它水落石出， 登上C位。????????????

很高興的是，在TOP10房企的高級管理人那里也聽到了回聲。??????

兩天前，在線聽了龍湖與綠城管理層的中報交流。綠城中國董事會主席張亞東說：??????????????????????????

「目前，對于下半年乃至明年上半年的主要經(jīng)營策略，我們還是保持底線思維、謹(jǐn)慎穩(wěn)健，采取確定性為先的原則，對客戶、員工、社會負(fù)責(zé)，追求確定性，不能冒險?！?/p>

印象中，張亞東這次發(fā)言不多，惜字如金。?????

我當(dāng)時就覺得，這段話一定會擊中很多地產(chǎn)人。

以前，謹(jǐn)慎是保守?，F(xiàn)在，謹(jǐn)慎是負(fù)責(zé)。?????

四

本輪地產(chǎn)大調(diào)整的一個核心特征，是企業(yè)血統(tǒng)的身份對決。???????????

從結(jié)局看，大家普遍的肉身觀感是，一方面沒有出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣，另一方面良幣驅(qū)逐劣幣的現(xiàn)象也并不明顯，而是由企業(yè)屬性與血統(tǒng)主導(dǎo)了出險次序，扮演第一因素。

在此基礎(chǔ)上，各個房企的發(fā)展風(fēng)格與治理體系，扮演第二因素。

基于此，我認(rèn)為，由綠城中國來代言「安全是最大的負(fù)責(zé)」共識，是非常恰當(dāng)?shù)摹?/p>

有兩個理由。

其一，綠城的身份屬性，介于民企與央國企之間，俗稱混合所有制房企。后者在這一輪大調(diào)整中，雖然出現(xiàn)了零星違約案例，但是，防守到了最后一刻，基本都守住了底線，無論交付還是增長。

今年一至七月，國內(nèi)拿地最多的開發(fā)商，分別是建發(fā)279億、綠城228億與中建壹品213億，綠城位居拿地榜第二名。拿地最見增長態(tài)度。?????????

其二，綠城是產(chǎn)品品質(zhì)的一面旗幟，但旗幟不是免死金牌。

過往十來年的歷史上，產(chǎn)品口碑爆棚的綠城數(shù)次因市場過度集中于單一市場、以及資金成本與治理體系而陷入危機(jī)，一直到戰(zhàn)投混改、引入新的治理體系，才一槌定音，夯實了長達(dá)十年的起飛跑道，而過去六年，尤其顯著。??????????????

與很多朋友交流，體會是，最大的綠城「變與不變」也發(fā)生于這六七年。

1，老宋是公司產(chǎn)品主義的靈魂，不可替代，底色依舊。??????????????????????

2，綠城的產(chǎn)品功力，向不同價位的產(chǎn)品客群投射，可上可下，可高可低。老宋當(dāng)年開了個頭，但是張亞東把它發(fā)揚(yáng)光大。這一策略是綠城規(guī)模擴(kuò)大的密碼。???????????????????????????????????????????????????????????????????

3，綠城成功收割了本輪行業(yè)產(chǎn)能縮減帶來的人才紅利，人才體系外向化特征開始奠定。??????????????????????????

4，綠城現(xiàn)在可能擁有史上最強(qiáng)的資產(chǎn)負(fù)債表與擴(kuò)張潛能。????

5，綠城的代建業(yè)務(wù)成功上市，并保持行業(yè)第一。?????????

6，依托于開發(fā)業(yè)務(wù)，綠城+非開發(fā)業(yè)務(wù)跑出第二曲線。其中，面向C端的選裝業(yè)務(wù)合同額過3億，其中來自第三方的合同超5000萬，首次出現(xiàn)在了中報中。??????????????????????

變化清單還可以繼續(xù)延長，但最大的變化是，在過往數(shù)年，綠城終于進(jìn)化出了跨周期的安全能力。

如果你懂綠城，你會知道，這份清單有多不容易。

五

安全是最大的負(fù)責(zé)，但肯定不是終點(diǎn)。

安全之上，仍有企業(yè)在拿地，大談增長。只不過，在不同的企業(yè)那里，我們看到不同的增長方向。

在龍湖那里，可以看到，它們對歷史負(fù)債的堅決抑制，以及對未來經(jīng)營性收入的超高期待。龍湖管理層說，預(yù)計2028年底，龍湖經(jīng)營性收入占比過半，屆時龍湖將完成業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的新舊動能轉(zhuǎn)換。

在金茂那里，可以看到，它們用產(chǎn)品升級來破題市場的決心，它們也對第二增長曲線許下了美好的愿望。

在綠城這里，綠城中國行政總裁郭佳峰說，今年的投資難度在變大，公司的策略是，重項目，輕城市，從兌現(xiàn)度出發(fā)，謹(jǐn)慎考量，同時也會關(guān)注經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，比如，浙江地級市縣，爭取優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)性機(jī)會。????????????????????????

所以不是說，只要守住安全，就是最大的功臣。????????

房地產(chǎn)公司就像一輛自行車，太快了與太慢了，都更容易摔倒。中速勻速可能反而是最優(yōu)解。?????????????????????

只是，此時此刻，希望中國的產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)輿論場能接受這樣的認(rèn)知，也希望政策的合力可以有效引導(dǎo)地產(chǎn)盡快步入這個局面。??????????

那時，一切才有解。?????

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