一

地產(chǎn)全行業(yè)進(jìn)入隧道時(shí)間，已逾三年，正在進(jìn)行時(shí)的這輪2024中報(bào)業(yè)績(jī)披露，正好卡在這個(gè)時(shí)間整數(shù)上，構(gòu)成了一個(gè)紀(jì)念與反思的時(shí)間窗口。???????????

還記得兩年多前，跟很多地產(chǎn)人交流職業(yè)生涯話題，印象最深刻的一句話是，「等到大結(jié)局再說(shuō)」。???????????????????????????????

如今，地產(chǎn)大結(jié)局等了三年多，依然未見終局，大家的心思日漸分化。

有人覺(jué)得自己看見了，開始果斷抽身斷舍離；

有人看見了，但不相信，于是，以半躺平的心態(tài)來(lái)對(duì)付這個(gè)其實(shí)躺不平的時(shí)代；

也有很多人主動(dòng)脫敏大結(jié)局，專注于劇情本身，投身于過(guò)程，無(wú)問(wèn)東西。????????????????????????????????????????????????????????????????????

以上三種心態(tài)，塑造出不一樣的地產(chǎn)職場(chǎng)景觀。

但是，令人意外的是，我們發(fā)現(xiàn)了還有第四種情緒。

二

十天前，董小姐寫了一篇文字談綠城的投資策略在發(fā)生變化。

字里行間，有一段對(duì)話非常吸引我。??????

董小姐問(wèn)，「行業(yè)都在收縮與聚焦，綠城不例外。但是，當(dāng)綠城的投資進(jìn)一步下沉、并加強(qiáng)滲透長(zhǎng)三角，全國(guó)化的路徑還走嗎？綠城會(huì)回歸到多年前甘于做區(qū)域型房企的狀態(tài)嗎？」

一位綠城朋友說(shuō)，今年銷售額穩(wěn)在全國(guó)TOP4，有足額凈利潤(rùn)，這是大方向，也是對(duì)股東最大的交代?！钢劣诠臼情L(zhǎng)三角的綠城，還是全國(guó)化的綠城，在這個(gè)前提條件面前，并不重要?！?/p>

另一位綠城朋友說(shuō)，「2023年長(zhǎng)三角城市群的GDP已經(jīng)是全世界TOP3，如果能做長(zhǎng)三角最具代表性的房企，難道不牛逼嗎？」

交流期間，我們感受到，一種驕傲與自豪的情緒在綠城人那里流淌，它們?nèi)绱颂烊?，幾乎沒(méi)有掩飾，很輕易地就能被外界所捕捉。一個(gè)「不牛逼嗎」的反問(wèn)，非常傲嬌。??????????????????????????

這個(gè)發(fā)現(xiàn)實(shí)在讓人興奮。

過(guò)去三年多，壞消息太多，好消息太少，樂(lè)觀的情緒價(jià)值連城。更別提驕傲與自豪了。????

三

自豪的背后，站著一個(gè)共識(shí)。???????????????????????

地產(chǎn)三年大調(diào)整，它的幅度、烈度與廣度，相信超過(guò)所有人的預(yù)期。是的，哪怕是當(dāng)初調(diào)控政策的主設(shè)計(jì)人也可能始料未及。

但是，它也以同樣劇烈的方式徹底終結(jié)了很多似是而非的商業(yè)辯論，留下了一個(gè)最有說(shuō)服力的共識(shí)：

「安全才是最大的負(fù)責(zé)。」

沒(méi)有公司的安全，買房人的棲身之地遙遙無(wú)期，地產(chǎn)投資人的本息安全無(wú)從談起，地產(chǎn)職場(chǎng)人的小確幸也無(wú)處承載。

一個(gè)地產(chǎn)人比任何時(shí)候都意識(shí)到，今天可以有機(jī)會(huì)去從容設(shè)想和規(guī)劃未來(lái)半年、未來(lái)一年的地產(chǎn)職業(yè)生涯，竟是一件多么幸運(yùn)的事情。

放到數(shù)年前，恐怕沒(méi)有地產(chǎn)人會(huì)產(chǎn)生如此「恐怖」的念頭。

但今時(shí)今日，大形勢(shì)倒逼出最樸素的商業(yè)原則，讓它水落石出， 登上C位。????????????

很高興的是，在TOP10房企的高級(jí)管理人那里也聽到了回聲。??????

兩天前，在線聽了龍湖與綠城管理層的中報(bào)交流。綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|說(shuō)：??????????????????????????

「目前，對(duì)于下半年乃至明年上半年的主要經(jīng)營(yíng)策略，我們還是保持底線思維、謹(jǐn)慎穩(wěn)健，采取確定性為先的原則，對(duì)客戶、員工、社會(huì)負(fù)責(zé)，追求確定性，不能冒險(xiǎn)。」

印象中，張亞?wèn)|這次發(fā)言不多，惜字如金。?????

我當(dāng)時(shí)就覺(jué)得，這段話一定會(huì)擊中很多地產(chǎn)人。

以前，謹(jǐn)慎是保守?，F(xiàn)在，謹(jǐn)慎是負(fù)責(zé)。?????

四

本輪地產(chǎn)大調(diào)整的一個(gè)核心特征，是企業(yè)血統(tǒng)的身份對(duì)決。???????????

從結(jié)局看，大家普遍的肉身觀感是，一方面沒(méi)有出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣，另一方面良幣驅(qū)逐劣幣的現(xiàn)象也并不明顯，而是由企業(yè)屬性與血統(tǒng)主導(dǎo)了出險(xiǎn)次序，扮演第一因素。

在此基礎(chǔ)上，各個(gè)房企的發(fā)展風(fēng)格與治理體系，扮演第二因素。

基于此，我認(rèn)為，由綠城中國(guó)來(lái)代言「安全是最大的負(fù)責(zé)」共識(shí)，是非常恰當(dāng)?shù)摹?/p>

有兩個(gè)理由。

其一，綠城的身份屬性，介于民企與央國(guó)企之間，俗稱混合所有制房企。后者在這一輪大調(diào)整中，雖然出現(xiàn)了零星違約案例，但是，防守到了最后一刻，基本都守住了底線，無(wú)論交付還是增長(zhǎng)。

今年一至七月，國(guó)內(nèi)拿地最多的開發(fā)商，分別是建發(fā)279億、綠城228億與中建壹品213億，綠城位居拿地榜第二名。拿地最見增長(zhǎng)態(tài)度。?????????

其二，綠城是產(chǎn)品品質(zhì)的一面旗幟，但旗幟不是免死金牌。

過(guò)往十來(lái)年的歷史上，產(chǎn)品口碑爆棚的綠城數(shù)次因市場(chǎng)過(guò)度集中于單一市場(chǎng)、以及資金成本與治理體系而陷入危機(jī)，一直到戰(zhàn)投混改、引入新的治理體系，才一槌定音，夯實(shí)了長(zhǎng)達(dá)十年的起飛跑道，而過(guò)去六年，尤其顯著。??????????????

與很多朋友交流，體會(huì)是，最大的綠城「變與不變」也發(fā)生于這六七年。

1，老宋是公司產(chǎn)品主義的靈魂，不可替代，底色依舊。??????????????????????

2，綠城的產(chǎn)品功力，向不同價(jià)位的產(chǎn)品客群投射，可上可下，可高可低。老宋當(dāng)年開了個(gè)頭，但是張亞?wèn)|把它發(fā)揚(yáng)光大。這一策略是綠城規(guī)模擴(kuò)大的密碼。???????????????????????????????????????????????????????????????????

3，綠城成功收割了本輪行業(yè)產(chǎn)能縮減帶來(lái)的人才紅利，人才體系外向化特征開始奠定。??????????????????????????

4，綠城現(xiàn)在可能擁有史上最強(qiáng)的資產(chǎn)負(fù)債表與擴(kuò)張潛能。????

5，綠城的代建業(yè)務(wù)成功上市，并保持行業(yè)第一。?????????

6，依托于開發(fā)業(yè)務(wù)，綠城+非開發(fā)業(yè)務(wù)跑出第二曲線。其中，面向C端的選裝業(yè)務(wù)合同額過(guò)3億，其中來(lái)自第三方的合同超5000萬(wàn)，首次出現(xiàn)在了中報(bào)中。??????????????????????

變化清單還可以繼續(xù)延長(zhǎng)，但最大的變化是，在過(guò)往數(shù)年，綠城終于進(jìn)化出了跨周期的安全能力。

如果你懂綠城，你會(huì)知道，這份清單有多不容易。

五

安全是最大的負(fù)責(zé)，但肯定不是終點(diǎn)。

安全之上，仍有企業(yè)在拿地，大談增長(zhǎng)。只不過(guò)，在不同的企業(yè)那里，我們看到不同的增長(zhǎng)方向。

在龍湖那里，可以看到，它們對(duì)歷史負(fù)債的堅(jiān)決抑制，以及對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)性收入的超高期待。龍湖管理層說(shuō)，預(yù)計(jì)2028年底，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入占比過(guò)半，屆時(shí)龍湖將完成業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。

在金茂那里，可以看到，它們用產(chǎn)品升級(jí)來(lái)破題市場(chǎng)的決心，它們也對(duì)第二增長(zhǎng)曲線許下了美好的愿望。

在綠城這里，綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰說(shuō)，今年的投資難度在變大，公司的策略是，重項(xiàng)目，輕城市，從兌現(xiàn)度出發(fā)，謹(jǐn)慎考量，同時(shí)也會(huì)關(guān)注經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，比如，浙江地級(jí)市縣，爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。????????????????????????

所以不是說(shuō)，只要守住安全，就是最大的功臣。????????

房地產(chǎn)公司就像一輛自行車，太快了與太慢了，都更容易摔倒。中速勻速可能反而是最優(yōu)解。?????????????????????

只是，此時(shí)此刻，希望中國(guó)的產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)輿論場(chǎng)能接受這樣的認(rèn)知，也希望政策的合力可以有效引導(dǎo)地產(chǎn)盡快步入這個(gè)局面。??????????

那時(shí)，一切才有解。?????

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