01

2024年重慶的第四代住宅越來(lái)越多了！

把2024年說(shuō)成是四代宅元年也不為過(guò)。

很多人老是拿20多年前的老破大產(chǎn)品說(shuō)事兒，說(shuō)四代宅早就出現(xiàn)了，說(shuō)現(xiàn)在全是炒作，南岸區(qū)海峽路20多年前就有了。

問(wèn)題是，你愿意去買(mǎi)這樣的老破大四代宅嗎？

很多事物的本質(zhì)基本都是一樣的，所謂的創(chuàng)新，不是拋棄現(xiàn)有的事物，去進(jìn)行完全體的創(chuàng)新，而是在現(xiàn)有事物的基礎(chǔ)上去進(jìn)行升級(jí)換代，那這個(gè)新事物有以前事物的影子，那不是很正常的嗎？

現(xiàn)在大火的《黑神話：悟空》，其原型千年前早就有了，你還不是照樣玩的飛起。

02

為什么2024年有這么多四代宅出來(lái)呢？

政策口子放開(kāi)了嘛。

這是表面原因。

但根本原因還是在于市場(chǎng)變化了，而且變化的太大了。

2024年市場(chǎng)的一個(gè)重大變化是，二手房的市場(chǎng)份額首次超過(guò)了80%

這是什么概念呢？

比如市場(chǎng)總共賣(mài)了10萬(wàn)套房子，其中二手房就賣(mài)了8萬(wàn)套房，新房只賣(mài)了2萬(wàn)套。

而這個(gè)比例在前兩年還只有60%

這個(gè)市場(chǎng)變化帶來(lái)的影響非常大。

新房的市場(chǎng)份額小了，新房賣(mài)不動(dòng)了，意味著開(kāi)發(fā)商賣(mài)房更加困難了，價(jià)格更加卷了，開(kāi)發(fā)商也就更賺不到錢(qián)了。

買(mǎi)土地做開(kāi)發(fā)，這個(gè)事情本質(zhì)上是一個(gè)商業(yè)行為，一個(gè)投資行為如果不能賺錢(qián)了，那開(kāi)發(fā)商為什么還要繼續(xù)買(mǎi)土地？

所以這個(gè)事情對(duì)政府、對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是非常大的，開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)金融屬性變?nèi)趿耍耐恋刎?cái)政也受大了很大影響。

當(dāng)然你也可以說(shuō)，即便是買(mǎi)賣(mài)二手房，政府還是可以繼續(xù)收稅嘛，契稅、個(gè)稅、增值稅、房產(chǎn)稅，每年多少還是能收到點(diǎn)。

但問(wèn)題是，這個(gè)稅收的金額確實(shí)是太小了，跟土地財(cái)政比起來(lái)簡(jiǎn)直是九牛一毛。

所以放開(kāi)建筑規(guī)范，是政府給開(kāi)發(fā)商撕開(kāi)了一個(gè)小口子，允許開(kāi)發(fā)商偷面積，允許開(kāi)發(fā)商把新房做成更有競(jìng)價(jià)比的第四代住宅，去跟二手房競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)然，并不是去跟所有的二手房競(jìng)爭(zhēng)，而是只跟改善人群競(jìng)爭(zhēng)。

畢竟，在剛需人群這一塊，二手房的優(yōu)勢(shì)太大了。

地段好、配套好、現(xiàn)房、部分還是精裝，這些都是二手房的優(yōu)勢(shì)。

二手房市場(chǎng)，已經(jīng)快要把剛需人群全都給攏過(guò)來(lái)了，新房在這一方面毫無(wú)還手之力。

政府鼓勵(lì)第四代住宅，本質(zhì)上是在鼓勵(lì)市場(chǎng)分流。

提到分流，可能你會(huì)想到一些事情，比如城鄉(xiāng)二元體制、中考分流，讓不同人群在不同的圈子里玩。

有錢(qián)人買(mǎi)新房，普通人買(mǎi)二手房。

這是政府的預(yù)期，也是未來(lái)的大勢(shì)所趨。

所以現(xiàn)在還在做新房的剛需開(kāi)發(fā)商們，建議你們謹(jǐn)慎考慮，盡量不要去跟剛需二手房競(jìng)爭(zhēng)，贏面真的不大。

第四代住宅是政府放出來(lái)的一個(gè)福利，越先做的企業(yè)，享受到的市場(chǎng)空白期的紅利就越大，也就越有可能賺到錢(qián)。

03

放開(kāi)四代宅，還有另外個(gè)市場(chǎng)背景。

在重慶過(guò)去幾年市場(chǎng)最好的時(shí)候，出現(xiàn)了大量的土地，這些土地的規(guī)劃條件高度雷同：

100畝左右、容積率1.5、限高36-54米、建筑密度35%左右...

這就導(dǎo)致了市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量的同質(zhì)化產(chǎn)品，最后出來(lái)的產(chǎn)品都是洋房或洋樓，樓層在12-17層，面積在89㎡（三房?jī)尚l(wèi)）、99㎡（四房?jī)尚l(wèi)），大部分還都是1梯4戶。

你想想，你是一個(gè)購(gòu)房者，你去市場(chǎng)上挑選樓盤(pán)，結(jié)果看到的所有樓盤(pán)長(zhǎng)的都基本差不多，你根本就分不清到底該買(mǎi)哪個(gè)，到底誰(shuí)是李逵誰(shuí)是李鬼。

就像給到你這一串名字：張予曦、張馨予、張歆藝、張涵予、張雨綺、張韶涵、張含韻……你能快速想起來(lái)她們長(zhǎng)什么樣嗎？光是念她們名字都燙嘴

我反正是分不清。

所以做第四代住宅，也是為了進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，大家不要在同一個(gè)賽道里面卷，卷到最后大家都沒(méi)利潤(rùn)，沒(méi)必要。

04

最先開(kāi)始吃到市場(chǎng)紅利的，一定是最先進(jìn)行創(chuàng)新的。

1梯4戶洋樓，在2018-2019年剛出來(lái)時(shí)，市場(chǎng)吸引力非常大，畢竟得房率高嘛，普遍得房率都是在88%左右，比如大學(xué)城的翰粼天辰項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目就是因?yàn)?梯4戶的高得房率產(chǎn)品瞬間大賣(mài)，它也是重慶市場(chǎng)最早做1梯4戶產(chǎn)品的一批樓盤(pán)。

第四代住宅的得房率有多高呢？

得房率最低都是140%，高的有200%，畢竟花園贈(zèng)送、電梯廳贈(zèng)送、陽(yáng)臺(tái)和飄窗的贈(zèng)送面積加起來(lái)太多了。

第四代住宅就是1梯4戶洋樓的Pro+Plus+Max+2.0版本。

? 南濱路某第四代住宅樓盤(pán)戶型圖

雖然1梯4戶洋樓得房率很高，但確實(shí)非常剛需化。你想想，建面99㎡做了四房?jī)尚l(wèi)，次臥的房間能有多大呢？普遍都非常小。

為了功能去做功能，這樣的房子能有多改善？

這段時(shí)間我跟很多開(kāi)發(fā)商做成本的朋友聊過(guò)，第四代住宅的成本普遍要高一些，在建筑主體、覆土層、管線、頂棚、花園滴灌、種植區(qū)排水、陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板、施工成本方面，

第四代住宅比普通住宅的成本要貴700元/㎡。

做過(guò)精裝房、買(mǎi)過(guò)精裝房的朋友都知道，你買(mǎi)了報(bào)價(jià)2000-3000元/㎡的精裝房，其實(shí)成本也就是在700-800元/㎡。

所以從這個(gè)方面來(lái)倒推，第四代住宅在銷售價(jià)格方面，也會(huì)比同面積普通產(chǎn)品貴2000-3000元/㎡左右。

根據(jù)我們了解到的真實(shí)市場(chǎng)銷售情況，第四代住宅的溢價(jià)也差不多是這個(gè)水平，當(dāng)然部分少數(shù)開(kāi)發(fā)商還有溢價(jià)5000元/㎡以上的。

站在購(gòu)房者的角度來(lái)看，人往高處走，人們對(duì)美好生活是有著永恒的追求的，改善人群追求住進(jìn)更舒適的、顏值更高的、生活場(chǎng)景更豐富的房子，這點(diǎn)無(wú)可厚非。

所以，第四代住宅是政府、開(kāi)發(fā)商、和購(gòu)房者的一場(chǎng)共謀，所有人都能從中獲利。

當(dāng)然，一場(chǎng)麻將是不可能4個(gè)人都贏的，那你猜猜誰(shuí)輸了呢？

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