物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該收多少？

這個(gè)牽動(dòng)著業(yè)主錢包的問(wèn)題，一直是市場(chǎng)關(guān)注和爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

近來(lái)，包括重慶、銀川等在內(nèi)的不少城市出臺(tái)了新規(guī)對(duì)物業(yè)收費(fèi)“限高”。

其中的最高限價(jià)普遍低于當(dāng)?shù)夭簧傩^(qū)的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，許多業(yè)主也由此省下了一筆不小的開支。

南寧呢？

前些年不少新建小區(qū)物業(yè)費(fèi)都邁過(guò)了“2元”大關(guān)。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

尤其是在現(xiàn)在“不容易”的大環(huán)境下，更是讓不少業(yè)主直呼：物業(yè)費(fèi)太貴了！

但最近，聽(tīng)說(shuō)南寧已有小區(qū)也通過(guò)努力實(shí)現(xiàn)了降低物業(yè)費(fèi)。怎么操作？其他小區(qū)能不能借鑒？我們往下看。

不賣關(guān)子，這個(gè)小區(qū)是位于西鄉(xiāng)塘區(qū)明秀西路上的龍光水悅龍灣御江。

圖 |龍光水悅龍灣御江實(shí)景

根據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)布的通告，其已于2024年7月29日與廣東龍光集團(tuán)物業(yè)管理有限公司南寧分公司（小區(qū)物業(yè)，以下簡(jiǎn)稱“龍光物業(yè)”）簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)費(fèi)單價(jià)1.7元/㎡·月，包含所有公攤，不包括垃圾清運(yùn)費(fèi)、業(yè)主家庭實(shí)際用水費(fèi)、地下車位管理費(fèi)，期限自2024年7月1日至2026年6月30日。

這與小區(qū)此前2.5元/㎡·月的物業(yè)費(fèi)單價(jià)相比，下降了0.8元/㎡·月。

圖 |龍光水悅龍灣御江小區(qū)業(yè)委會(huì)公告

小數(shù)怕長(zhǎng)計(jì)。以小區(qū)最小的建面89㎡戶型計(jì)算，一年下來(lái)也省下了850多元。

蚊子肉也是肉。在現(xiàn)在消費(fèi)降級(jí)、降薪的大環(huán)境下，這也算是不小的“蚊子肉”了。

大家整天喊渣渣希望繼續(xù)下調(diào)LPR，每次LPR下調(diào)讓你節(jié)省的月供錢，可能都不一定比這筆錢多。

繼續(xù)說(shuō)龍光水悅龍灣御江降物業(yè)費(fèi)的事情。

大V君先后致電小區(qū)物業(yè)，及向部分業(yè)主咨詢了解，證實(shí)了龍光水悅龍灣御江降物業(yè)費(fèi)的情況屬實(shí)。

圖 |龍光水悅龍灣御江物業(yè)服務(wù)中心

有業(yè)主表示，有的業(yè)主不愿意交物業(yè)費(fèi)，其中一個(gè)重要原因便在于覺(jué)得物業(yè)費(fèi)過(guò)高，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符。

雖然按照新簽的合同是從7月1日起降至1.7元/㎡·月，但仍有部分業(yè)主覺(jué)得不滿意，認(rèn)為今年7月之前的物業(yè)費(fèi)是否按照未降價(jià)之前2.5元/㎡·月的標(biāo)準(zhǔn)繳納仍存疑，需要進(jìn)一步溝通協(xié)商。

圖 |龍光水悅龍灣御江實(shí)景

此次降物業(yè)費(fèi)之所以能成功，小區(qū)業(yè)委會(huì)功不可沒(méi)。

圖 |龍光水悅龍灣御江業(yè)委會(huì)辦公室

根據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)致全體業(yè)主的公開信，早在今年2月29日業(yè)委會(huì)便擬好關(guān)于小區(qū)降低物業(yè)費(fèi)磋商公函，并于次日拿到街道辦出具的備案證書及郵寄發(fā)出寄給龍光物業(yè)。

圖 |龍光水悅龍灣御江業(yè)委會(huì)辦公室

隨后的5個(gè)月時(shí)間里，包括業(yè)委會(huì)成員在內(nèi)的業(yè)主方代表，與龍光物業(yè)代表先后多次通過(guò)舉行雙方會(huì)議、公函回函等進(jìn)行協(xié)商。

在這個(gè)過(guò)程中，不少需要與街道辦或ZF相關(guān)部門溝通對(duì)接的事情，小區(qū)業(yè)委會(huì)也是親力親為。

在和龍光物業(yè)的溝通談判上，雙方期間一度“談崩”，業(yè)委會(huì)甚至發(fā)布聲明：立即啟動(dòng)公開招聘，同時(shí)也歡迎龍光物業(yè)積極參加競(jìng)選。

圖 |龍光水悅龍灣御江小區(qū)業(yè)委會(huì)致全體業(yè)主的公開信

不過(guò)最終雙方還是達(dá)成了一致，重新簽訂了包括物業(yè)費(fèi)下調(diào)在內(nèi)的正式物業(yè)服務(wù)合同。

圖 |龍光水悅龍灣御江物業(yè)中心

龍光水悅龍灣御江只是其中一個(gè)案例。根據(jù)打探到的消息，南寧還有其他住宅小區(qū)有下調(diào)物業(yè)費(fèi)的計(jì)劃，具體如何實(shí)施，我們也將持續(xù)關(guān)注。

住宅小區(qū)降物業(yè)費(fèi)，目前在南寧還不多見(jiàn)。

但近兩年在全國(guó)，這早已不是新鮮事。

相關(guān)信息顯示，近兩年廣州、重慶、銀川、青島、武漢等多地相繼發(fā)布了物業(yè)收費(fèi)相關(guān)的新政，對(duì)物業(yè)費(fèi)“限高”。

在這波物業(yè)降費(fèi)潮中，重慶成為了輿論焦點(diǎn)。

其雖不是先行者，卻干得轟轟烈烈。

2024年2月重慶發(fā)布的《重慶市政府定價(jià)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2024年版）》相關(guān)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)顯示，重慶中心城區(qū)有電梯的住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為四級(jí)，有電梯住宅最低為1元/㎡·月，最高為1.9元/㎡·月；無(wú)電梯住宅則最低可至0.60元/㎡·月。

圖 |重慶關(guān)于住房物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)容表述

這一指導(dǎo)價(jià)格明顯低于重慶許多小區(qū)當(dāng)前執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

某大型物管企業(yè)在重慶的相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，重慶高層物業(yè)費(fèi)平均約2元/㎡·月，洋房物業(yè)費(fèi)平均約3.5元/㎡·月。

另有不少上市物企服務(wù)的小區(qū)業(yè)主在公開信中披露，其物業(yè)費(fèi)大約在3~4元/㎡·月，超出指導(dǎo)價(jià)近一倍。

于是在6月1日新政正式實(shí)施后，不少重慶當(dāng)?shù)氐男^(qū)都在第一時(shí)間通過(guò)業(yè)委會(huì)提出要求，降低物業(yè)費(fèi)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從業(yè)近20年，第一次看到以城市為規(guī)模的物業(yè)費(fèi)降費(fèi)潮。

一家頭部物企重慶區(qū)域總經(jīng)理接受媒體采訪時(shí)指出，其所在的物企管理著100多個(gè)住宅小區(qū)。不到一個(gè)月里，其中80%的小區(qū)都提出了降費(fèi)訴求。

相關(guān)媒體報(bào)道顯示，重慶已有小區(qū)降低了物業(yè)費(fèi)，平均降幅在20%左右。

有的小區(qū)一套100㎡的房子一年可少交物業(yè)費(fèi)1500余元，確實(shí)節(jié)省了一筆不小的開支。

圖 |重慶某小區(qū)業(yè)主拉橫幅要求降低物業(yè)費(fèi)（圖源網(wǎng)絡(luò)，侵刪）

廣州、銀川、青島、武漢等也有不少降低物業(yè)費(fèi)的案例，不勝枚舉。

篇幅有限，這里就不過(guò)多贅述了，感興趣的朋友可以搜索相關(guān)新聞看一看。

看到這里有人可能會(huì)問(wèn)：自己的小區(qū)物業(yè)費(fèi)也挺高的，怎樣才能降物業(yè)費(fèi)呢？

通過(guò)查閱了一系列政策、資料和案例等，最為關(guān)鍵的是成立業(yè)委會(huì)。

如果小區(qū)已有業(yè)委會(huì)，業(yè)主可聯(lián)名提議由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，投票決定是否降低物業(yè)費(fèi)。

若降低物業(yè)費(fèi)的相關(guān)決議或方案等表決通過(guò)，再由業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司協(xié)商談判定價(jià)，并重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

因?yàn)楦鶕?jù)《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》和《廣西壯族自治區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)〈廣西壯族自治區(qū)定價(jià)目錄〉的通知》，成立業(yè)主大會(huì)之后的普通住宅小區(qū)等，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及停車服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

圖 |《廣西住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》政策解讀

圖 | 關(guān)于廣西壯族自治區(qū)定價(jià)目錄的通知

若物業(yè)公司不配合協(xié)商談判或不同意降費(fèi)，可向街道或社區(qū)提出申請(qǐng)，在前期物業(yè)合同到期（大多數(shù)是3年，也有簽5年的，但不常見(jiàn)）后，采用公開招投標(biāo)等方式更換物業(yè)公司推動(dòng)降物業(yè)費(fèi)。

如果小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，則過(guò)程和環(huán)節(jié)相對(duì)繁瑣一些，且難度也更大：須收集20%的業(yè)主產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和簽字同意表后，向街道或社區(qū)申請(qǐng)召開召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，投票表決是否降低物業(yè)費(fèi)或更換物業(yè)公司。

值得注意的是，是否召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，須由街道或社區(qū)組織投票，并達(dá)到2/3以上的業(yè)主進(jìn)行投票，超過(guò)1/2比例的業(yè)主同意，才能通過(guò)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議，進(jìn)一步推動(dòng)降物業(yè)費(fèi)。

若無(wú)法收集足夠的業(yè)主產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和簽字同意，或達(dá)不到通過(guò)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議的業(yè)主比例，降物業(yè)費(fèi)可能會(huì)“胎死腹中”。

圖 | 南寧小區(qū)降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)流程

在這個(gè)過(guò)程中，也需要避坑。

如根據(jù)龍光水悅龍灣御江小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)布公開信，龍光物業(yè)曾要求使用《南寧市前期物業(yè)服務(wù)合同》的標(biāo)準(zhǔn)做依據(jù)和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

這里需要科普一個(gè)概念：前期物業(yè)服務(wù)。

其指的是開發(fā)商從拿地開始一直到交房給業(yè)主期間，開發(fā)商與物業(yè)公司簽的服務(wù)合同。

根據(jù)《南寧市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案（征求意見(jiàn)稿）》，這期間的住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)有政府指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，一級(jí)最高上限2.53元/㎡·月。

圖 |關(guān)于住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

但在3~5年前期物業(yè)合同到期后，再以此標(biāo)準(zhǔn)作依據(jù)續(xù)簽合同，明顯不適用。

按照其中的劃分的標(biāo)準(zhǔn)，即使降低了物業(yè)費(fèi)，也可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)同步降低的可能。

當(dāng)然，以上流程僅供參考，具體的操作流程，大家還是需要咨詢所住小區(qū)的街道或社區(qū)。

從目前的趨勢(shì)看，未來(lái)隨著業(yè)委會(huì)的陸續(xù)成立，南寧的小區(qū)，尤其是新建小區(qū)，在前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，通過(guò)協(xié)商定價(jià)或更換物業(yè)降物業(yè)費(fèi)大概率是必然的。

這再一次體現(xiàn)出成立業(yè)委會(huì)的重要性。

同時(shí)也可以在一定程度上解釋：為什么部分小區(qū)的物業(yè)公司極力阻撓業(yè)主成立業(yè)委會(huì)。因?yàn)槿绻飿I(yè)公司的服務(wù)、收費(fèi)等令業(yè)主不滿意且不改進(jìn)，服務(wù)合同到期后可能面臨被業(yè)委會(huì)“炒魷魚”的結(jié)果。

最后，如果你的小區(qū)物業(yè)費(fèi)也下調(diào)了，歡迎在評(píng)論區(qū)或加入交流群分享經(jīng)驗(yàn)。