2024年1-7月南京二手房成交套數(shù)占一二手房成交套數(shù)總量的77%，其中1月份占比達(dá)84%，是24年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)之無(wú)愧的主力。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，政府從國(guó)家層面持續(xù)降低首付及利率標(biāo)準(zhǔn)，南京同時(shí)發(fā)布以舊換新政策促進(jìn)新房、二手房良性循環(huán)，目前整體進(jìn)入量漲價(jià)穩(wěn)合理波動(dòng)的態(tài)勢(shì)，本期通過(guò)南京二手房的供銷(xiāo)走勢(shì)，成交結(jié)構(gòu)及主力成交板塊分布，對(duì)1-7月二手房市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析。

01

掛牌量?jī)r(jià)波動(dòng)維穩(wěn)，成交量漲價(jià)穩(wěn)，規(guī)模維持高位

掛牌量波動(dòng)穩(wěn)定，掛牌均價(jià)持續(xù)小幅回落

截止2024年7月，二手房掛牌總量為166151套，較6月新增16313套，環(huán)比上漲10.89%，掛牌均價(jià)為25302元/㎡，環(huán)比下降7.73%。從掛牌走勢(shì)來(lái)看，隨著市場(chǎng)成交有所回彈，7月新增掛牌量有所增加，部分業(yè)主也考慮趁機(jī)出售；不過(guò)掛牌均價(jià)仍較為合理，低價(jià)掛牌比重稍高，整體掛牌均價(jià)回歸2.6萬(wàn)以?xún)?nèi)。

成交量漲價(jià)穩(wěn)，成交規(guī)模維持高位

2024年7月，二手住宅成交套數(shù)為10052套，環(huán)比上漲7.14%，同比上漲51.57%，成交均價(jià)23008元/㎡，環(huán)比下降1.41%，同比下降17.71%；從成交走勢(shì)來(lái)看，5月新政出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)持續(xù)活躍，交易量連續(xù)2個(gè)月走高，且由于網(wǎng)簽延遲，因此從數(shù)據(jù)上來(lái)看，雖然7-8月是傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，但市場(chǎng)出現(xiàn)了“淡季不淡”的現(xiàn)象。價(jià)格上，整體呈筑底趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

02

低總價(jià)剛需、剛改產(chǎn)品仍為成交主力，性?xún)r(jià)比為關(guān)鍵

主力成交面積段仍以90㎡以下剛需及90-120㎡剛改產(chǎn)品為主

從南京近一年二手房月度成交面積段分布來(lái)看，主力成交面積段仍是90㎡以下剛需產(chǎn)品，整體占比在56%-59%；其次為90-120㎡剛改產(chǎn)品，整體占比在24%-27%，成交面積段占比分布走勢(shì)整體較為平穩(wěn)。

主力成交總價(jià)段以150萬(wàn)以下剛需及150-300萬(wàn)剛改產(chǎn)品為主

從南京近一年二手房月度成交總價(jià)段分布來(lái)看，主力成交總價(jià)積段以150萬(wàn)以下剛需產(chǎn)品及150-300萬(wàn)以?xún)?nèi)剛改產(chǎn)品為主，其中23年下半年150-300萬(wàn)剛改產(chǎn)品占比略大于150萬(wàn)以下剛需產(chǎn)品，整體在39%-46%；而24年開(kāi)始150萬(wàn)以下剛需產(chǎn)品占比逐月提高占比分布在39%-47%，成交總價(jià)的下沉不僅有市場(chǎng)重回剛需客群為主的原因，還有成交均價(jià)階段性調(diào)整帶來(lái)的整體套均價(jià)下探的影響。

24年南京二手房成交仍以小面積、低總價(jià)剛需、剛改產(chǎn)品為主

從24年1-7月南京二手房成交面積段、總價(jià)段交叉分析來(lái)看，主力成交為70㎡以下、100萬(wàn)以下門(mén)檻剛需產(chǎn)品，超6000套，占總成交量的10%，其次為70㎡以下，100-150萬(wàn)以?xún)?nèi)，此類(lèi)產(chǎn)品多為主城老破小，對(duì)于新南京人來(lái)說(shuō)有較大吸引力。

03

主力成交板塊以剛需客群聚集板塊為主

主力成交大板塊以剛需聚集的江寧、浦口、城北為主

從24年1-7月南京二手房成交大板塊分布來(lái)看，江寧成交10717套，占比18.33%；浦口成交9351套，占比15.99%；此外城北、河西成交均價(jià)6700套上行，占比11%左右；從大板塊成交占比來(lái)看，剛需客群聚集的江寧、浦口領(lǐng)先較多，此外城北、河西、城中等老舊小區(qū)分布密集的板塊成交量也較為可觀。

主城低總價(jià)小面積產(chǎn)品更受剛需客戶(hù)青睞

從24年1-7月南京二手房成交微板板塊分布來(lái)看，排名前20的門(mén)檻是1000套以上，其中河西、城中、江寧等板塊微板塊進(jìn)入前十較多；河西北以4061套位列第一，成交套數(shù)占全市的6.95%，形成斷層領(lǐng)先；河西北部老舊小區(qū)較多，配套醇熟、居住氛圍較好，對(duì)剛需客戶(hù)吸引力較大。此外與之類(lèi)似的城中南、城中北同樣有較為可觀的成交量；可見(jiàn)目前剛需客戶(hù)更為青睞板塊成熟，確定性高的主城板塊，聚焦低總價(jià)、小面積產(chǎn)品。

23-24年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都在經(jīng)歷變革，供需關(guān)系變化，購(gòu)房邏輯轉(zhuǎn)變，南京同樣不可避免，從24年南京二手房成交的表現(xiàn)來(lái)看，剛需客群仍為主力，且更為青睞確定性高的板塊，更聚焦于房子目前的配套及生活舒適度，對(duì)于產(chǎn)品需求以小面積、低總價(jià)為主。

文/克而瑞南京高級(jí)分析師 章周垚

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