近年來，從中央到地方政府部門都對(duì)商辦市場去庫存形成了高度共識(shí)，南京也先后推出了一批商辦利好政策，包括商辦地塊和布局的規(guī)劃調(diào)整、減少商辦地塊供應(yīng)、盤活商辦存量等，控制上市量，推動(dòng)庫存去化，減小市場壓力，調(diào)整市場供需關(guān)系。

目前南京商辦市場整體以去庫存為主，市場復(fù)蘇速度緩慢而艱難，但仍在波動(dòng)中向好發(fā)展。未來供求壓力將持續(xù)影響市場，但隨著政策層面利好因素的不斷釋放，預(yù)期信心將逐漸恢復(fù)。

01

7月，南京商辦市場供求回升，溫和復(fù)蘇，但存量去化壓力仍在

7月，南京商辦市場供應(yīng)面積9.63萬㎡，環(huán)比上漲10.35%；成交面積11.57萬㎡，環(huán)比上漲2.51%，供應(yīng)量和成交量都有所回升，市場情緒稍有好轉(zhuǎn)。

截至7月，南京商辦市場庫存量超1200萬㎡，去化周期長達(dá)142.5個(gè)月，待售庫存壓力大，去化周期長，整體市場仍以去庫存為核心。

02

商業(yè)市場情況分析

7月，全市商業(yè)成交環(huán)比量價(jià)齊跌，城南板塊銷量領(lǐng)跑全市

7月，南京全市商業(yè)成交面積46923㎡，環(huán)比下降6.20%；成交均價(jià)24542元/㎡，環(huán)比下降0.46%，出現(xiàn)一定的以價(jià)換量現(xiàn)象。其中城南板塊以11007㎡位居全市第一，其次是江北和城北板塊。

城南板塊包括南站片區(qū)、南部新城等區(qū)域，無論住宅小區(qū)還是商辦樓宇，數(shù)量都很龐大，人口密度高、商務(wù)人群眾多，社區(qū)商業(yè)和辦公底商都有不錯(cuò)的成交；江北板塊的商業(yè)在全市具有一定的價(jià)格優(yōu)勢，隨著近些年江北的不斷發(fā)展，吸引了更多的人口入駐江北，帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展；城北板塊涵蓋的范圍廣泛，包含眾多老城區(qū)，人口密集程度高，居民消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁，也是客戶的置業(yè)選擇。

全市商業(yè)銷售套數(shù)、成交面積排名前十集中在城南、江北板塊，以社區(qū)底商為主

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月全市商業(yè)成交面積排行榜中，城南綠地之窗以6927㎡的銷量位列榜首，遙遙領(lǐng)先，其次是河西的華潤悅府和南京金地中心，其中不少老盤項(xiàng)目依然有高銷量，隨著樓盤入住率的提升，商鋪的商業(yè)價(jià)值逐漸凸顯。

7月全市商業(yè)成交套數(shù)排行榜中，江北的明發(fā)閱山悅府以43套成交量位居第一，河西的南京金地中心以21套的銷量排名第二，此外城南的琥珀云臺(tái)也躋身榜單，位列第三，基本以社區(qū)底商為主。

03

辦公市場情況分析

7月，全市辦公成交略有回落，河西板塊銷量位于榜首，其次是城北

7月，南京全市辦公成交面積50251㎡，環(huán)比下降2.27%；成交均價(jià)16738元/㎡，環(huán)比上漲40.85%，成交環(huán)比量降價(jià)漲，市場去化持續(xù)承壓。其中河西板塊以26743㎡位居全市第一，其次是城北板塊。

河西CBD是華東地區(qū)僅次于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的第二大中央商務(wù)區(qū)，目前已基本形成產(chǎn)業(yè)集聚態(tài)勢，區(qū)域影響力顯著，其中小米、阿里巴巴等總部也落戶于此，吸引了眾多企業(yè)入駐；城北板塊近些年通過城市更新逐步實(shí)現(xiàn)了板塊面貌的煥新，其中新玄武、燕子磯新城等小板塊受到投資客青睞，所以成交一直保持著較高的水平。

全市辦公銷售套數(shù)、成交面積排名前十集中在河西、城北和江寧板塊

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月全市辦公成交面積排行榜中，河西華僑城歡樂濱江以25473㎡的銷量遙遙領(lǐng)先，河西作為國家東部地區(qū)金融服務(wù)中心，已吸引包括世界及國內(nèi)500強(qiáng)、上市公司、跨國公司等在內(nèi)的幾千余家企業(yè)入駐，逐漸成為企業(yè)主選址的優(yōu)質(zhì)選擇。

7月全市辦公成交套數(shù)排行榜中，城北的峯匯中心以70套成交量領(lǐng)跑全市，江寧的綠地理想城和城南的復(fù)地宴南都分別位居第二和第三。

04

公寓市場情況分析

7月，全市公寓成交環(huán)比量漲價(jià)跌，河西板塊銷量位居全市第一

7月，南京全市公寓成交面積18563㎡，環(huán)比上漲61.95%；成交均價(jià)為21028元/㎡，環(huán)比下降15.55%，市場以價(jià)換量，通過降價(jià)讓利促進(jìn)成交。其中河西板塊以4988㎡銷量位居全市第一，其次是城南和江寧板塊。

全市公寓市場以價(jià)換量，低總價(jià)的小面積產(chǎn)品是市場成交主力

從成交總價(jià)段來看，7月南京全市公寓成交總價(jià)段集中在100萬以內(nèi)，成交194套，占比約56%；其次是總價(jià)段100-150萬元之間，成交82套，占比約23%，400萬元以上成交5套，占比僅約1%，諸多公寓項(xiàng)目追加優(yōu)惠力度，市場以價(jià)換量。

7月，南京全市公寓成交面積段集中在40-50㎡，成交93套，占比約27%；其次是50-60㎡，成交66套，占比約19%，低總價(jià)的小戶型產(chǎn)品更受客戶青睞。

現(xiàn)在的南京商辦市場處于底部震蕩期，完成筑底之后有望震蕩向上，且在政策利好的推動(dòng)下，正逐漸往平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。開發(fā)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中脫穎而出，需要發(fā)揮自身優(yōu)勢，既需要做出符合市場需求的好產(chǎn)品，差異化發(fā)展，也需要提升運(yùn)營和服務(wù)水平，以推動(dòng)南京商辦市場的高質(zhì)量發(fā)展。

文/克而瑞南京分析師 駱珠萍

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