今天聊聊濟(jì)南樓市的未來趨勢(shì)，這也算是對(duì)于前一階段濟(jì)南新聞的總結(jié)。

其實(shí)很多新聞拿出來單看沒什么東西，但是結(jié)合其他城市的動(dòng)作，卻總能感受出一絲不尋常。

01

保障房大家都看到過新聞，包括彭家莊社區(qū)已經(jīng)開始對(duì)外招租，了解過的朋友都知道，這種舉措不但能將周邊的租金拉下來，更會(huì)加劇房東處理多余房產(chǎn)的動(dòng)作。

畢竟對(duì)于唐冶雪山等剛需板塊來說，炒房客并不在少數(shù)。

這種可供租賃的保障房沖擊力度一般，至少對(duì)于房價(jià)沒有太大的作用。

但是現(xiàn)在，可售型保障房即將登上舞臺(tái)，有要整頓濟(jì)南剛需房價(jià)的感覺。

包括后文你能看到，現(xiàn)在租金已經(jīng)被租賃房整頓過了...

前段時(shí)間有個(gè)很細(xì)節(jié)的新聞：

濟(jì)南城發(fā)旗下的港溝保障房住房項(xiàng)目和清河新居保障房住房項(xiàng)目開工活動(dòng)順利舉辦。(同類還有個(gè)彩石項(xiàng)目)

按照官方的介紹，項(xiàng)目規(guī)劃有70-120平的6種戶型，建成后可提供433套保障性住房房源。

并將按照“保本微利”原則，面相城市戶籍住房有困難的工薪收入群體，以及城市引進(jìn)人才。

聽起來400多套并不多，但是按照現(xiàn)在的樓盤銷售速度，這400套真是夠周邊新房喝好幾壺的..

如果按照2024年1月份的新聞，濟(jì)南將建設(shè)配售型保障性住房6000套，這個(gè)數(shù)量相當(dāng)于濟(jì)南二手房掛牌量的十二分之一。

如果按照70-120平區(qū)間來計(jì)算，也就是只統(tǒng)計(jì)兩室和三室的二手房，這個(gè)比例將變成恐怖的20%。

因?yàn)槎址烤W(wǎng)站的數(shù)據(jù)不算精確，20%的數(shù)字有所誤差，但是光看這個(gè)套數(shù)就夠濟(jì)南二手房市場再喝一壺的..

上面所提到的保本微利，大概是要比市場價(jià)格低10%-20%的樣子。

我大概查了查清河新居的地理位置，甚至可以觀河，如果真的能做到比市場價(jià)低20%的話。

9000多入住濟(jì)南主城區(qū)，聽起來也不是夢(mèng)。

而且從產(chǎn)品配置上看，這類房屋不單單對(duì)我們腦海中的老破小形成降維打擊。

對(duì)很多的次新房也形成了沖擊。

如果大家有印象的話，北湖片區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)一些奇怪的事情。

比如前幾年的70平兩室1萬冒頭，這段時(shí)間金地明湖樾精裝1萬2..

所以你說便宜還是貴，現(xiàn)在來講還是太早了..

按照70-120平的區(qū)間，這類高層以及面積偏小的奇葩房源受到的沖擊應(yīng)該是最大的，比如剛把房產(chǎn)證辦下來，想賣了換錢的某些安置住房。

因?yàn)榘凑召Y料顯示，以居住性能看，這批配售型的房子明顯比某些開發(fā)商的商品房強(qiáng)太多 ...

兩個(gè)配售型保障房項(xiàng)目執(zhí)行的是綠色建筑二星評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，直飲水入戶，掃地機(jī)器人充電位，還有高性能隔音措施，寵物空間等等。

單這幾條，有一說一，多少商品房都是做不到的

比如這個(gè)隔音效果，我就經(jīng)常聽到鄰居大晚上的揍孩子….

大家還是密切關(guān)注這類保障房的建設(shè)名單吧。

如果真的量很大，確實(shí)對(duì)二手房的售賣有沖擊。

至于老破小，那就不能叫沖擊了，應(yīng)該叫做直接佛挺了...

我同樣看到了很多其他城市的新聞，比如保障房的價(jià)格等等，找出來大家參考下：

像西安，這屬于很激進(jìn)的，保障房的價(jià)格只有同區(qū)域商品房的一半，但是嚴(yán)禁市場流通，有點(diǎn)像北京的共有產(chǎn)權(quán)房。

也有表述很像濟(jì)南的這類，會(huì)比市場低，至于低多少要看配售時(shí)的周邊環(huán)境。

這類保障房的建設(shè)，在濟(jì)南推進(jìn)的速度應(yīng)該不會(huì)太慢，我甚至嗅到了一絲濟(jì)南又要爭當(dāng)模范標(biāo)兵的味道...

6月19日，中國人民銀行在濟(jì)南召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，部署保障性住房再貸款推進(jìn)工作，明確要著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動(dòng)存量商品房去庫存。

簡單搜了搜，這里的保障房再貸款，指的是地方ZF收購庫存商品房源用于租賃的貸款…

所以好多人講什么去庫存，同樣都是這幾個(gè)字，但是意思差距可太大了...

02

一搜租賃房這關(guān)鍵詞，城發(fā)的軟文就蹦出來了，所幸一起品鑒品鑒，很明顯這東西對(duì)于年輕人來說是個(gè)好事，避免的黑中介，管理也比較嚴(yán)格。

但對(duì)于買房投資的房東們，不算是太好的消息。

鑒于很多人對(duì)于買房出租這事依然有執(zhí)念，借著這軟文好好了解一下什么叫做保障性租賃用房，畢竟光聽說“幾萬套租賃用房入市”，確實(shí)沒什么感覺。

看看他這個(gè)廣度和密度，真是有點(diǎn)麻了…（原文有刪減，括號(hào)內(nèi)是我的點(diǎn)評(píng)）

城發(fā)成家華山湖畔YOU+的租賃公寓，不僅是城發(fā)成家在人民銀行租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)支持下打造的首個(gè)大型租賃社區(qū)，也是當(dāng)前城發(fā)成家最大的集中式租賃住房項(xiàng)目。房源共計(jì)3312套，主力戶型為38-40㎡單間及79㎡一室一廳，租金約為單間850-1100元，一室一廳1350-1550元。針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生，城發(fā)成家還推出了“啟航優(yōu)居計(jì)劃”，畢業(yè)生可享受專屬多項(xiàng)權(quán)益及優(yōu)惠。

(我看了看設(shè)施，城發(fā)甚至帶著健身房…還可以月付，兄弟您房子能月付嗎？)

（包括我大概搜了搜同類房源的租金，只能說這是一個(gè)讓二房東哭泣，讓一手房東哭笑不得的價(jià)格，如果加上補(bǔ)貼，按照實(shí)際的租金來算，就沒法提了..）

再比如下面這條：

城發(fā)成家還通過強(qiáng)大的國企平臺(tái)，打通公積金系統(tǒng)，租客只需要手指“點(diǎn)一點(diǎn)”，即可用公積金支付租金。而對(duì)于人才住房補(bǔ)貼，也是按照政府的文件，給予不同層次相應(yīng)減免。

而且城發(fā)的覆蓋面非常之廣泛，前幾天在貝殼上還不多，這幾日房源開始上網(wǎng)了..

目前，已經(jīng)在濟(jì)南市運(yùn)營翡翠山語、景粼原著、國熙臺(tái)、CBD國際中心、匯鑫時(shí)代中心、美麗匯、鴻悅?cè)A府等項(xiàng)目。下半年，城發(fā)成家還將陸續(xù)推出陽光新路、和平廣場等多個(gè)項(xiàng)目，形成全產(chǎn)品矩陣。

最近，城發(fā)城家還會(huì)陸續(xù)推出不同地段的優(yōu)勢(shì)租賃房源。位于歷城區(qū)洪家樓北路北首，七里堡市場西側(cè)，地處洪家樓黃金商帶的山鋼鴻悅?cè)A府項(xiàng)目擁有184間房源。

位于望岳路與麗康路交匯處，臨近南城核心的魯能美麗匯項(xiàng)目現(xiàn)有211套房源，其中16號(hào)樓5-9層160套，產(chǎn)品面積為30-41㎡，17號(hào)樓1-6層51套，產(chǎn)品面積為60-83㎡。

（都是好地方你發(fā)現(xiàn)了嗎）

（從上面的覆蓋面和套數(shù)來說，對(duì)房東二房東這個(gè)職業(yè)形成了巨大挑戰(zhàn)，平心而論以設(shè)施和安心程度而言，我會(huì)選擇國企租房）

03

前幾日我看了華山御山首府的價(jià)格，已經(jīng)有破萬的成交價(jià)了...

住房雙軌制未來對(duì)房價(jià)營銷幾何，走勢(shì)到底會(huì)怎么樣，現(xiàn)在還不夠明朗，但是對(duì)于手頭依然有空置房源的人來講：

怎么看也不像是個(gè)好消息...

買房是用來住的，而不是用來炒的，甚至租也不能租太貴了，對(duì)于某些開發(fā)量巨大的剛需板塊，保障房出現(xiàn)的概率實(shí)在是太高了 。

或許我們?cè)趯?duì)比二手房成交價(jià)的時(shí)候，也要把周邊保障房多不多，賣多少錢也考慮進(jìn)去。

保障房整頓剛需房的時(shí)刻，到了..

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