REALESTATE REVIEW

圖：上生新所二期掠影

自從2018年“上生新所”面世以來(lái)，時(shí)不時(shí)的我總會(huì)去那里兜兜看看。對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，總是有一份掛念。早在6、7年前，我就看著上生新所從一片廢舊的研究所中蛻變出有品質(zhì)感的摩登。

至今我還記得最初見(jiàn)她時(shí)的斑駁、沒(méi)落的影像。時(shí)隔數(shù)年后，沒(méi)想到她出落得如此清新脫俗。

那里的廣場(chǎng)噴泉，

那里的蔦屋書(shū)店，

那附近的交通大學(xué)以及改造后人流如潮的愚園路，

環(huán)境如畫(huà)的蘇州河與中山公園，

這一片我曾經(jīng)非常熟悉的地帶，

已然構(gòu)建出浦西最熱的Citywalk區(qū)。

從某種意義上看，上生新所就是當(dāng)代上海很多年輕人的精神故鄉(xiāng)。大家在這里上班、聚會(huì)、社交、看展、看書(shū)，過(guò)節(jié)，她所在的區(qū)域，是一個(gè)時(shí)尚熱度不斷上行的區(qū)域。

除了地段極好，上生新所最大的吸引力來(lái)自于她的空間特色。

其實(shí)，這個(gè)區(qū)域內(nèi)的歷史住宅或者商業(yè)建筑群落也很多，但他們大多以石庫(kù)門(mén)式的里弄模式存在。而上生新所卻不一樣。她作為中國(guó)最早的俱樂(lè)部的歷史，決定了她有著少見(jiàn)的“大體量的公共建筑單體+大面積的城市生活廣場(chǎng)”空間肌理，所以她內(nèi)部呈現(xiàn)出一種稀缺的空闊感。

而這里的文化感更不用說(shuō)。

開(kāi)業(yè)6年以來(lái)，上生新所的蛻變從喧囂走向了內(nèi)秀，她從早期以海軍泳池、孫科別墅和歷史文化建筑為核心的網(wǎng)紅場(chǎng)景出圈模式，轉(zhuǎn)向往“品牌引領(lǐng)和文化活動(dòng)為導(dǎo)向的社區(qū)化”的方向發(fā)酵。

直到后期，她的定位變?yōu)椤俺两轿幕鐓^(qū)”。

而幫助實(shí)現(xiàn)這種文化社區(qū)蛻變的，是從2021-2024年就在這里舉辦的城市新舞臺(tái)系列公共演出活動(dòng)。在這里已經(jīng)上演的100場(chǎng)展覽、戲劇、音樂(lè)會(huì)、講座和喜劇等不同類(lèi)型的公共演出，在這些文藝演出的洗禮之下，上生·新所的文化氣質(zhì)日益濃郁。

除了各類(lèi)活動(dòng)之外，坐落于上生新所最中心部位的蔦屋書(shū)店里，有著“博物館式的閱讀儀式感”，這個(gè)2,000平米的空間，以選書(shū)豐富、品味高雅，并且有難得一見(jiàn)的國(guó)內(nèi)外各類(lèi)精品圖書(shū)雜志而聞名，這里就成為最重要的日常文化符號(hào)。

而我每次來(lái)這里，必定先去這里看看蔦屋又上新了哪些新書(shū)，以保持跟這個(gè)主流的時(shí)尚文化圈的同頻。

圖：上生新所蔦屋書(shū)店

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

中國(guó)各大城市都有自己的歷史文化建筑遺存，在城市更新浪潮下，大多數(shù)都會(huì)調(diào)改成人氣潮流街區(qū)、文藝時(shí)尚之地，這樣的調(diào)改并不難。但能如上生新所這樣，把這種更新提升到風(fēng)雅的都市文化舞臺(tái)，在不斷提升商業(yè)品牌創(chuàng)新力的同時(shí)，還能保持優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)意辦公氛圍，這類(lèi)“文化型社區(qū)”的項(xiàng)目還是極其稀缺。

近期，上生新所掀起了二期的開(kāi)業(yè)帷幕。二期入市之后，整個(gè)項(xiàng)目的格調(diào)也開(kāi)始新的蛻變。她到底變得怎樣了呢？前段時(shí)間我專(zhuān)門(mén)去項(xiàng)目上看了很久，接下來(lái)談?wù)勎业母惺堋?/p>

二期綻放，

從公共空間聚落走向魔方式街巷

從上生新所安西路大門(mén)進(jìn)入，沿著一條尺度適宜的小徑一路往南，右手邊穿過(guò)噴泉廣場(chǎng)，再經(jīng)過(guò)海軍泳池俱樂(lè)部以及蔦屋書(shū)店的街巷地帶，朝南的視角會(huì)突然開(kāi)闊起來(lái)，一個(gè)新的廣場(chǎng)以及一組綠植包裹著的白色房子郁郁蔥蔥地映入眼簾，這里就是上生新所的二期了。

圖：上生新所二期布局圖

之前我熟悉的上生新所，是一片“文藝復(fù)古氣息極其濃郁”的建筑群落。那蔦屋書(shū)店門(mén)頭的拱型門(mén)窗，海軍俱樂(lè)部泳池的藍(lán)白交映的馬賽克拼圖，還有圍繞泳池環(huán)抱的柱廊，中央噴泉廣場(chǎng)旁巴洛克式的山墻面，大片綠地和喬木掩映下的西班牙、?意大利文藝復(fù)興風(fēng)格的孫科別墅，所有這些符號(hào)，都會(huì)把我拉回到100年前的“十里洋場(chǎng)”的時(shí)代。

可隨著我一路往南，穿過(guò)廣場(chǎng)、街巷，場(chǎng)景的漸變讓我明顯感受到一種時(shí)間的穿越。

眼前的二期，她簡(jiǎn)潔的線條、挺拔的立面，森系的景觀，把我從100年前穿越到后現(xiàn)代。所以很多同行對(duì)二期有個(gè)美稱(chēng)——“上海版代官山”。

我去過(guò)東京代官山，確實(shí)那里是東京最不一樣的風(fēng)景。它的不一樣就是由白色時(shí)尚的建筑立面、多樣性的街區(qū)內(nèi)部空間和森系景觀植被等這些元素構(gòu)建而成的。

作為普利茲克獎(jiǎng)得主楨文彥大師一生最經(jīng)典的代表作，代官山地區(qū)通過(guò)不同尺度建筑之間的圍合，形成動(dòng)態(tài)的，有機(jī)生長(zhǎng)的景象，她的空間協(xié)同她所承載的最著名的蔦屋書(shū)店，這個(gè)號(hào)稱(chēng)是“森林里的圖書(shū)館”的絕美項(xiàng)目，還有其他各類(lèi)身邊生活方式店鋪，形成了代官山迷人的時(shí)尚氣場(chǎng)。

所以代官山地區(qū)成為了整個(gè)東京的潮流策源地。

圖：東京代官山蔦屋書(shū)店

來(lái)自：小紅書(shū)博主楊大壹

而我認(rèn)為，全面開(kāi)放的上生新所也具備這樣“領(lǐng)銜時(shí)尚的尖峰之像”。

這樣的氣場(chǎng)是怎么形成的呢？我又重新研讀了整個(gè)二期的設(shè)計(jì)方案，梳理出了下面幾個(gè)特點(diǎn)。

1、從規(guī)劃上看，愈發(fā)純粹的開(kāi)放式街區(qū)

上生新所的開(kāi)發(fā)一直以來(lái)就是希望把一個(gè)封閉的內(nèi)部空間變成一個(gè)開(kāi)放的街巷空間。而二期全面開(kāi)放后，東南西北各個(gè)方向都可以步行進(jìn)入項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了邊界消融，開(kāi)放的街區(qū)全面形成。

圖：上生新所一二期夜景鳥(niǎo)瞰

來(lái)源：上海規(guī)劃與自然資源局

2、從建筑設(shè)計(jì)上看，“聚落魔方”成為二期空間特色

二期總建筑面積約2.4萬(wàn)方，不同于一期都是改造為主，二期的建筑不受歷史建筑的影響，全部新建了五棟多層建筑。項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)采用了“聚落魔方”的理念，視覺(jué)上延續(xù)一期工業(yè)建筑的包豪斯風(fēng)格，線條明朗，造型簡(jiǎn)潔，并融入老建筑的獨(dú)特元素，保留城市記憶。

相比一期以大建筑和大廣場(chǎng)為主的規(guī)劃模式，二期的設(shè)計(jì)更加注重公共社交空間的營(yíng)造。

圖：上生新所二期小花園

來(lái)源:房地產(chǎn)觀察家

二期公共空間相較一期增加了近2,000平米，以街巷的方式呈現(xiàn)，建筑錯(cuò)落有致，視野通透。部分區(qū)域建筑還有底層架空，通過(guò)大臺(tái)階把客流引到樓上，再由連廊全面連接各棟建筑，方便辦公人群的穿梭行走。

圖：上生新所二期空中連廊

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

閑暇時(shí)，大家也可以在樓梯的臺(tái)階、休息椅以及店門(mén)口的外擺部分充分享受社交、放空或者聽(tīng)取講座活動(dòng)。

圖：上生新所二期公共臺(tái)階

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

從下圖的這張規(guī)劃肌理上看，北側(cè)一期是以大尺度廣場(chǎng)和大建筑為主，過(guò)渡到了南側(cè)的二期，街巷的空間與建筑空間的尺度大體相等，內(nèi)部街巷與外側(cè)的主街聯(lián)通，形成了舒適的街巷氛圍。

圖：上生新所中心廣場(chǎng)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)圖

來(lái)源：上海規(guī)劃和自然資源局

3、從產(chǎn)業(yè)空間的使用角度看，相比于傳統(tǒng)的“前店后廠”，二期的建筑采用的是“下店上廠”模式

一層以各類(lèi)創(chuàng)意店鋪為主，二層以上的靜區(qū)，就是各種創(chuàng)意設(shè)計(jì)類(lèi)的公司的辦公場(chǎng)地。

“東方摩登花園”的景觀設(shè)計(jì)，

成為二期最大的場(chǎng)景特色

從當(dāng)下的市場(chǎng)反饋來(lái)看，二期最大的亮點(diǎn)還是來(lái)自于精彩的景觀設(shè)計(jì)。

張?zhí)圃O(shè)計(jì)近期在他們的公眾號(hào)里公布了他們的設(shè)計(jì)構(gòu)思：相比一期的大規(guī)模采用硬質(zhì)鋪地的景觀模式，二期的景觀主題大膽創(chuàng)新，以“東方摩登花園”為概念，注重東方審美與草木神韻的捕捉，讓植物能在合適的小環(huán)境中自然舒展開(kāi)來(lái)。

二期的景觀策略有兩個(gè)重點(diǎn)：

第一，調(diào)整地面鋪裝系統(tǒng)，讓鋪裝成為花園的組成部分。

這里的主題性鋪裝結(jié)合可變的花箱、燈具坐凳等部品，在原本無(wú)序的交通轉(zhuǎn)換空間中剝離出可供停留的“城市地毯”，形成不同于其他區(qū)域的特殊場(chǎng)景氛圍，也為市集和藝展提供可能性。

圖：上生新所二期地面鋪裝

來(lái)源：張?zhí)圃O(shè)計(jì)

所以，二期的空間內(nèi)呈現(xiàn)的一南一北的“城市地毯”和“迷宮花園”主題景觀，與每棟建筑主題色相呼應(yīng)的灰空間出入口、甚至連廊部分的材料鋪裝顏色都全部重新設(shè)計(jì)，讓藝術(shù)化的鋪裝進(jìn)入建筑灰空間并自帶領(lǐng)域感，也成為人們辨別“花園”的隱藏特征。

第二，以建筑作骨架，以綠植為肌理，引進(jìn)多類(lèi)型植物，構(gòu)建獨(dú)特的都市森林場(chǎng)景。

二期的綠植面積超過(guò)1萬(wàn)平米。這里有時(shí)令草花、蕨類(lèi)植物、花園植物、灌木、季節(jié)性喬木等近300種植物相互搭配，構(gòu)成了一座季節(jié)變換、色彩更迭的都市“新新”植物園。

這些植物來(lái)自中國(guó)、北美、澳洲、印度、日本、非洲、墨西哥等地，形成中西合璧的摩登場(chǎng)景。

特別是這里對(duì)杉木和蕨類(lèi)植物的搭配引進(jìn)，構(gòu)建出水杉林下的“蕨類(lèi)花園”這種多層次場(chǎng)景，再結(jié)合霧森系統(tǒng)的渲染，讓人宛若身處熱帶雨林中，如夢(mèng)如幻。

圖：二期內(nèi)街景象

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

除此之外，建筑的鋼結(jié)構(gòu)樓梯也配上了綠色的涂料，與周邊的綠植相融合，形成了一種工業(yè)風(fēng)的精細(xì)化質(zhì)感。

最后，在景觀設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)部位——項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)也是可圈可點(diǎn)，新的設(shè)計(jì)復(fù)刻了海軍泳池里的馬賽克的圖案，提取出馬賽克的代表性顏色并進(jìn)行全新的設(shè)計(jì)，極其細(xì)膩而又有品質(zhì)感。

圖：馬賽克地磚

高能級(jí)品牌集體涌入，

創(chuàng)新的生活方式場(chǎng)域不斷強(qiáng)化

品牌是時(shí)尚的靈魂。

二期有了如此高質(zhì)地的空間載體之后，應(yīng)該承載怎樣的品牌業(yè)態(tài)？這點(diǎn)非?？简?yàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)當(dāng)代潮流精神的領(lǐng)會(huì)，而項(xiàng)目招商的選擇就能體現(xiàn)出這種把控力。

我發(fā)現(xiàn)，二期在品牌招商方面，延續(xù)并拓展了一期“前店后廠+多元秀場(chǎng)”的理念，引進(jìn)了各類(lèi)生活方式品牌。但在品牌選擇方面，如今的上生新所有自己獨(dú)特的理念，代表時(shí)尚創(chuàng)意潮流的頭部品牌是他們的鐘意之選。由此，蕉內(nèi)、安高若、奧索卡、愛(ài)奇藝紛紛落戶(hù)這里。

總體來(lái)看，上生新所的最新一批次的招商主要是沿著“戶(hù)外生活方式”和“文化體驗(yàn)”兩條主線展開(kāi)。另外，他們對(duì)品牌有獨(dú)特的要求：那就是需要品牌們能自身策展，舉辦市集，充分利用好上生新所良好的廣場(chǎng)空間，豐富項(xiàng)目的整體社群價(jià)值。

圖：二期15號(hào)樓掠影

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

1、實(shí)力強(qiáng)勁的國(guó)內(nèi)外戶(hù)外品牌的集體涌入

這兩年商業(yè)界刮起的一個(gè)最重要的風(fēng)口就是戶(hù)外生活方式，不少品牌借著這股風(fēng)潮快速起來(lái)。所以上生新所這批品牌的入駐，就代表了這樣的一股風(fēng)潮。

繼蔦屋書(shū)店之后，著名本土女裝公司素然旗下戶(hù)外運(yùn)動(dòng)品牌安高若AnKoRau和可持續(xù)性商店klee klee & friends先后入駐。

其中An Ko Rau作為當(dāng)下最火的戶(hù)外品牌， 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上比普通戶(hù)外品牌的色彩更豐富，她更加注重人們?cè)谶\(yùn)動(dòng)過(guò)程中的視覺(jué)表現(xiàn)，同時(shí)品牌內(nèi)容上輻射多元的運(yùn)動(dòng)生活方式，他們的核心就是抓住和闡釋當(dāng)下城市運(yùn)動(dòng)的新內(nèi)涵：身心不受限制就是自由。

而AnKoRau品牌的辦公室就在這家店樓上。這就是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“前店后廠”模型。而社群運(yùn)營(yíng)也是安高若品牌的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，因此，他們?cè)谏仙滤觊T(mén)口的戶(hù)外的廣場(chǎng)就是最佳的社群活動(dòng)策展空間。

項(xiàng)目二期的N1棟還有奧索卡戶(hù)外生活館、Reebok X nautica白帆復(fù)古聯(lián)合店和蕉內(nèi)總部。

其中，Ozark奧索卡是中國(guó)領(lǐng)先戶(hù)外品牌之一，由瑞士登山家Hans Shallenberger創(chuàng)立于1996年，其標(biāo)志性的珠峰羽絨服多年經(jīng)典依舊。

而奧索卡品牌將在此打造一個(gè)沉浸式體驗(yàn)空間，囊括品牌發(fā)布、產(chǎn)品展示、場(chǎng)景體驗(yàn)、飲品休憩等功能。圍繞登山、騎行、露營(yíng)、自然等主題，品牌將每周舉辦相關(guān)社群聚會(huì)，每月開(kāi)展論壇、沙龍、展覽等活動(dòng)。

圖：二期內(nèi)街景象

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

而火遍魔都的時(shí)髦新中式茶館開(kāi)吉茶室則開(kāi)在緊臨蕨類(lèi)植物小道核心區(qū)域。店門(mén)口擺著標(biāo)志性的竹椅，與綠植綠樹(shù)搭配起來(lái)，頗有些在幽靜樹(shù)林中納涼喝茶的感覺(jué)。

除此之外，還有JUMP+JOY，這是一個(gè)致力于探索親子運(yùn)動(dòng)生活方式的品牌。它的入駐代表著上生·新所對(duì)其提倡的新型親子關(guān)系理念的認(rèn)同。PURE Electric中國(guó)首家旗艦店也落戶(hù)這里，這是一個(gè)來(lái)自英國(guó)的高端電動(dòng)滑板車(chē)品牌。

2、經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的經(jīng)典品牌

上生新所還有一個(gè)招商邏輯就是引進(jìn)經(jīng)典的、稀缺的并經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的品牌。

比如，作為咖啡界Apple的藍(lán)瓶咖啡長(zhǎng)寧首店落地于此，而藍(lán)瓶咖啡作為世界咖啡巨頭美國(guó)雀巢咖啡的孵化品牌，一直保持著低調(diào)而有節(jié)奏的開(kāi)店控制。藍(lán)瓶咖啡在中國(guó)內(nèi)地已經(jīng)開(kāi)出了6家門(mén)店，而門(mén)店設(shè)計(jì)由藍(lán)瓶與如恩設(shè)計(jì)研究室合作完成，在內(nèi)裝水平來(lái)看，一如既往的審美在線。

同時(shí)，這里還引進(jìn)必勝客Pizzeria全球首店，主打窯爐披薩。按照傳承的非遺制作工藝，帶來(lái)多款意式地道美食。店鋪紅白條的外觀設(shè)計(jì)，在大片的綠植、灰色建筑風(fēng)格里相當(dāng)搶眼。

總結(jié)

到這里，我基本把上生新所二期的全貌復(fù)盤(pán)結(jié)束，但我對(duì)她的觀察卻遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。

在整個(gè)上生新所的蛻變過(guò)程中，我能看到這里的歷史、文化，也能看到這里的時(shí)尚和摩登。這個(gè)曾經(jīng)是歐美人士俱樂(lè)部，后來(lái)的生物研究所的歷史，讓她穿越百年的時(shí)間洗禮，沉淀出一種如同“校園般”的獨(dú)特氣場(chǎng)。

她的產(chǎn)業(yè)辦公屬性決定了她的空間不像新天地這類(lèi)純粹的商業(yè)街區(qū)那么喧囂，但她也絕不會(huì)像普通產(chǎn)業(yè)園區(qū)那樣的清冷。這里有一種難得的平衡感，她在產(chǎn)業(yè)與商業(yè)，文藝和時(shí)尚，創(chuàng)新和復(fù)古，娛樂(lè)與工作之間，保持了一種恰到好處的平衡。

當(dāng)你在這里徜徉，會(huì)不知不覺(jué)的感受到這里有一股“摩登”的生活方式氣場(chǎng)，她不徐不急地溫潤(rùn)著這里的人，影響著因緣際會(huì)通過(guò)各種活動(dòng)來(lái)到這里的社群的同伴，更是影響著慕名而來(lái)體驗(yàn)這里文化與風(fēng)情的游客們。

如果說(shuō)一期的上生新所，更代表了文藝復(fù)古，而二期的她，則是把我們帶入摩登未來(lái)。作為上海城市更新領(lǐng)域最耀眼的一顆明珠，上生新所這個(gè)標(biāo)桿案例，值得更多的關(guān)注。

商業(yè)項(xiàng)目

華東地區(qū)-上海：////////////

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺(tái)灣：

西南地區(qū)-成都：////// |重慶：//

華中地區(qū)-長(zhǎng)沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

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住宅

文旅項(xiàng)目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

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