大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

這段時(shí)間全廣州最熱的新盤， 顯然非越秀·萬博城莫屬。

上周末發(fā)布會(huì)上官宣了學(xué)校，昨天又正式開放了樣板間。熱度高到什么程度？

鳥叔的幾個(gè)群都有不少人在討論，還有粉絲甚至凌晨一兩點(diǎn)都還在找我咨詢。

你可能要問了，越秀·萬博城，憑什么這么火？

就憑它萬博CBD核心的站位，建面約500萬m2的超大體量；

就憑它規(guī)劃了12所學(xué)校，還沒開盤就官宣首開區(qū)域中小學(xué)引入廣附番實(shí)；

就憑它無人能及的戶型設(shè)計(jì)，超高使用率……

難以想象吧？經(jīng)過長達(dá)三四年的產(chǎn)品創(chuàng)新，廣州樓市居然還有內(nèi)卷的空間！

當(dāng)然還有。

今天，我?guī)阋黄鹂纯错?xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃，以及大家都關(guān)注的如何選籌。

對了，關(guān)于項(xiàng)目首開價(jià)格，鳥叔已經(jīng)第一時(shí)間拿到了。相信我，這個(gè)價(jià)格非常勁爆，非常筍，性價(jià)比簡直無敵！繼續(xù)看下去，一一告訴你~

總圖規(guī)劃：資源價(jià)值最大化呈現(xiàn)，讓長板更長

越秀·萬博城首開CBD組團(tuán)，分為三期打造，一期為首開區(qū)域，西側(cè)緊鄰錦繡香江丹桂園別墅區(qū)。

首開的F1-2地塊共放置了5棟住宅，層高32-38F，高差層層遞進(jìn)。

樓棟落位上，采用點(diǎn)式錯(cuò)落布局，盡可能讓每一棟樓都能更多的采光、更開闊的瞰景視野。

市場上很多項(xiàng)目在保障景觀面的時(shí)候，或多或少都會(huì)犧牲朝向。

但CBD組團(tuán)一期所有樓棟仍然做到了南北朝向，兼顧了景觀視野+朝向。

畢竟小孩才做選擇，大人當(dāng)然是全都要。

總圖規(guī)劃中值得一提的是，市政規(guī)劃路下穿，超級蓋板串聯(lián)起一二三期地塊，共享約7.2萬m2大花園。

再看樓型和核心筒，以首開的1棟和3棟進(jìn)行剖析。

創(chuàng)新Y型及蝶型樓型，可以看成兩個(gè)板式樓型的旋轉(zhuǎn)疊加。

對比傳統(tǒng)樓型：

通過拉伸戶型和核心筒的連接面，減少戶型間相互遮擋；

面寬進(jìn)深升級，提升室內(nèi)通風(fēng)能力，實(shí)現(xiàn)戶戶通透；

加上一定角度的扭轉(zhuǎn)，大面寬的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，采光視野的均好性得到了保證。

同時(shí)，獨(dú)棟點(diǎn)式布局，不存在一棟拼接樓型，不僅每一戶都是端戶、視野感更強(qiáng)，也讓鄰里氛圍更私密。

總的來說，總圖規(guī)劃因地制宜，首開樓棟素質(zhì)很不錯(cuò)。

那戶型有沒驚喜？

戶型解讀：超高使用率，尺度感拉滿

要在內(nèi)卷的市場中贏得份額，必然要建立豐富的產(chǎn)品梯度。

所以戶型端口上，CBD組團(tuán)一期地塊規(guī)劃了建面約103-188㎡的面積段，并在戶型設(shè)計(jì)上更進(jìn)一步，用更強(qiáng)勢的空間打造力，追求硬核的表現(xiàn)。

超級超級高的使用率，相當(dāng)逆天。

188戶型：使用率王者戶型，無法低調(diào)的尖子生

先來看這款建面約188㎡戶型，是項(xiàng)目所有戶型中空間利用最極致的。

單憑這個(gè)使用率，就足以將市場上眾多競品甩出一條街。

這個(gè)戶型最吸精的是，中間巨大的家庭社交空間。

采用LDKB一體化設(shè)計(jì)，塑造出開間約6.1米，面積約70㎡的家庭交互巨廳（不含生活陽臺與次臥對出的部分景觀陽臺）。

尺度感甚至已經(jīng)超過市面上很多200㎡+戶型。

交互式的西廚島臺，塑造出舒適的洄游動(dòng)線，也讓場景感也更強(qiáng)了。

得益于開間約9.3米、進(jìn)深約2米的超級陽臺，一體化的社交大方廳，可以為家庭提供多種交流互動(dòng)場域，還可延伸出健身區(qū)、社交區(qū)、陳列區(qū)等多種場景。

而且為了放大它的視野優(yōu)勢，除了最小的房間朝北外，老人套房、客餐廳、主臥等重要的功能空間，均是南向朝向，傾斜更多的日照與采光。

在臥室系統(tǒng)的打造中，根據(jù)家庭成長周期變化，最多可以改造形成3個(gè)獨(dú)立套房空間。

比較驚喜的是，生活陽臺和景觀陽臺獨(dú)立分布，功能分區(qū)合理；在面積上沒有過度放大主臥，而是主打空間平權(quán)，臥室面積均衡分布，沒有次臥被過分?jǐn)D壓的情況，實(shí)用性滿分。

且主臥及次臥套房，均配置270°大飄窗，除了帶來270°觀景視野，也可容納更多元的居住場景。

168戶型：拉滿升階感的體驗(yàn)天花板

在這個(gè)戶型上，項(xiàng)目將居住的升階感一整個(gè)拉滿，在設(shè)計(jì)上更側(cè)重從情感的維度出發(fā)，創(chuàng)造全新的生活場景。

首開建面約168㎡戶型所在的一期地塊3#棟樓，在闊綽的中庭景觀外，還加持了外部無遮擋的超百米視野，帶來視域和體驗(yàn)上的突破。

強(qiáng)悍的視野面，讓戶型的每個(gè)房間，都是IMAX級別的絕佳觀景臺。

陽臺尺度建模演繹

內(nèi)部空間里，次臥可聯(lián)通，形成貫通式一體化的百變社交聚場。在更大更通透的使用體驗(yàn)之外，方廳還延展了客廳的功能，隨意切換多種模式。

臥室系統(tǒng)中，項(xiàng)目給到了雙套房的配置。

當(dāng)家庭結(jié)構(gòu)是三代同堂時(shí)，其中一個(gè)套房給父母使用，老人起居更方便，一家人不同生活作息也不怕過多打擾。

143戶型：五開間朝南、全部房間朝南

這個(gè)戶型，第一眼就吸引了鳥叔的目光。

五開間朝南、全部房間朝南！

五開間朝南建模演繹

鳥叔翻看了一下私藏的戶型庫，近百款相近戶型中，五開間朝南不是沒有，但是還能做到全部房間朝南的，廣州市場罕見。

很多粉絲首次看到這個(gè)戶型圖之時(shí)，都驚了。

也不奇怪，正南向，能想象出這個(gè)戶型的采光之強(qiáng)。人造光源雖好，終究還是比不上自然光線在室內(nèi)的流淌。

143m戶型樣板間實(shí)拍

而在這個(gè)市場最「卷」的面積段中，項(xiàng)目在各個(gè)空間功能劃分清晰的基礎(chǔ)上，給到了一個(gè)四房方廳的格局。

次臥非承重墻設(shè)計(jì)，可以很方便地融入客廳。加上LDKB一體化設(shè)計(jì)，可形成約60㎡的超級社交大方廳。

對空間居住尺度的拓展，也在more and more。

直觀對比一下市面上同面積戶型的空間尺度，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，由超高使用率帶來的充�？臻g，已經(jīng)是完全可以對標(biāo)160㎡戶型的空間使用感。

123戶型：南北對流，約7.6米大陽臺

到了建面約123㎡戶型身上，單看戶型圖本身，你會(huì)以為它是140㎡+的產(chǎn)品。

南北對流，進(jìn)深達(dá)到約3.1米的入戶玄關(guān)，五開間朝南、約14米南向采光面，西廚島臺，與此同時(shí)還配置了四間臥室，且主臥南北對流。

123戶型做到功能完善的四房，堪比140+，放到前幾年的市場想都不敢想。

當(dāng)然，最搶眼的無疑是其開間約7.6米的超長陽臺。130㎡以內(nèi)，太少見了。

103戶型：居家型，功能性無死角能打

這個(gè)面積段，功能追求一定是基本準(zhǔn)則，因此它整體格局設(shè)計(jì)出了四房兩衛(wèi)，在100㎡的面積上基本是極限挑戰(zhàn)。

約103m2戶型樣板間實(shí)拍

鳥叔看過不少這個(gè)面積段的戶型設(shè)計(jì)，要么房間太小、要么只做3房，功能上沒能做到極致。

需要留意的是，這是上車萬博入門級產(chǎn)品，非常稀缺的，尤其是CBD組團(tuán)定位高端改善，后面推售都是大戶型，賣完就沒有了。

敲黑板了，首開樓棟怎么選？

售樓部已開，學(xué)校品脾已官宣，樣板房也開了，越秀·萬博城即將開盤，首開1棟和3棟。有粉絲問，萬博城馬上開盤，這幾個(gè)戶型應(yīng)該怎么選？

其實(shí)不同樓棟/戶型各有千秋，但大家睇餸食飯，根據(jù)自己的需求和預(yù)算來綜合考慮。

188戶型，首推僅一條梯腿，位于3#西南，有別墅區(qū)和園景雙重視野，日照采光和私密性都沒得挑。

當(dāng)然，總價(jià)不低，按需購買即可。如果喜歡更長的日照時(shí)長，更好的視野，那就中高層。

168戶型，正南向，也是在3棟，有別墅區(qū)和園景雙重視野。選擇邏輯同188戶型。

143戶型，也是正南向，3棟。不同于168戶型，它只有別墅區(qū)的開闊視野。如果喜歡更長的日照時(shí)長，更好的視野，那就中高層。

137戶型，2棟西南向，CBD組團(tuán)一期僅一條梯腿30多套，單邊位，三面采光通風(fēng)、三面視野，既有東北向的CBD天際線，也有西南向的別墅綠意。選房邏輯同188戶型。

123戶型，位于1棟，東南向。南北樓間距超100米，北向超100米園景視野。

當(dāng)然，沒十全十美的房子，好產(chǎn)品是明牌，123戶型西側(cè)梯腿日照有一點(diǎn)遮擋，只要價(jià)格讓利，性價(jià)比其實(shí)也相當(dāng)高。

103戶型，1棟正南向，貨量不多，預(yù)計(jì)很搶手。

在這里，鳥叔建議：

如果是純改善需求，且錢包厚度足夠，那就優(yōu)先188/168戶型；

如果是兼顧改善和孩子教育，則優(yōu)先考慮143戶型；

如果主要是為了孩子的教育，預(yù)算有限，那么首選103或123戶型。

區(qū)域分析：強(qiáng)勢資源濃度+萬博核心，未來可期

最后，鳥叔簡單聊聊項(xiàng)目的區(qū)域站位。

越秀·萬博城，位于萬博CBD核心區(qū)，距離成型的萬博起步區(qū)直線距離僅約500米（數(shù)據(jù)來源：百度地圖測距），在萬博CBD甚至整個(gè)廣州都扮演著重要角色。

之前群里有人說，不就是一個(gè)舊改嗎？一個(gè)剛需盤有什么好看的？

這其實(shí)是對越秀·萬博城的嚴(yán)重誤解。

保利天悅不是基于琶洲舊改？還有獵德、冼村呢？都是赫赫有名的高端改善。

沒必要對舊改項(xiàng)目帶著有色眼鏡。定位剛需還是改善，主要取決于先天的區(qū)位條件。

你看，越秀·萬博城區(qū)位核心，尤其是CBD組團(tuán)，三面別墅環(huán)繞，景觀視野開闊，且遠(yuǎn)離主干道，基本沒有噪聲的困擾，居住環(huán)境相當(dāng)純粹。

因此越秀·萬博城打造的，其實(shí)是高端改善，對標(biāo)萬博和樾府。

而且與市場面上絕大多數(shù)配套主要來源于片區(qū)公共供給的高端改善不一樣，教育、公共文化設(shè)施、醫(yī)療，都是萬博的短板，對此越秀·萬博城給出了新的答案：

未來城市。

萬博城在這里扮演了城市設(shè)計(jì)者的角色，注重自身居住品質(zhì)的同時(shí)，也全力打造一站式的人居生活配套：

建面約115萬㎡商業(yè)配套，

建面約15萬㎡教育配套，

建面約5萬㎡公共文化配套，

建面約6萬㎡醫(yī)療配套。

從啟動(dòng)簽約開始，不到半年私宅簽約率達(dá)80%。相比十年前就啟動(dòng)改造的橫沙舊改，拉鋸10多年的珠城某村，越秀·萬博城的進(jìn)展可謂飛速。

綜合來看，越秀·萬博城從地段、交通、配套、環(huán)境、教育、產(chǎn)品來看，方方面面都很能打；是進(jìn)擊的全能六邊形戰(zhàn)士，深受市場歡迎。

鳥叔收到信息，項(xiàng)目CBD組團(tuán)一期地塊的認(rèn)籌已經(jīng)爆了。

特別提示一下，CBD組團(tuán)要比想象的稀缺得多。

目前，萬博CBD核心區(qū)的建設(shè)用地，已經(jīng)消耗得差不多了，基本沒什么宅地可供出讓了。

越秀·萬博城是萬博CBD最后的大盤遺珠，且融資住宅僅占總規(guī)模的1/5。

其中，CBD組團(tuán)僅占融資住宅建面的30%。

所以，鳥叔的建議是，如果有置業(yè)需求，盯緊首開的CBD組團(tuán)。CBD組團(tuán)首開樓棟每個(gè)戶型的價(jià)格，鳥叔已經(jīng)拿到，極具誠意。看下圖，越秀這次不玩虛的，是底價(jià)，不是吹風(fēng)價(jià)！

103戶型：總價(jià)460-510萬

122戶型：總價(jià)560-650萬

138戶型：總價(jià)720-780萬

143戶型：總價(jià)700-770萬

166戶型：總價(jià)840-920萬

188戶型：總價(jià)980-1100萬

4.5萬/㎡起！鳥叔都沒想到，項(xiàng)目魄力這么大，誠意這么足！這價(jià)格，還考慮啥華潤？

月底開盤，只有幾天時(shí)間了，有意向的趕緊到現(xiàn)場考察，準(zhǔn)備工作得抓緊了！