王圖霸業(yè)談笑中，不勝人間一場醉。因為區(qū)區(qū)2161萬元，一代閩系房企大佬三盛集團(tuán)董事長林榮濱被執(zhí)行懸賞，法院的一紙執(zhí)行懸賞公告稱，“充分利用社會力量查找被執(zhí)行人下落及其財產(chǎn)?！?/strong>

不承想，就連舊閩系踩踏式退場前最后的落日余暉竟也漸行漸遠(yuǎn)了。

這句話的存在卻勾勒出了正在到來的新時代的輪廓。

福州，閩系房企大本營進(jìn)入“保建國”時代，同臺競技一爭長短的還有市屬國企。

數(shù)據(jù)顯示，旗下?lián)碛械禺a(chǎn)品牌“新榕”“福厝”的福州古厝集團(tuán)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的毛利率一度沖到了77.37%，而商品住宅的毛利率更是一度高達(dá)89.37%。

89%的毛利率簡單點(diǎn)理解就是：銷售100元的商品，就能賺回89元的毛利潤。這個利潤空間，簡直堪比茅臺。

你敢想？

這讓踩踏式退場的舊閩系，情何以堪？

NO.1|毛利率也曾無限逼近貴州茅臺

福州古厝集團(tuán)，優(yōu)秀！

流火7月，2024年上半年度福州房企商品房銷售榜放榜了。

若把時間軸拉長，結(jié)合2023年度榜，不難發(fā)現(xiàn)，閩系房企北派大本營已正式進(jìn)入“保建國”時代。

市屬國企亦是活躍分子。以2024年上半年度榜為例，TOP10中市屬國企占三席，建總地產(chǎn)、榕發(fā)地產(chǎn)、左海集團(tuán)分列五區(qū)+閩侯房企商品房銷售榜第3、第4、第10。

頗有意思的還有，南二環(huán)、三遠(yuǎn)等市屬國企盤集中的片區(qū)硬是被玩出了“四大金剛”“五大護(hù)法”。

但鮮有人知，這些市屬國企盤的真正斤兩。

不妨由福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”帶列位看官走近市屬國企，本期先行“領(lǐng)略”福州古厝集團(tuán)有限公司，及其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能力。

根據(jù)福州古厝集團(tuán)有限公司2024年度融資券募集說明書，2023年1-3月，福州古厝集團(tuán)商品住宅開發(fā)毛利率達(dá)到了驚人的89.37%。眾所周知，貴州茅臺的毛利率也就堪堪維持在90%以上。

當(dāng)然，毛利率并非恒定不變的。近三年及一期（即2021年、2022年、2023年及2024年一季度，下同），發(fā)行人（即指福州古厝集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率處于較高水平。

若扣除毛利率相對較低的保障性住房，福州古厝集團(tuán)商品住宅業(yè)務(wù)板塊毛利率近三年及一期分別為56.74%、46.21%、35.24%、42.33%。

2014年，王健林登上首富寶座的第二年，做客了一檔節(jié)目《楊瀾訪談錄》。節(jié)目中王健林說，“房地產(chǎn)公司的平均毛利率大概就是在20%到25%”，引起輿論一片嘩然。那時的房地產(chǎn)充斥著“暴利行業(yè)”的說法。根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，當(dāng)年96家上市房企的主營收入平均毛利率也不過為36.5%。

然而，到了2022年、2023年，一眾房企盈利狀況堪憂，有數(shù)據(jù)顯示，近八成房企虧損，平均毛利率低于20%。這一點(diǎn)，身處閩系房企大本營的福州，許多人或許更有感觸。

也就是說，單論商品住宅開發(fā)毛利率，福州古厝集團(tuán)已經(jīng)跑贏現(xiàn)下的絕大多數(shù)房企，可謂一騎絕塵般的存在。

NO.2|從新榕到福厝

福州古厝集團(tuán)，究竟多倚重房地產(chǎn)？

單看毛利率結(jié)構(gòu)這一項，福州古厝集團(tuán)就已成功激起了“說商道市”的興趣。

根據(jù)市管國資國企改革重組方案，2022年1月，福州文化旅游投資集團(tuán)有限公司更名為福州古厝集團(tuán)有限公司。

盡管是在福州文化旅游投資集團(tuán)基礎(chǔ)上重新組建并更名而來，且重大資產(chǎn)重組后，古厝集團(tuán)將古厝文旅、會展賽事、商貿(mào)酒店、城建交通作為四大核心業(yè)務(wù)板塊，長期耕耘于三坊七巷為代表的歷史文化街區(qū)保護(hù)修復(fù)與活化利用，致力傳播閩都文化，但查閱福州古厝集團(tuán)融資券募集說明書，你會發(fā)現(xiàn)“房地產(chǎn)”無與倫比的重要性。

是的，無與倫比，至少，在“說商道市”看來就是如此。

福州古厝集團(tuán)2023年度營業(yè)利潤為2.87億元，凈利潤1.51億，與上年同期相比分別減幅43.63%以及57.5%，主要是由于房地產(chǎn)板塊開發(fā)周期原因，房地產(chǎn)確認(rèn)收入減少且高毛利的商品房占比較低，導(dǎo)致利潤減少；投資性房地產(chǎn)公允價格因市場環(huán)境原因，增值幅度減少。

你瞅瞅，明確言及“高毛利的商品房”。

在收入構(gòu)成中，建筑工程+房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比2023年度為41.61%，而在2022年度，這一占比更是達(dá)到了驚人的72%，是福州古厝集團(tuán)最重要的收入來源。

利潤構(gòu)成，更是不得了，僅房地產(chǎn)開發(fā)單項，近三年及一期分別占比達(dá)106.52%、244.6%、172.9%、134.9%。通俗點(diǎn)理解，就是這幾年福州古厝集團(tuán)有限公司所有業(yè)務(wù)板塊的合計利潤，不敵其房地產(chǎn)開發(fā)。

懂？

翻閱資料，福州古厝集團(tuán)建筑工程業(yè)務(wù)主要由下屬子公司福州建工集團(tuán)負(fù)責(zé)實施，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要由福州新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司、福州市江南智慧城市建設(shè)運(yùn)營有限公司、福建新榕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。

而在現(xiàn)下，就連此前只專注于建筑工程的福州建工集團(tuán)也硬生生直接擠入房地產(chǎn)開發(fā)賽道。

后來的后來，福州人就見到除了“新榕”，發(fā)行人在當(dāng)下又有了新的地產(chǎn)品牌“福厝”，為福州建工集團(tuán)新品牌。在2023年12月舉行的2023年福州第二屆住房展銷會上，福厝品牌在市場首次亮相。福厝品牌的開篇之作即為三遠(yuǎn)片區(qū)的福厝·遠(yuǎn)山拾里。

當(dāng)時，福州古厝集團(tuán)總經(jīng)理助理，福州新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司黨委委員、副總經(jīng)理王輝說：福州古厝集團(tuán)是福州市屬大型綜合性國有企業(yè)。在地產(chǎn)板塊，福州古厝集團(tuán)致力于打造福州新榕金字系列、福州建工福厝系列住宅產(chǎn)品，堅持可持續(xù)發(fā)展思路，圍繞綠色低碳、建造品質(zhì)、長期維護(hù)等方面進(jìn)行研究，堅持以人為本，推進(jìn)全齡化社區(qū)的品質(zhì)提升，以閩都文化為靈感，提倡古建筑和現(xiàn)代建筑相互借鑒、融合共生，從有沒有到好不好，全面推進(jìn)住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，為福州建設(shè)現(xiàn)代化國際城市貢獻(xiàn)國企力量，展現(xiàn)國企擔(dān)當(dāng)。

NO.3|新時代與舊時代

自此，一去不回頭

查閱福州古厝集團(tuán)融資券募集說明書，你會發(fā)現(xiàn)動輒提及“房地產(chǎn)”。

畢竟，房地產(chǎn)項目開發(fā)具有周期長、投資大的特征。開發(fā)流程涉及市場研究、土地獲得、投資決策、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、市場營銷、銷售服務(wù)和物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)和領(lǐng)域，若房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策或市場環(huán)境發(fā)生變化，可能對項目周期、項目成本、銷售收入產(chǎn)生影響，從而影響到公司的盈利能力。若未來政策持續(xù)變化或趨緊，發(fā)行人房地產(chǎn)項目的銷售進(jìn)度將面臨趨于緩慢甚至停滯的風(fēng)險。

且房地產(chǎn)行業(yè)受稅收政策的影響較大，土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、契稅等稅種的征管，對房地產(chǎn)行業(yè)有特殊要求，其變動情況將直接影響公司銷售、盈利及現(xiàn)金流情況。

言及“風(fēng)險”，投資性房地產(chǎn)金額較大，占比較高，影響公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。發(fā)行人投資性房地產(chǎn)余額較高，若該部分資產(chǎn)的公允價值出現(xiàn)較大波動，將對發(fā)行人的盈利能力和償債能力產(chǎn)生一定的影響。

發(fā)行人經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額呈下降趨勢，主要系發(fā)行人主營業(yè)務(wù)涉及建筑施工、房地產(chǎn)項目，項目建設(shè)周期較長，前期投入與后期回款存在一定的時間錯配。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在福州文化旅游投資集團(tuán)基礎(chǔ)上重新組建并更名而來的福州古厝集團(tuán)，究竟居于什么位置？

如上！可見一斑！不再贅述！

遙想2021年9月底，也不過三年光陰，時值中秋國慶雙節(jié)之際，“在滬閩商地產(chǎn)聯(lián)盟”第七次閉門會議在上海召開，位置選在了上海虹橋三盛集團(tuán)。

“聯(lián)盟”成立于2020年，由房地產(chǎn)行業(yè)總部位于上海的福建籍企業(yè)家共同發(fā)起，研判形勢、抱團(tuán)取暖、風(fēng)險與共，成為了這場會議的主旨。

會后，流傳出一張大佬合照圖，旭輝的林中、寶龍的許華芳、港龍的呂鳴、還有陽光城、融信、中駿、弘陽、大唐地產(chǎn)等高層齊聚，作為東道主，林榮濱與程璇更是熱情洋溢，面泛微笑。

這，是舊閩系踩踏式退場前最后的落日余暉。

此后，再無聽聞有“在滬閩商地產(chǎn)聯(lián)盟”第八次閉門會議。

閩系大本營的福州，終究還是進(jìn)入到了“保建國”與市屬國企們長袖善舞的新時代。

自此，一去不回頭。

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