我是紫沐，這是我第406篇日記。

現(xiàn)在買房有兩個(gè)比較大的坑。

一個(gè)是只跟你說(shuō)規(guī)劃，不跟你說(shuō)現(xiàn)狀。

這類房子，我建議不要買。

雖然說(shuō)前幾年，很多類似的概念板塊，只用ppt畫餅都很多人買。

但那是有前提條件的。

首先是經(jīng)濟(jì)環(huán)境，處于快速增長(zhǎng)期。

很多規(guī)劃上的東西，有足夠的資金和資源，去兌現(xiàn)去落地。

其次是那時(shí)候大家還相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲。

只要地段和規(guī)劃有想象力，哪怕周邊一無(wú)所有，買家也愿意為這個(gè)想象力付錢。

但現(xiàn)在這兩個(gè)前提條件都消失了。

經(jīng)濟(jì)不用多說(shuō)，也沒法說(shuō)。

到底好不好，冷暖自知。

在這個(gè)背景下，城市更新的速度，肯定會(huì)越來(lái)越慢。

規(guī)劃兌現(xiàn)需要更多的時(shí)間，也就有了更多的變數(shù)。

另外就是樓市信念的破碎。

在兩年前的文章中，我就說(shuō)過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)：

靠買房賺錢的思路已經(jīng)走不通了。

現(xiàn)在的樓市，更多是把賺到的錢，通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)去做保值沉淀。

而這個(gè)觀點(diǎn)，隨著現(xiàn)在樓市神話破滅，也被越來(lái)越多人接受。

換言之，買家已經(jīng)不太相信規(guī)劃和預(yù)期，也不肯再為之付錢。

買房要么是為了自住，要么是為了做資金沉淀。

自住看的是什么？

配套是否成熟，通勤是否方便，屬于基本面。

資金沉淀看的是什么？

產(chǎn)業(yè)是否完善，購(gòu)買力是否集中，同樣是基本面。

所以現(xiàn)在買房，規(guī)劃有多牛逼不重要。

基本面是否成熟，更重要。

那些只有規(guī)劃可以講，現(xiàn)狀一言難盡的邊郊新城，未來(lái)很難翻身的。

甚至近郊板塊，也會(huì)受到?jīng)_擊。

老黃埔和萬(wàn)博就是很典型的例子。

20-21年，老黃埔和萬(wàn)博不管是城市界面，還是配套成熟度，都比現(xiàn)在弱很多。

但絲毫不妨礙它們賣爆，成交熱度超級(jí)高。

就因?yàn)閮蓚€(gè)前提條件都在。

大家還相信預(yù)期，愿意為預(yù)期付錢。

但現(xiàn)在前提條件消失了。

肯為預(yù)期付錢的買家都走了，只剩下地緣性自住買家。

需求變少，供應(yīng)卻猛增。

所以你能看到黃埔和萬(wàn)博明明變得更成熟，熱度和房?jī)r(jià)，卻是反向往下掉的。

連老黃埔和萬(wàn)博都會(huì)被樓市沖擊。

就更別說(shuō)什么南站、新造、知識(shí)城、長(zhǎng)嶺居、黃埔新城、黃陂這些經(jīng)常出現(xiàn)在軟文上的概念板塊了。

要是不小心溢價(jià)買入，站崗會(huì)站很久。

另外一個(gè)坑，是漲價(jià)逼單。

網(wǎng)紅新盤最喜歡用這招，特別是利好出臺(tái)前后。

就是鋪天蓋地打軟文，給意向客戶發(fā)信息，說(shuō)再不買，下個(gè)月就漲價(jià)。

這種時(shí)候千萬(wàn)不能急，別亂了自己的節(jié)奏。

樓市想有上漲大行情，同樣需要兩個(gè)必備條件。

一個(gè)是經(jīng)濟(jì)好，就業(yè)環(huán)境好。

老百姓兜里有錢，樓市才會(huì)爆發(fā)需求。

另一個(gè)是供需結(jié)構(gòu)要合理。

房子本身要有稀缺性，至少不能供過(guò)于求。

但很明顯，現(xiàn)在這兩個(gè)條件都不滿足，房?jī)r(jià)上漲短期是很難實(shí)現(xiàn)的。

這不是幾條政策利好，就可以改變的基本面。

特別是廣州，廣州太依賴土拍賣地，這會(huì)帶來(lái)兩個(gè)負(fù)面影響：

1.供過(guò)于求加劇。

2.低價(jià)新規(guī)房越來(lái)越多，二手市場(chǎng)持續(xù)承壓。

必須要明白，一買一賣才是閉環(huán)，落袋為安才是盈利。

現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)還在跌跌不休，樓市又哪來(lái)的上漲基礎(chǔ)。

事實(shí)上最近一個(gè)月，雖然成交量是上升了，但這完全是用價(jià)格換來(lái)的。

新房就不用說(shuō)了，持續(xù)給優(yōu)惠，降價(jià)出貨。

二手更慘，必須比新盤讓利更多，才能割肉離場(chǎng)。

如果說(shuō)房?jī)r(jià)上漲，體現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊升。

房?jī)r(jià)上漲的預(yù)演，體現(xiàn)為量升價(jià)穩(wěn)。

那現(xiàn)在市場(chǎng)才走到以價(jià)換量，你說(shuō)你急什么呢？

而且還有一個(gè)隱患，大家可能不知道。

就是現(xiàn)在很多二手成交，是為了續(xù)命才買的。

一些現(xiàn)金流快撐不住，接近爆倉(cāng)的投機(jī)者。

正在利用無(wú)限首套+15%低首付的政策紅利，通過(guò)超貸去續(xù)命。

但以現(xiàn)在樓市復(fù)蘇的速度，能不能靠超貸撐到黎明到來(lái)，不好說(shuō)。

這些現(xiàn)在埋下的地雷，要是后面集中爆發(fā)。

銀行會(huì)產(chǎn)生更多爛賬，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性也會(huì)受影響。

如果操盤手沒有想好，要怎么阻止這種風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

那最近傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的大V跑路事件，只是個(gè)開始。

大家對(duì)樓市的信心，只會(huì)更萎靡。

如果你能等，完全可以等這批高杠桿買家暴雷，去撿他們的血籌碼。

所以就現(xiàn)在這大環(huán)境，所謂不買就漲價(jià)，完全可以當(dāng)噪音，不必理會(huì)。

只跟你說(shuō)規(guī)劃，不跟你說(shuō)現(xiàn)狀的房子，不要買。

只跟你說(shuō)漲價(jià)，不跟你說(shuō)大環(huán)境的噪音，不要聽。

明白這兩點(diǎn)，你的財(cái)富就安全了。