=由于這幾年天府新區(qū)整體樓市的頹勢，很多讀者想讓我分析新川樓市，因為二者離的很近。

　　我認(rèn)為：“新川是對于城南依然想賭未來的購房者，買房風(fēng)險合理線！”

　　首先，回答一個問題，新川目前的價格，透支未來的發(fā)展沒有？

　　當(dāng)然有！

　　我去年的文章分析過，成都這兩年的新房，買來大概率站崗，作為高新區(qū)新房供應(yīng)的主力軍，新川也不例外。

　　新川近幾年的集中開發(fā)，大批高單價、高總價新房上市，未來兩年會陸續(xù)進(jìn)入二手房市場，我估都能估到后期新川的二手房情況。

　　第一個階段，近兩年的新房小區(qū)，先是掛高二手房掛牌價，但沒什么成交。

　　第二個階段，二手房逐漸有成交，但成交價低于掛牌價，而且會有比較大的差距。

　　第三個階段，掛牌價開始下調(diào)，成交價和掛牌價差距變小。

　　在這期間，相比新房買入成本，很多二手房成交算下來是會虧本的。

　　經(jīng)過這三個階段，新川二手房市場也磨合的差不多了，就是要到第四個階段，那個時候就得看新川自身發(fā)展情況和成都樓市的大環(huán)境，再去討論漲跌。

　　也就說是，新川樓市短期站崗，長期是風(fēng)險和機會并存。

　　至于新川會不會受到天府新區(qū)樓市的影響？

　　我只能說它們不一樣。

　　天府新區(qū)的樓市，我這幾年一直不看好，但我也一直在說，天府新區(qū)是樓市風(fēng)險和機會并存的地方。

　　只不過新川是有風(fēng)險，但風(fēng)險和收益成正比。

　　但新川再往南，到了天府新區(qū)，風(fēng)險收益正比性就會被打破，越往南風(fēng)險越高收益越低！

　　直觀的舉例，新川是承擔(dān)100塊錢的風(fēng)險，換未來可能的100塊錢的收益，而天府新區(qū)可能就是承擔(dān)100塊錢的風(fēng)險，換未來可能的50塊錢收益。

　　新川相比天府新區(qū)的競品板塊，要好太多了。

　　城南定位為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的板塊無非就是：金融城、大源、新川、秦皇寺、興隆湖。

　　金融城和大源，相比起新川、秦皇寺、興隆湖，起步要早的多，呈現(xiàn)度也高的多。

　　城南現(xiàn)在有集中優(yōu)質(zhì)規(guī)劃還未兌現(xiàn)，真正算得上賭未來的樓市板塊，其實就是新川、秦皇寺、興隆湖，除此之外，像什么錦江生態(tài)帶、萬安其他基本上都是居住板塊，并不算是相匹配的競品板塊。

　　三個競品板塊，新川從位置的輻射產(chǎn)業(yè)范圍來說，比秦皇寺，興隆湖好太多

　　新川之心直線距離到到大源5.2公里左右，金融城7.7公里左右，到天府新區(qū)秦皇寺（商務(wù)區(qū)）9.5公里左右，到興隆湖是12公里左右。

　　新川到城南的幾個產(chǎn)業(yè)集中板塊都不遠(yuǎn)。

　　而秦皇寺和興隆湖位置相比新川，可以說是斷崖式的差距。

　　你在城南的幾個產(chǎn)業(yè)板塊上班，都可以考慮住新川，但如果是住在秦皇寺和興隆湖，你到大源和金融城的通勤距離，就會成倍增加。

　　我以前就說過，區(qū)域的輻射范圍越廣，購買的需求就越大。

　　新川潛在的購房自住需求要比秦皇寺，興隆湖大很多。

　　新川過后，越往南，需求就越少，意味著風(fēng)險就越大。

　　而且城南真正主要提供就業(yè)崗位的還是在高新這三個板塊，其中最多的是金融城和大源。

　　看一下每天的地鐵就知道，基本上過了新川，地鐵人都下得差不多了。

　　就現(xiàn)在天府新區(qū)商務(wù)區(qū)和興隆湖那點上班的人，和高新區(qū)是完全一點點的可比性都沒有。

　　新川在潛在自住需求更大的情況下，我們再來說這三個競品板塊的實際發(fā)展情況。

　　你們有興趣的可以去自己搜一下，近三年新川、秦皇寺、興隆湖實打?qū)嵚涞氐漠a(chǎn)業(yè)。

　　新川這邊，背靠高新區(qū)的資源優(yōu)勢，作為高新區(qū)目前主力發(fā)展的板塊，百度Apollo西部智能駕駛創(chuàng)新中心、中移（成都）產(chǎn)業(yè)研究院、新華三成都研究院、快手直播電商全國總部，新川網(wǎng)易成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)基地，等等國內(nèi)外頭部公司是正兒八經(jīng)在往新川拉，各種項目搞的火熱。

　　再看秦皇寺、興隆湖，當(dāng)然也是在發(fā)展，只是……

　　起碼在我看來，秦皇寺和興隆湖在實打?qū)嵚涞厣�，和新川的確是有差距。

　　所以為什么我說新川是城南賭未來購房者的風(fēng)險合理線？

　　因為新川位置的自住需求更強，實際發(fā)展也更明朗。

　　或許它的確現(xiàn)在的新房定價高了，要站崗，但是它有足夠多的潛在自住購買需求托底，也有明朗的實際發(fā)展保住樓市信心。

　　現(xiàn)在的樓市存在的不確定因素太多了，巨大的不確定性面前，你能做的就只有防守。

　　我不敢說新川未來會有多好的表現(xiàn)，但起碼就目前來看，新川要比同為城南競品板塊的秦皇寺、興隆湖在樓市上穩(wěn)妥的多。