房地產(chǎn)的持續(xù)下行期間，眾多人對于房地產(chǎn)唯恐避之不及，但在美的控股集團何享健家族來看，這卻是一個資產(chǎn)大騰挪的大機會。

6月23日，美的置業(yè)（03990.HK）發(fā)布公告稱將進行股權(quán)重組，將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)從上市公司剝離至控股股東，美的置業(yè)將從重資產(chǎn)投入的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。

僅此一招，美的控股只需出資6億港元，就可以將2000多億資產(chǎn)私有化，而且此舉還贏得了眾多投資者的一片贊譽之聲，何享健家族此舉，確實是玩得高。

美的置業(yè)甚至在重組公告發(fā)出之后，一度大漲超過100%。

01 剝離地產(chǎn)優(yōu)化結(jié)構(gòu)

美的置業(yè)是美的控股旗下的地產(chǎn)上市公司，創(chuàng)立于2004年，因為背靠美的集團這棵大樹，美的置業(yè)快速發(fā)展，并在2019年步入千億房地產(chǎn)俱樂部，銷售額1012.3億元，2020年再度實現(xiàn)銷售金額1261.6億元，2021年再上一個臺階，實現(xiàn)銷售額1371.4億元。

但是隨著房地產(chǎn)市場的加速調(diào)整，美的置業(yè)也感受到市場下行的壓力。

2023年，美的置業(yè)只實現(xiàn)合約銷售額658.5億元，已經(jīng)較最高峰時腰斬。

今年前5個月，美的置業(yè)合同銷售金額169.4億元，再度同比下降52.2%。與此同時，美的置業(yè)的毛利潤也在快速下滑。

2023年，美的置業(yè)的毛利潤84.8億元，同比下降25%，凈利潤21.3億元，同比下降40.6%

受市場的影響，美的置業(yè)的股價也從最高點的19.34港元下跌至3.16港元，市值縮水至50億港元，較高峰時縮水八成多。

正是基于市場的快速下行，美的置業(yè)作出了剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決定。

美的置業(yè)董事會主席兼集團總裁郝恒樂所說，“企業(yè)目前階段的任務(wù)還是要安全活下去，不至于出局，還要留在牌桌上。進行各方面的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，來尋找新的機會”。

02 多贏的格局

有媒體評價，美的置業(yè)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從上市公司美的置業(yè)剝離出去，是一次壯士斷腕。

美的置業(yè)公告稱，將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進行內(nèi)部重組，由私人公司美的建業(yè)香港有限公司（以下簡稱“美的建業(yè)”）持有該業(yè)務(wù)。

美的置業(yè)擬通過實物分派私人公司股份的方式，將私人公司集團從上市平臺美的置業(yè)剝離出來。

具體實物分派包括兩種方式：1、按照目前持有美的置業(yè)的比例獲取美的建業(yè)的股份；2、收取現(xiàn)金替代，對應(yīng)每股為5.9港元，較公告日前一個交易日的股價每股3.75港元，溢價率為57.33%。

對于小股東來說，美的置業(yè)并沒有強買強賣，這是一個二選一的選擇題，要么選擇以1股美的置業(yè)的股權(quán)收取1股美的建業(yè)的股權(quán)，要么以1股換取5.9港元的現(xiàn)金，沒有強迫意味，有的只是讓購房者、小股東、大股東、上市公司多贏。

購房者贏，是因為美的控股可以調(diào)動更多的資金和資源，保證房地產(chǎn)業(yè)務(wù)順利開展，實現(xiàn)“保交樓”這一民生大事。

小股東贏，是因為美的置業(yè)2018年上市以來，累計分紅派現(xiàn)90億港元，每年分紅率40%，在業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位。

與此同時，小股東可以選擇繼續(xù)參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，從中參與分享紅利，或者是選擇以每股5.9港元退出，落袋為安，這個價格比公告前一日每股3.75港元的收盤價高57.33%。

上市公司贏。

對于美的置業(yè)來說，地產(chǎn)業(yè)務(wù)已到期債務(wù)62.5億元，一年內(nèi)到期的有息負債122億元，凈利潤只有9.14億元，顯然壓力比較大。

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)剝離出去，美的置業(yè)不僅減少了債務(wù)壓力，可以輕裝上陣，其架構(gòu)變?yōu)椤胺康禺a(chǎn)開發(fā)代建+資產(chǎn)運營服務(wù)+房地產(chǎn)科技”，通俗地說，就是美的置業(yè)的業(yè)務(wù)變?yōu)檩p資產(chǎn)的代建和商業(yè)物業(yè)運營和物業(yè)管理。

這樣最大的好處就是，資本市場給予房地產(chǎn)開發(fā)板塊的估值在5倍左右，而對于物業(yè)管理板塊的估值則在10倍左右。

因而剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后，美的置業(yè)不用為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)承擔(dān)信用風(fēng)險，不用被房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的估值所累，輕裝上陣，而且可以通過輕資產(chǎn)代建獲取房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的盈利。

這樣，美的置業(yè)將變身成為一家小而美的服務(wù)公司，其中主要保留物業(yè)管理、商業(yè)運營、地產(chǎn)科技、建設(shè)項目管理等業(yè)務(wù)，雖然資產(chǎn)規(guī)模因為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的剝離而大幅減少，但是業(yè)務(wù)增長較快，后期潛力可期。

比如說，物管行業(yè)收入為15.21億元，同比大增三成；其次是商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)，收入為3.63億元，同比增長超兩成。

03劃算的生意？

當(dāng)然，對于何享健家族來說，美的置業(yè)的重組，也是大大的受益者。

美的置業(yè)的總股份數(shù)目是14.35億股，何享健家族擁有81.13%股份，可以計算出小股東的股份總數(shù)約2.71億股。公告前最后一個交易日，美的置業(yè)為每股3.75億港元。就算小股東全部選擇以現(xiàn)金方式落袋為安，何享健也只需要每股額外拿出2.15港元進行補償，總計拿出的總金額也不超過5.8億港元。

也就是說，何享健家族只需動用5.8億港元就可以將資產(chǎn)2000億的房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)完全吃下。

這對于何享健家族來說，完全是一筆劃算的生意。

美的置業(yè)房開業(yè)務(wù)涉及319個項目，土地儲備的總建筑面積約2650萬平方米，大多是住宅。有息負債380.7億元，還有貨幣資金201億元，凈負債率只有35.8%。銀行授信額度1501億元，其中尚未動用的額度有1198億元。

假以時日，何享健家族依靠雄厚的資金，助力地產(chǎn)業(yè)務(wù)熬過周期，地產(chǎn)業(yè)務(wù)或許會再次大放光彩。

雖然看起來，何享健家族是進行一次豪賭，但是，拉長周期來看，何享健家族的勝算頗多。

正是因為這是一樁多贏的重組，美的置業(yè)重組方案公告后第一天，股價一度上漲至7.54港元，股價漲幅超過100%，收盤于6.37港元。看來市場認可這個重組方案。

后記

目前，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)成了資本避之不及的板塊。何享健家族敢于逆勢吃下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的風(fēng)險化解于美的控股集團之內(nèi)，是因為有美的控股這個強大的制造業(yè)企業(yè)為依托，沒有這個，純粹的房企要想轉(zhuǎn)型重組，可謂難上加難。

何享健家族的做法，或許會為其他有著大股東做支撐，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的集團企業(yè)提供一個很好的參考。

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