曾經(jīng)，學(xué)區(qū)房在溫州樓市像是神話的存在。只要是和“學(xué)區(qū)”沾邊，不管是新房還是二手房。都能成為市場的香餑餑，尤其是頭部學(xué)區(qū)房。

然而，隨著樓市進(jìn)入下行階段，學(xué)區(qū)房也被拉下神壇。過去貴不可攀的頭部學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在不僅便宜賣，甚至還可能沒人要。

這是什么情況？

最近，阿里法拍網(wǎng)上架了多套溫州實(shí)驗(yàn)中學(xué)、南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)區(qū)房，且起拍單價很便宜。

數(shù)據(jù)來源阿里法拍

別看這些都是溫州頭部名校學(xué)區(qū)房，價格也優(yōu)惠，但其中有三套房源為二拍/變賣，可見名校光環(huán)也有失效的時候。

明明是頭部學(xué) 區(qū)，起拍價也比市場價低不少，為什么還會出現(xiàn)流拍，甚至到變賣的程度。

就具體情況看，軍裝局10號一拍時起拍價約602萬元，起拍單價約2.02萬元/㎡，房源面積大總價高，還要重新裝修，并且后期轉(zhuǎn)手難度較大，疊加當(dāng)前的市場行情，削弱了房源的吸引力。

不過，二拍的價格較一拍打了8折，對有老城情結(jié)的自主群體來說，性價比不錯。

圖源阿里法拍

但同樣是大面積段，書聲2幢701室已經(jīng)經(jīng)歷過二拍，來到變賣環(huán)節(jié)。就價格來說，很有誠意了，適合自住+學(xué)區(qū)需求的客群，但前提是對于學(xué)區(qū)要有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，并不是短期內(nèi)有學(xué)區(qū)需求的客群，畢竟南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)的分流機(jī)制存在很大的不確定性。

圖源阿里法拍

同樣的，安富11幢410室可能也是因?yàn)榉至鞯脑?，?dǎo)致一拍流拍。

圖源阿里法拍

當(dāng)然，另外3套首拍的房源，目前在價格上還算“堅持”，但有上述這些前車之鑒，若是一拍流拍的話，等二拍時再打個8-9折，好像更有性價比。

簡單看下這三套法拍房源的情況。

房源1：下呂浦孔雀11幢203室，建面約43.25㎡，起拍價約65萬元，單價約1.5萬元/㎡，暫無人報名。對應(yīng)施教區(qū)為南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

圖源阿里法拍

在貝殼二手房上，該小區(qū)近一年有3套房源小面積房源成交，成交價均高于本次法拍房起拍價。相較之下，本次法拍房價格很香了。

圖源貝殼

房源2：獻(xiàn)華組團(tuán)11幢301室，建面約115.46㎡，起拍價約139萬元，單價約1.2萬元/㎡，暫無人報名。對應(yīng)施教區(qū)為南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

圖源阿里法拍

去年7月，該小區(qū)有一套同面積段房源以1.9萬元/㎡成交，時隔1年，房價跌了7000元/㎡。不知道拍賣時，會不會成交。

圖源貝殼

房源3：安平大廈4幢604室，建面約70.27㎡，起拍價約147萬元，單價約2.09萬元/㎡，暫無人報名。對應(yīng)施教區(qū)為六中。

圖源阿里法拍

該小區(qū)法拍房源相較貝殼二手房成交房源價格，近乎腰斬，價格非常便宜了。

圖源貝殼

就價格來說，上述三套房源若是放在以前，必然引發(fā)哄搶，但現(xiàn)在未必吃香。

為什么？

究其原因，學(xué)區(qū)價值被稀釋。

比如南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)，就因?yàn)榉至?，影響?yán)重。施教區(qū)內(nèi)的房子太多，而學(xué)校招的生源卻十分有限。因此招生分流預(yù)警的年份，是一提再提。超60㎡的房子，排隊基本都要三四年，而60㎡以下的，要滿3年才能排隊，也就是要提前六七年買才行。

這意味著，家長要提前買房攢時長，但越早買持有成本就越高，加上招生政策的變化，購房風(fēng)險也隨之增加。

尤其是去年南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)因?qū)W區(qū)分流，導(dǎo)致家長在教育局門口維權(quán)，要求公開分流細(xì)節(jié)。家長高價買學(xué)區(qū)房，最后被分流，學(xué)區(qū)房的價值自然被質(zhì)疑，貶值也是難免。

圖源網(wǎng)絡(luò)

而六中雖然沒有分流，但集新校區(qū)對六中的沖擊也是不小的。從學(xué)校配置看，集新校區(qū)與六中總?？梢哉f“不分彼此”，甚至有“取代”的意思，并且在相關(guān)資源方面有一定的傾斜性投入。

比如市實(shí)驗(yàn)中學(xué)給集新校區(qū)調(diào)配了大量優(yōu)質(zhì)師資，統(tǒng)一管理，并讓老校區(qū)中山班到集新校區(qū)上課。開學(xué)后，新老校區(qū)的七年級新生，相互參觀對方校區(qū)，還在集新校區(qū)相繼舉辦了全校開學(xué)典禮、全校運(yùn)動會等。

如此一來，新房和二手房之間的競爭，顯然是新房略占優(yōu)勢，六中二手學(xué)區(qū)房價格下行也在情理之中。

圖源網(wǎng)絡(luò)

顯然，當(dāng)學(xué)區(qū)房不再意味著買后即漲，也無法完全保證能上想上的學(xué)校，它開始變得值得衡量，甚至是被質(zhì)疑——到底是一個充滿了不確定性的學(xué)位更重要？還是保住手里的資產(chǎn)不流失更重要？

所以，這兩年買學(xué)區(qū)房的人，大概率要在搖擺中入場。

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