10年以后，深圳市知名房企佳兆業(yè)的老板郭英成還是返回了內(nèi)地，尋求監(jiān)管機(jī)構(gòu)對該公司境外債務(wù)重組計劃的諒解與批準(zhǔn)。

據(jù)悉，為表示解決重組問題的誠意，郭老板帶來兩份船新版本的理財賠付方案。

在接受中房網(wǎng)采訪時，某業(yè)內(nèi)人士沉默半晌，還是簡短地評述道：

他（郭英成）愿意回去解決問題，這是好事。

至此，來自香港四季酒店的“舊改之王”終于登陸深圳灣，君臨他忠實(shí)的佳兆業(yè)集團(tuán)。

?灰色軌跡

如果要在中國頭部房企中評選一個最招厄運(yùn)的老板，郭英成必然以高票當(dāng)選。

因?yàn)榧颜讟I(yè)的每一次興起之后，必然伴隨著不可名狀的原因而走到懸崖邊緣。

這一切，都和郭英成的發(fā)家過程，以及在房地產(chǎn)開發(fā)中的核心競爭力有關(guān)——佳兆業(yè)是扎根深圳、輻射大灣區(qū)的：

舊改之王。

1964年，郭英成出生于廣東省普寧市，是正兒八經(jīng)的潮汕人。

上世紀(jì)80年代的潮汕，發(fā)家致富無非是兩條路：販賣藥物或是出海貿(mào)易。男勞力甚多的郭家，選擇了富有潮汕特色的貿(mào)易之路。

有趣的是，2009年佳兆業(yè)在港股上市，招股書中竟然對于郭氏三兄弟的教育背景、工作背景只字未提，對于公司其他股東與高管的介紹也是一片空白。

直到今日，在簡中網(wǎng)上幾乎仍然找不到相關(guān)的描述，唯一的公開信息只有郭英成接受采訪時說的一句話：

在未搞房地產(chǎn)生意之前，我們在潮汕一帶做貿(mào)易及工業(yè)生意，因?yàn)橐娡l(xiāng)搞房地產(chǎn)生意有聲有色，所以自己也參與其中。

1999年，已經(jīng)移居香港的郭英成，與大哥郭俊偉、弟弟郭英智一起創(chuàng)辦了富昌金融集團(tuán)，注資殼公司佳兆業(yè)地產(chǎn)，開始進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，早期的佳兆業(yè)所向披靡，是因?yàn)楣习逋ㄟ^富昌，融到外資投行和金融公司資金，然后以佳兆業(yè)的名義在深圳再開發(fā)，實(shí)現(xiàn)再盈利。

不同于“舉牌拍地—售賣樓花—建成開盤—再次拍地”的傳統(tǒng)開發(fā)模式，佳兆業(yè)甫一開始就專注于“再開發(fā)”的細(xì)分賽道，瞄準(zhǔn)的是普通開發(fā)商敬而言之的爛尾樓、舊改等棘手項(xiàng)目。

佳兆業(yè)的第一單業(yè)務(wù)，是接手占地50萬平方米、建筑面積達(dá)33萬平方米的深圳知名爛尾樓盤——龍泉別墅項(xiàng)目。

龍泉別墅位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)，屬于傳統(tǒng)意義的“關(guān)外”，前任開發(fā)商就是因?yàn)槲恢锰?、市場反響寥寥，才狠心爛尾的。

郭老板接手后，先是自己打造了商場、幼兒園等配套設(shè)置，然后又悄咪咪地調(diào)高了容積率，一番運(yùn)作之下，港式設(shè)計的新樓盤以“桂芳園”的名字推向市場，結(jié)果一炮走紅，引發(fā)深圳有錢人的搶購。

2018年，郭英成在接受采訪時透露，因?yàn)樵缙趯Ｗ⒂跔€尾樓、舊改等項(xiàng)目，佳兆業(yè)的毛利潤率一直保持在業(yè)內(nèi)較高的水平，例如廣州舊改項(xiàng)目的毛利率在40%左右，惠州、中山等城市約為26%，深圳項(xiàng)目毛利率最高，達(dá)到了：

50%。

馬克思曾曰，“有了50%的利潤，資本就會鋌而走險”。但為什么當(dāng)?shù)貭€尾樓行業(yè)不溫不火，直到佳兆業(yè)進(jìn)入，才發(fā)現(xiàn)商機(jī)呢？

也許是因?yàn)椋?strong>做爛尾樓改造的利潤雖大，但需要面對高度的不確定性，必須有強(qiáng)力的手腕與通天的關(guān)系，才能搞定爛尾樓中錯綜復(fù)雜的各類問題。

而郭英成三兄弟就屬于：

特別能解決問題的那種人。

有佳兆業(yè)初代員工回憶道，郭英成非常勤奮，每天早上六點(diǎn)起床，晚上12點(diǎn)還在開會。他對員工非常嚴(yán)格，項(xiàng)目進(jìn)度以“小時”為單位推進(jìn)，但佳兆業(yè)對員工很好，各種待遇拉滿，讓大家把全部精力都集中到項(xiàng)目中去。

當(dāng)然了，除了勤奮，佳兆業(yè)取得成功的一個小小因素在于，它非常尊重我國的特殊國情。

例如桂芳園（原龍泉別墅爛尾樓）一共開發(fā)了8期，但第一期的銷售數(shù)據(jù)表明：

購買該樓盤的第一手業(yè)主，大多是深圳市國土局和當(dāng)?shù)胤ㄔ旱墓珓?wù)員及家屬。

佳兆業(yè)接手龍泉別墅爛尾樓，除了獲得不菲的利潤，還收獲了當(dāng)?shù)卣ń绲娜嗣}資源，且引發(fā)了一位關(guān)鍵人士的關(guān)注。

這位關(guān)鍵人士，就是時任深圳市規(guī)劃國土局龍崗分局局長：

蔣尊玉。

在蔣處長看來，港資企業(yè)在轄區(qū)內(nèi)盤活爛尾樓，這是能夠提供政績的潛力股企業(yè)；外來的郭老板十分懂事，打起交道來很是輕松，是值得結(jié)交一番的自己人。

而郭英成也特別重視蔣先生的看重。原因很簡單，別看蔣處長官兒不大，但人家管的是房地產(chǎn)的事，而且升遷超快：

從2001年起，蔣尊玉先后擔(dān)任深圳市龍崗工業(yè)區(qū)管委會辦公室副主任、深圳市人民政府副秘書長、深圳市水務(wù)局局長、深圳市龍崗區(qū)委書記、深圳市政法委書記。

有案可稽的是，蔣尊玉擔(dān)任大鵬新區(qū)（即龍崗工業(yè)區(qū)）、龍崗區(qū)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)時，這兩個地區(qū)都以主抓城市舊改聞名。

例如在2009年擔(dān)任龍崗區(qū)委書記后，蔣尊玉推翻了前任“大綜管”的城市管理工作，把精力投入了舊城改造。

他曾公開表示，龍崗區(qū)要展開一場轟轟烈烈的“造城運(yùn)動”，例如原計劃改造面積為8平方公里的華為科技城，直接就擴(kuò)充到了22平方公里。

蔣尊玉不但追求舊改體量，還對舊改進(jìn)度有著異乎尋常的要求。他曾公開宣稱：

我們不歡迎開發(fā)進(jìn)度緩慢的小開發(fā)商，希望有實(shí)力、有情懷的大型房企入駐。

2010年，《南方日報》一篇報道中稱，龍崗區(qū)的舊城改造項(xiàng)目，占到了深圳市全市的：

一半以上。

而蔣尊玉的老朋友、特別能搞定問題的佳兆業(yè)大舉進(jìn)軍當(dāng)?shù)兀②A得了“舊改之王”的花名。

很顯然，佳兆業(yè)能在舊改的蛋糕中劃下豐厚的一塊，離不開專業(yè)方面的能力，但也要看到個人私交的歷史進(jìn)程。

有一年蔣尊玉回家給父母掃墓，帶領(lǐng)一個由深圳企業(yè)家和官員組成的50多人的隊(duì)伍，浩浩蕩蕩地從深圳趕往江蘇豐縣，順便進(jìn)行考察，其中就包括了郭英成。

然鵝，佳兆業(yè)與蔣尊玉的深度綁定，遠(yuǎn)不止兩位大佬的單獨(dú)交情。

2010年5月，深圳機(jī)場董事長黃傳奇被郭英成高薪挖角，聘用為佳兆業(yè)總裁，一度引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。因?yàn)辄S傳奇曾在民航總局擔(dān)任工程師，此前并無房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，佳兆業(yè)此舉為何？

黃傳奇曾在2003年擔(dān)任深圳水務(wù)集團(tuán)董事長，當(dāng)時蔣尊玉是深圳市政府副秘書長，分管市政環(huán)保和水務(wù)方面的工作； 2004年，蔣尊玉和黃傳奇都入選深圳市治污保潔工程領(lǐng)導(dǎo)小組； 2005年7月，蔣尊玉被調(diào)任為深圳市水務(wù)局局長，成為黃傳奇的直接領(lǐng)導(dǎo)。

據(jù)悉，兩人相交莫逆，黃傳奇出任深圳機(jī)場集團(tuán)董事長后，仍然與蔣尊玉保持密切聯(lián)系。

而蔣尊玉是2009年10月成為龍崗區(qū)委書記的，并在2010年進(jìn)入深圳市委常委，同時明確提出“造城運(yùn)動”的設(shè)想。

很顯然，致力深圳舊改的佳兆業(yè)需要黃傳奇在國企工作期間積累的廣泛人脈。

在黃傳奇擔(dān)任佳兆業(yè)總裁的兩年內(nèi)，佳兆業(yè)在深圳獲取并動工了多個城市的舊改項(xiàng)目，且大多位于龍崗區(qū)。

其中就包括深圳有史以來最大的舊城改造項(xiàng)目——佳兆業(yè)中央廣場（占地面積32.18萬平方米，總建筑面積達(dá)180萬平方米）。同時，這也是龍崗區(qū)最重要的城市舊改區(qū)域。

2010年4月，佳兆業(yè)官網(wǎng)發(fā)文稱，公司在龍崗華為科技城片區(qū)的舊改項(xiàng)目占地面積超過了300萬平方米，項(xiàng)目多達(dá)7個。龍崗區(qū)委書記的蔣尊玉與郭英成共同出席了華為科技城項(xiàng)目的簽約儀式。

（蔣尊玉與郭英成在華為科技城項(xiàng)目的簽約儀式上）

舊改項(xiàng)目最關(guān)鍵的不是獲得土地使用權(quán)，而是通過政府進(jìn)行改造主體權(quán)益的確認(rèn)，例如將土地權(quán)屬人（村委會）讓渡給市場主體（有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)），以及再次過程中的土地性質(zhì)的變更，例如把工業(yè)用地變更為住宅用地。

一位業(yè)內(nèi)人士稱：

（改造主體權(quán)益的確認(rèn)以及土地的變性）這兩點(diǎn)最考驗(yàn)開發(fā)商的政府關(guān)系。

但對于佳兆業(yè)而言，由于蔣尊玉“現(xiàn)管”著舊改事宜，這一切都好商量。

尤其是2013年起，蔣尊玉升任深圳市政法委書記一職，佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目的糾紛與法律問題，就更不是問題了。

在整個2013年，舊改項(xiàng)目為佳兆業(yè)239億元合約銷售額貢獻(xiàn)了約30%，僅佳兆業(yè)城市廣場單盤貢獻(xiàn)率就高達(dá)：

19%。

直到2014年10月，原深圳市委常委、政法委書記蔣尊玉因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)問題落馬，佳兆業(yè)的舊改項(xiàng)目才被突然發(fā)現(xiàn)：

問題很大。

一個月之后，佳兆業(yè)位于深圳市龍崗和大鵬新區(qū)多個項(xiàng)目共2000多套房源，被地方政府鎖定。

深圳市規(guī)土委給出的解釋是，房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被管理局鎖定。

至于佳兆業(yè)存在什么樣的違規(guī)，房源被鎖定需要如何解除？有關(guān)方面并未給出解釋。

但有一點(diǎn)是確定的：

在中國房地產(chǎn)歷史上，只針對一家上市房企的大規(guī)模限售措施，有且僅有這一次。

2015年1月，《財新》報道稱：

蔣尊玉落馬后，郭英成曾給紀(jì)委寫過一份書面材料，承認(rèn)和蔣尊玉共同涉足灰色地帶。但該材料因所涉范圍較窄，問題交代得不徹底，沒有達(dá)到紀(jì)委的預(yù)期，這可能是導(dǎo)致佳兆業(yè)樓盤被鎖的直接原因。

在佳兆業(yè)因“鎖盤”事件而瀕臨崩潰的關(guān)鍵時刻，郭英成于2014年底離開深圳，入住了香港四季酒店，開始了第二段傳奇故事。

?夢想明天

（一）和平飯店

香港四季酒店的格局，是和別處不同的。

四季酒店位于香港中環(huán)金融區(qū)，毗鄰美國、加拿大、英國駐港領(lǐng)事館，為緊急申請移民、尋求庇護(hù)或者改變身份的人提供了便利，酒店樓下的地鐵直通機(jī)場，這也是全香港唯一一個可以預(yù)辦值機(jī)的地方。

住酒店的大佬們接受全球最知名的投資銀行、商業(yè)銀行、律所、會所提供的專業(yè)服務(wù)，包括但不限于理財、資管、收割、洗白、轉(zhuǎn)移和藏匿等。

他們蝸居在此，在社交與運(yùn)動中平息著內(nèi)心的焦灼。累了，還可以在酒店內(nèi)的兩間米其林三星餐廳（做法國菜的Caprice和做粵菜的龍景軒）里點(diǎn)餐，及時補(bǔ)充體力。

據(jù)說，包括吳佩慈的前男友紀(jì)某在內(nèi)，眾多掮客出沒在酒店里，為他們提供關(guān)于明星、信息、性…的一攬子服務(wù)。

因此長期以來，四季酒店就是內(nèi)地失聯(lián)大佬的精神歸處。酒店的空氣中飄蕩著無處安放的躁動靈魂，交匯著無數(shù)真真假假的傳奇故事，隱藏著半個中國的灰色真相。

四季酒店的套房，以面北為尊，因?yàn)樽鹳F的客人最喜歡在天臺的無邊界游泳池里俯瞰美麗的維多利亞港，眺望九龍半島，思緒神游到了更遙遠(yuǎn)的中國內(nèi)地。

2017年上演的反腐劇《人民的名義》，就以這個細(xì)節(jié)為原型，塑造了著名的：

望北樓。

見識過專政鐵拳、拒絕了配合調(diào)查的郭英成來到香港后，第一件事就是變賣了位于香港貝沙灣的自家豪宅，在四季酒店開了一個長租套房。

（二）收購

驚魂甫定之后，郭老板得以抽出時間，為佳兆業(yè)的問題發(fā)愁。

當(dāng)時的情況是，習(xí)慣了杠桿經(jīng)營的佳兆業(yè)，建成的4個樓盤因特殊原因不能出售，受到直接影響的房源超過2000套，且有關(guān)部門中斷了佳兆業(yè)所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的審批流程。此舉無疑催生了佳兆業(yè)的資金鏈危機(jī)。

2015年1月1日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，因郭英成辭職事項(xiàng)觸發(fā)的一項(xiàng)4億港元融資未能如約償還，公司未能及時歸還匯豐銀行的貸款。

此后，佳兆業(yè)成為首家美元債違約的中國內(nèi)資房企，遙遙領(lǐng)先于曾小姐的花樣年，以及許老板的永遠(yuǎn)大。

很快，包括華潤信托、中信信托、信達(dá)資產(chǎn)管理公司在內(nèi)的24家國內(nèi)金融企業(yè)聯(lián)手催債，佳兆業(yè)在杭州、武漢等地的樓盤被鎖盤及查封。

（2015年1月，佳兆業(yè)在“炒房之都”杭州的749套房源被鎖，購房者激情地散步）

在最艱難的時刻，佳兆業(yè)賬面上的流動資金不超過5億元。

內(nèi)憂外患之下，孫宏斌親自帶隊(duì)，融創(chuàng)成為了傳說中的“白衣騎士”。

雙方快速達(dá)成協(xié)議，融創(chuàng)承諾以每股1.8港元、共計45.5億港元，購入郭氏兄弟共計49.25%的佳兆業(yè)股權(quán)，并擬向剩余股東全面要約收購。不過，融創(chuàng)在股權(quán)交割前設(shè)置了一個前提條款：

佳兆業(yè)債務(wù)重組時的財務(wù)狀況要滿足真實(shí)性要求。

很快，融創(chuàng)的財務(wù)人員就發(fā)現(xiàn)了佳兆業(yè)的財務(wù)黑洞：

佳兆業(yè)的債務(wù)并不是財報上公布的297億人民幣，而是650億元。

融創(chuàng)懵逼了，驚出了一身冷汗；佳兆業(yè)被激怒了，認(rèn)為融創(chuàng)向外曝光這樣的信息，不夠厚道。

2015年4月，離職了的郭英成重新成為佳兆業(yè)董事局一把手，融創(chuàng)派駐董事會的高管被踢出局，雙方談判破裂。

（三）自救

白衣騎士揚(yáng)蹄而去，郭英成開始了艱難的自救。

郭英成是土生土長的潮汕人，其家族早年與香港的潮汕商人交往甚密，因而得到了潮汕幫的援手。例如當(dāng)年佳兆業(yè)沖擊IPO未果時，李嘉誠旗下的長實(shí)為它提供資金，解決了迫在眉睫的債務(wù)危機(jī)。

此輪佳兆業(yè)資金鏈危機(jī)，郭家三兄弟通過家族信托，拋售了佳兆業(yè)的部分股份，香港玩具大亨蔡志明、英皇主席楊受成和富商劉鑾雄成為接盤者，他們都是在港潮汕人。

但這還不夠。

這時候，郭英成的老相識張峻躬身入局。

張峻也是廣東潮汕普寧人，他在2008年通過資本市場中的“富德系”掌控了生命人壽。2012年開始，生命人壽通過收購成為金地集團(tuán)（600383.SH）第一大股東和深圳農(nóng)產(chǎn)品（000061.SZ）第二大股東，另外還收購了港股公司必美宜（00379.HK）。

2015年以來，生命人壽通過二級市場不斷增持佳兆業(yè)股票，生命人壽的累計持股比例已由5%飆升到18%，耗資超過30億港元，一舉成為佳兆業(yè)的：

第二大股東。

但這只是二級市場上明面的投入。

據(jù)悉，生命人壽還以基金、債券、不動產(chǎn)等方式馳援佳兆業(yè)約120億元。這讓拒絕了融創(chuàng)的佳兆業(yè)，獲得了寶貴的喘息機(jī)會。

但問題來了，一家三流保險公司如何在短期內(nèi)化身巨鱷，大殺四方？

2016年，張峻被有關(guān)部門帶走調(diào)查，他與一度叱咤風(fēng)云、掌控3萬億資的“明天系”大佬肖建華私交甚篤，而生命人壽也被外媒視為“明天系”陣營中的重要一員。

總所周知，明天系失勢后，前北大學(xué)生會主席肖建華，正是藏匿在香港四季酒店，接受8個美女保鏢的嚴(yán)密保護(hù)。

有沒有一種可能，在張老板的引薦下，同住一家酒店的郭老板與肖老板見過一面呢？

沒有人知道答案，答案在四季酒店的空中飄蕩。

?死去活來

當(dāng)然，縱然獲得了老鄉(xiāng)們慷慨解囊的注資，佳兆業(yè)的底牌還是嚴(yán)重不足。

2015年，穆迪分析師郭潔凝稱，佳兆業(yè)在大批房源被地方政府異常鎖定的敏感時期，直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)給生命人壽，雙方還成立合營公司聯(lián)合拿地，目的可能是在房源持續(xù)被鎖的極端情況下，有機(jī)會套現(xiàn)一部分資金。

然鵝，一家企業(yè)的成功，當(dāng)然要靠當(dāng)家人的個人奮斗，但也要考慮歷史的進(jìn)程。

各位還記得，2015年下半年發(fā)生了什么嗎？

沒錯，那就是史詩級的：

漲價去庫存。

在房地產(chǎn)的滔滔大勢面前，有庫存、有地塊的房企就是好的房企。

在此背景下，佳兆業(yè)被鎖定的房源反而成了一漲再漲的香餑餑，價值倍增！

這一點(diǎn)，金融企業(yè)是最敏感的，它們的反應(yīng)也最迅速。

2015年底至2016年初，佳兆業(yè)國內(nèi)主要債權(quán)人——平安、中信和信達(dá)與佳兆業(yè)達(dá)成共識：

中信銀行和中信信托向佳兆業(yè)輸血300億，平安銀行輸血500億，信達(dá)則通過債轉(zhuǎn)股方式深度介入佳兆業(yè)多個舊改項(xiàng)目。

喜上加喜的是，這一年深圳有關(guān)部門解除了對佳兆業(yè)的鎖盤。同年12月，佳兆業(yè)財務(wù)造假問題也找到了“幕后黑手”——佳兆業(yè)的部分“前雇員”主導(dǎo)了財務(wù)造假，郭英成等董事會成員對此不知情，對原財報數(shù)據(jù)亦不認(rèn)可。

2017年3月，佳兆業(yè)股票在聯(lián)交所復(fù)牌。

佳兆業(yè)如不死鳥一樣地活了，而且活得很好，居然有閑錢贊助深圳足球隊(duì)，簡直是贏麻了。

大風(fēng)吹過深圳的前海灣，令人恍若隔世，不勝唏噓：

一切都是命運(yùn)，一切都是最嚎的安排。

（為什么它的眼里充滿淚水？因?yàn)樗鼘@片土地看得膚淺…）

在總結(jié)這次危機(jī)的教訓(xùn)時，郭英成似乎產(chǎn)生了某種歸因謬誤：

高舉杠桿、負(fù)債擴(kuò)張，才是房地產(chǎn)開發(fā)的人間正道。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年50家典型房企平均融資成本為6.08%，而佳兆業(yè)平均融資成本為8.8%，其中境內(nèi)融資成本為7.8%。成為頭部房企中堪比藍(lán)光、恒大、新力的第一梯隊(duì)。

2019年5月20日，佳兆業(yè)不顧重慶樓市已經(jīng)陰跌了一年的事實(shí)，以10066元/平的樓面地價拿下了大渡口區(qū)的一塊地。而半年前，同一區(qū)域成交的另一塊地，樓面價僅為：

4600元/平米。

甚至在有關(guān)部門劃定“三條紅線”、恒大商票出現(xiàn)兌付問題的2021年，佳兆業(yè)也沒停下全力擴(kuò)張的步伐。

佳兆業(yè)以9199.95元/平的高價拿下了合肥新站高新區(qū)地塊，根據(jù)測算，只有當(dāng)建成的商品房房價達(dá)到32000元/平，才能初步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。 而當(dāng)時該地塊周邊的房價，就沒有高于3萬元的。

但已經(jīng)成為國內(nèi)房企“千億俱樂部”一員的佳兆業(yè)不在乎。

該公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇會上發(fā)表了對于房地產(chǎn)行業(yè)的霸氣看法 :

行業(yè)屬于至暗時刻，悲觀者永遠(yuǎn)正確，但樂觀者才能生存。爆雷之后活下來的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)‘發(fā)下等愿，結(jié)中等福，成上等事’，未來的發(fā)展可能會超出你的預(yù)期，以后總會有舒心的日子。

可是古爾丹，代價是什么呢？

就在劉策說出以上豪言壯語之后的兩個多月，佳兆業(yè)理財產(chǎn)品的部分投資者收到關(guān)于延期兌付理財產(chǎn)品的通知，這部分延兌產(chǎn)品價值：

3億人民幣。

咱就是說，上半年還在瘋狂拍地、半年報上還宣稱“賬面上躺著487億現(xiàn)金”的佳兆業(yè)，已經(jīng)拿不出3億元兌付到期的理財產(chǎn)品。

但如果對比一下佳兆業(yè)與永遠(yuǎn)大的歷年負(fù)債情況，我們對佳兆業(yè)現(xiàn)金流再次枯竭的結(jié)果并不意外。

更厲害的是，可能受到二股東張峻，以及背后若隱若現(xiàn)的肖老板的熏陶，緩過勁來的郭英成迷上了：

資本運(yùn)作。

2017年5月，我最佩服的財經(jīng)類自媒體人拆姐（拆哪兒），寫了一篇深度調(diào)查報告，揭示出郭英成通過家族控制的深圳正萊達(dá)實(shí)業(yè)，以關(guān)聯(lián)持股影子公司的方式，獲得了昆侖健康30.96%的股權(quán)。

這意味著郭英成坐在四季酒店，卻借機(jī)拿下了一張集銀行、保險、信托、證券等資質(zhì)于一身的全牌照金融集團(tuán)，佳兆業(yè)試圖不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而是謀求成為一家多元化企業(yè)集團(tuán)，以此撬動更多資金為房地產(chǎn)項(xiàng)目加注。

拆姐的文章引起了時任保監(jiān)會主席項(xiàng)俊波的注意，保監(jiān)會祭出了公開質(zhì)詢制度，要求昆侖健康如實(shí)說明背后可疑的股權(quán)變更，對遞交文件中涉嫌的虛假陳述進(jìn)行逐條解釋。

據(jù)主流財經(jīng)媒體的事后曝光，當(dāng)時的昆侖健康，只是一家注冊資本為23.4億元、2015年底總資產(chǎn)為84億、凈資產(chǎn)為12億的小型金融公司。

而郭英成向昆侖健康的大股東福信集團(tuán)（持有昆侖健康50%的股份）開出了天價：

60億元的現(xiàn)金，從福信集團(tuán)直接購買昆侖健康30.96%的股份。

福信集團(tuán)的總裁黃宇認(rèn)為，這個報價是無法拒絕的：

干完這一單，我們都可以退休了。

于是，黃宇拒絕了其他洽談?wù)叩谋M調(diào)要求，并關(guān)閉了電話，鐵了心要和郭老板做生意。

一個細(xì)思恐極的問題冒出來了：

已知佳兆業(yè)是2016年才與平安、中信、信達(dá)等大型金融機(jī)構(gòu)達(dá)成交易，初步解除資金鏈危機(jī)的，那么佳兆業(yè)在瘋狂拿地的同時，又是從哪里籌集60億元收購保險企業(yè)的呢？

佳兆業(yè)的上下游廠商、期房購房者、理財產(chǎn)品投資者…都面面相覷：

別問我，我也不知道。

?余音裊裊

2021年佳兆業(yè)理財突發(fā)爆雷時，憤怒的投資者第一時間沖向了嘉里中心（佳兆業(yè)總部所在地）。

為了安撫投資者情緒，佳兆業(yè)總裁麥帆在現(xiàn)場撥打了郭英成的電話。郭老板向現(xiàn)場人員表示：

佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的公司，請投資人相信佳兆業(yè)有能力和辦法還錢，希望大家穩(wěn)定下來，給佳兆業(yè)時間，佳兆業(yè)盡快給出方案。

誰也沒有預(yù)料到，這是郭英成最后一次公開露面，也是最后一次對投資者發(fā)聲。

根據(jù)最新的財報，2023年佳兆業(yè)集團(tuán)歸母凈利潤為-199億元，創(chuàng)下有史以來最大虧損額，目前佳兆業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為97%。

如果考慮到公司項(xiàng)目的壞賬計提與表外負(fù)債，佳兆業(yè)已經(jīng)：

事實(shí)上資不抵債。

2024年6月，鳳凰財經(jīng)從多個可靠信源處獲悉，自2014年出走香港后，郭英成已于2024年年初返回深圳，并已辦公數(shù)月。

郭老板這次回來，主要處理理財賠付的事情。因?yàn)檫@是推進(jìn)佳兆業(yè)重組方案的前置條件。

有佳兆業(yè)理財產(chǎn)品購買者爆料稱，佳兆業(yè)提供了兩份理財賠付方案。

1，方案一針對的是50萬元以下的中小投資者。接受該方案的投資人，每人每月的現(xiàn)金兌付金額可由目前的3000元提高到6000元。

2，方案二針對的是200萬元以下的投資者。佳兆業(yè)分6期平均兌付，且第一期現(xiàn)金兌付比例為20%，剩余各期按月支付。

而不同意以上方案的，暫時只能執(zhí)行原有兌付方式，即每人每月兌付現(xiàn)金3000元。

據(jù)悉，已經(jīng)有不少大額理財投資者在第二份兌付方案上簽了字。

一位投資者無奈地表示：

沒有辦法，簽字后畢竟可以先拿20%出來，如果是200萬就能拿40萬了。按照現(xiàn)在一個月3000元的兌付，拿到40萬得多少年呀？

而佳兆業(yè)現(xiàn)金支付的來源出自債權(quán)抵押，債權(quán)的底層質(zhì)押物為A股上市公司廣匯汽車的股票。

在文章結(jié)尾出，說一個令人唏噓的小故事吧。

2018年7月，廣東省紀(jì)委主管的《廣東黨風(fēng)》發(fā)文，披露了蔣尊玉案的部分細(xì)節(jié)。

該文明確說到，早在蔣尊玉在深圳國土局及龍崗區(qū)擔(dān)任房地產(chǎn)開發(fā)要職時，其妻李燕就注冊了一家房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢公司，并以介紹地塊轉(zhuǎn)讓、提供信息咨詢等名目，收取眾多房地產(chǎn)開發(fā)商變相提供的利益。

郭英成與蔣尊玉關(guān)系不錯，但卻得罪了李燕：郭老板直接走的是蔣尊玉的路子，沒有光顧李燕的生意。而且，郭英成的佳兆業(yè)占據(jù)了龍崗舊改的生態(tài)位頂端，讓李燕的業(yè)務(wù)開展不起來。

有多名房企老板認(rèn)為李燕“貪婪、直接、素質(zhì)低”。他們經(jīng)常舉的例子就是，李燕曾經(jīng)把登門拜訪的郭英成趕出家門，并當(dāng)眾辱罵郭老板：

豬狗不如。

蔣尊玉被雙規(guī)后，郭英成在提交給紀(jì)委的信件中說：

與他老婆相比，蔣尊玉還像個人。

由此可見，郭英成其實(shí)也是個有脾氣的人。只不過正如毛姆在《月亮與六便士》中說到的：

一個人往往不是他想成為的那種人，而是他不得不成為的那種人。

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21 Jun 2024

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