如果問你，決定接下來樓市走向的因子到底是什么？

相信很多人會(huì)說，是人口，畢竟人口直接關(guān)系到需求。當(dāng)下樓市低迷的根本原因就是出生人口下降太多，而農(nóng)村進(jìn)城的人也越來越少，所以住房需求不濟(jì)是當(dāng)下樓市萎靡的根本原因。

還有人說是收入。這個(gè)就更直接了，由于疫情幾年+全球經(jīng)濟(jì)低迷，工作和收入都受到不同程度的影響，口袋里沒票票，如何買房呢？

縱觀全網(wǎng)大家對(duì)樓市的評(píng)論，總結(jié)樓市持續(xù)下行的因素不外乎主要就這兩個(gè)。這種說法對(duì)嗎？

不可否認(rèn)，人口和收入確實(shí)是目前樓市的消極因素。但實(shí)際上，就樓市目前存在的問題本身而言，兩個(gè)因素都是影響因素，但不是決定因素。

就拿人出生口來說，從2000年開始，一直到2018年，每年都在1500多萬(wàn)到1700多萬(wàn)之間，也只有2020年到2023年才滑落到900多萬(wàn)到1200萬(wàn)之間。樓市剛好就從這個(gè)時(shí)候開始開始受到影響了？答案顯然沒那么快！

你想啊，有幾個(gè)家庭孩子一出生就給買房的？一般來說，要給孩子買房，起碼也在高中或者上大學(xué)時(shí)才會(huì)考慮，而這部分的孩子起碼也有15-23歲了，往前推時(shí)間的話，肯定落在出生人口1500多萬(wàn)-1700多萬(wàn)區(qū)間的。說白了，跟2020年后出生人口滑落時(shí)間沒多大關(guān)系。

一句話，出生人口下滑不背樓市下滑的鍋。

還有收入問題。老實(shí)說，當(dāng)下大家觀望不愿入市，根本的原因不是收入不濟(jì)。因?yàn)檎l(shuí)都知道，買房是一個(gè)普通家庭最大財(cái)務(wù)支出，首付款可不是三年兩年加點(diǎn)工資能解決的。說白了，一點(diǎn)點(diǎn)收入變動(dòng)不足以影響大家買房的決策?，F(xiàn)在大家不買房的根本原因其實(shí)很多人都知道，那就是“買漲不買跌”心理使然。

這個(gè)很好理解，試問，除了孩子上學(xué)、結(jié)婚剛性需求，誰(shuí)會(huì)向一個(gè)處于調(diào)整中的樓市出手？明知道房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不可能漲，甚至還有下跌風(fēng)險(xiǎn)，用一位網(wǎng)友的話說，傻子才會(huì)往里鉆呢。對(duì)大多數(shù)人而言，除非看到市場(chǎng)開始啟動(dòng)，否則就是看的多、實(shí)際出手的少。

由此可知，無論是出生人口，還是收入，都不是決定當(dāng)下走向的關(guān)鍵因子。那么，影響接下來樓市走向的最關(guān)鍵因子是什么呢？

答案就是“庫(kù)存”二字。舉個(gè)例子就明白了。

過去有5個(gè)蘋果，4個(gè)人分，供不應(yīng)求，蘋果價(jià)格上漲?，F(xiàn)在呢，只有3個(gè)人需要蘋果，如果還供應(yīng)5個(gè)蘋果的話，供應(yīng)就出現(xiàn)過剩。要想保持蘋果市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，怎么辦呢？唯一的辦法就是控制蘋果供應(yīng)量，當(dāng)蘋果供應(yīng)量降到3個(gè)以下，蘋果市場(chǎng)又活了不是？

簡(jiǎn)單的道理，村里怎么可能不知道呢？

樓市其實(shí)也一樣，雖然我們面臨城市化進(jìn)程放緩，出生人口減少，但可以從供應(yīng)端控制住房供應(yīng)量，而眼下最緊迫的就是先去化存量房。從村里的動(dòng)作看，樓市的最大利好確實(shí)已經(jīng)來了：

4.30：統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施；

6.7：繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。

40天內(nèi)，連著兩次部署去庫(kù)存工作，這在房地產(chǎn)歷史上是絕無僅有的事情。之所以出現(xiàn)短期內(nèi)第二次部署去庫(kù)存工作，很顯然，雖然5.17那天，相關(guān)部門宣布了一攬子去庫(kù)存措施，但市場(chǎng)發(fā)展并不如預(yù)期，或者說，需要把去庫(kù)存的速度還要提一提，顯示了去庫(kù)存的急迫性。

相信在節(jié)后的不久，更大范圍、更強(qiáng)力度的去樓市庫(kù)存政策將要出臺(tái)。用業(yè)內(nèi)的一句話是，達(dá)不到快速去化樓市庫(kù)存目標(biāo)，絕不罷休。我們有理由相信，這輪去樓市庫(kù)存策略將很快見到成效，促進(jìn)樓市信心恢復(fù)，無論是開發(fā)商，還是業(yè)主和購(gòu)房者，都將形成一致看好市場(chǎng)的局面。

對(duì)于接下來的樓市，我們堅(jiān)定信念的同時(shí)，也需要耐心，主要說3點(diǎn)：

1.住房需求一定是存在的，即便比城市化快速發(fā)展期要少些，但基本盤沒有實(shí)質(zhì)性的改變，比如改善需求異軍突起，疊加一定的剛性需求，這是支持樓市恢復(fù)的最有力后盾。

2.壓縮供應(yīng)端，為樓市健康發(fā)展提供條件。

經(jīng)此一役，誰(shuí)都知道無休止的供地會(huì)給樓市健康平穩(wěn)發(fā)展帶來多大的隱患。所以，自然資源部下文要求各地根據(jù)庫(kù)存去化周期壓縮供地量，更早的時(shí)候，住建部下文要求各地排布2030年前的住房發(fā)展規(guī)劃，其中一個(gè)重要內(nèi)容就是確定合理供地，想必，未來幾年的住房供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)無序增長(zhǎng)，為樓市健康發(fā)展提供基礎(chǔ)，我們對(duì)此要有信心。

3.樓市企穩(wěn)轉(zhuǎn)暖的前提是，樓市庫(kù)存要去化到合理狀態(tài)。

根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月份，百城新建商品房庫(kù)存量超過5億平米，按照目前去化速度，需要26.5個(gè)月才能去化完畢。考慮到合理庫(kù)存量為12個(gè)月去化周期，意味著在不新增供應(yīng)的基礎(chǔ)上，還有14.5個(gè)月的量需要在本次去樓市庫(kù)存過程完成去化，這顯然不是村里能接受的，這是出臺(tái)新的去庫(kù)存措施的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。

預(yù)計(jì)在節(jié)后很快的時(shí)間里，相關(guān)的去庫(kù)存措施就會(huì)面世，假如這次去庫(kù)存措施的最大樓市好消息給力的話，用兩三個(gè)月提升市場(chǎng)預(yù)期，三五個(gè)月見到成效，大多數(shù)城市的市場(chǎng)在未來6-9個(gè)月內(nèi)發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)是大概率的事件。即便這次的不行，預(yù)計(jì)很快又會(huì)追加措施，一直刺激到你相信市場(chǎng)會(huì)向上為止。還是那句話，不要把黎明前的黑暗當(dāng)成常態(tài)，樓市最困難的時(shí)候終究要過去。