這兩天發(fā)生了兩件大事，對(duì)樓市走向產(chǎn)生直接影響。

很多自媒體號(hào)已經(jīng)解讀了相關(guān)信息。實(shí)際上，筆者在早些時(shí)候都談到相關(guān)問(wèn)題，并認(rèn)為這是必然發(fā)生的事。

第一件事是降息。

就事情本身來(lái)說(shuō)，筆者在前兩個(gè)月的文章中已經(jīng)談到這個(gè)問(wèn)題，本來(lái)老美也是要降息的，但考慮大選因素，降息可能要到年底才會(huì)開(kāi)啟。

當(dāng)然，在此之前，為了政治目的，他們嘴上還會(huì)強(qiáng)硬的。但最終熬不過(guò)事實(shí)，根據(jù)老美最新修正的2024年第一季經(jīng)濟(jì)狀況顯示，GDP增速僅為1.3%，比去年同期下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)，按百分比算的話，降幅達(dá)到38%，經(jīng)濟(jì)下行壓力非常大。所以，老美開(kāi)啟降息的最晚時(shí)間頂多是今年11月份后，不能再拖了。

但歐洲卻扛不住了。都知道，此前一直都跟隨老美加息，但歐盟經(jīng)濟(jì)火車(chē)頭德國(guó)2024年第一季度的GDP增速才0.2%，法國(guó)也只有0.2%，其他國(guó)家就不用說(shuō)了。直白地說(shuō)，歐盟區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力陡增，所以，歐洲央行不得不在日前選擇降息25個(gè)基點(diǎn)。

有人說(shuō)降息是為了擺脫老美的鉗制，實(shí)際并非如此，其實(shí)，單純的就是因?yàn)闉榱舜碳そ?jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)然，這確實(shí)也把壓力給了老美，按照目前的趨勢(shì)，歐洲央行將持續(xù)降息，進(jìn)入一輪降息周期。

很多人覺(jué)得很奇怪，老外降息跟咱國(guó)內(nèi)有啥關(guān)系？

一直以來(lái)，歐盟與老美是穿一條褲子，持續(xù)不斷十幾次加息，把利率推高到5點(diǎn)幾，可以說(shuō)是到了喪心病狂的地步。除了超發(fā)貨幣收割全世界后，需要不斷加息抑制通脹的動(dòng)機(jī)外，還肩負(fù)“通過(guò)加息來(lái)刺破國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)”的任務(wù)。

這個(gè)道理很好懂。他們持續(xù)幾年加息，其目的就是借著疫情，讓我們房地產(chǎn)的資金、熱錢(qián)持續(xù)外流，諸多國(guó)內(nèi)房企美元債違約暴雷就是例證。疊加我們的去房企杠桿環(huán)境，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)間持續(xù)3年左右，時(shí)間之長(zhǎng)，創(chuàng)歷史之最。

但目前，歐洲央行開(kāi)啟降息周期，老美年底也會(huì)跟隨，意味著他們的企圖正式宣告破產(chǎn)。降息周期開(kāi)啟，意味著房地產(chǎn)的外資熱錢(qián)將持續(xù)進(jìn)入國(guó)內(nèi)。當(dāng)然，這幾年因?yàn)槔贤庖恢奔酉?，讓我們的貨幣政策想寬松也弄不起?lái)，這下好了，你降息，我也可降息，大家保持同頻，從這個(gè)角度看，我們的房貸利率還有相當(dāng)?shù)南陆悼臻g，正如3個(gè)月前的預(yù)測(cè)，3%以內(nèi)的房貸利率估計(jì)用不了多久就會(huì)實(shí)現(xiàn)。

毫無(wú)疑問(wèn)，房貸利率大幅下降，對(duì)購(gòu)房者而言，可以減少購(gòu)房成本，可促進(jìn)潛在購(gòu)房者積極入市。

第二件事是村里專門(mén)部署下一步房地產(chǎn)工作。

從內(nèi)容看，這不是一個(gè)常規(guī)的工作部署會(huì)。政治定位已經(jīng)是頂格了，說(shuō)房地產(chǎn)關(guān)系到大家的切身利益，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融穩(wěn)定大局。可以說(shuō)，把房地產(chǎn)發(fā)展的影響拔高到前所未有的高度，如果房地產(chǎn)發(fā)展不好，誰(shuí)能承擔(dān)起這個(gè)責(zé)任，這怕是要與地方的烏紗帽掛鉤了。

值得一提的是，從通告核心內(nèi)容看，“繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存措施”的表述很是顯眼。

要知道，從4月30日村里要求“消化存量房”，到5月17日相關(guān)部委發(fā)布去庫(kù)存的核心措施“發(fā)放低息貸款讓地方收購(gòu)存量房用作保障房”，用了半個(gè)月時(shí)間，相關(guān)的去庫(kù)存措施就落地了。

但是，又僅僅過(guò)了19天，村里再次部署說(shuō)“繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存措施”，很顯然，說(shuō)明對(duì)5月17日的落地措施效果并不滿意，需要繼續(xù)研究新的去庫(kù)存措施。這說(shuō)明，去庫(kù)存不僅重要，而且緊迫，必須有切實(shí)有效的去庫(kù)存措施出臺(tái)，讓有立竿見(jiàn)影的效果。

客觀地說(shuō)，當(dāng)下樓市恢復(fù)難，最根本的就是庫(kù)存量太大，大家購(gòu)房根本就沒(méi)有緊迫感，村里接二連三提出并跟進(jìn)去庫(kù)存政策，顯然了要盡快恢復(fù)樓市的決心。

實(shí)際上，筆者此前有過(guò)解讀，低息貸款讓地方國(guó)企收購(gòu)庫(kù)存房用作保障房，本身是一個(gè)去庫(kù)存的好招。但是呢，地方的積極性并不高，筆者也分析過(guò)原因：

一方面，大多地方有很多的保障房資源，一句話，并不缺保障房，如果現(xiàn)在還大量收購(gòu)保障房的話，只會(huì)砸在手里。

另一方面，全國(guó)3000億的貸款額度，分配到600多個(gè)城市，每個(gè)城市才幾個(gè)億，能收多少房子呢？其實(shí)就是杯水車(chē)薪。而且，這3000億還不讓增加地方隱形債務(wù)，有幾個(gè)城市能做到？

因此，這次村里開(kāi)會(huì)專門(mén)研究部署繼續(xù)儲(chǔ)備新的去庫(kù)存措施，意味著很快將有新的、更大力度去庫(kù)存措施出來(lái)，直到真正完成去樓市庫(kù)存目標(biāo)。

可以看出，無(wú)論是外面降息周期開(kāi)啟，還是我們內(nèi)部去化樓市庫(kù)存，有利于樓市企穩(wěn)回升的環(huán)境正在形成，所謂不破不立，樓市越困難，才會(huì)有更大的招出來(lái)。所以，有理由相信，眼下樓市的困難只是暫時(shí)的，現(xiàn)在已屬于天亮前的黑暗，再熬一熬吧：不堪回首的過(guò)去，即將翻篇。