PART.01

5月份，從央行到地方，樓市新政頻出。

首先是央行政策四連發(fā)，包括下調(diào)公積金利率，下調(diào)首付比例，取消貸款利率下限，以及設(shè)立3000保障性住房再貸款。

接著重慶也出臺(tái)了“渝六條”新政，包括實(shí)施多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼，給予“換新購(gòu)”購(gòu)房補(bǔ)貼，實(shí)施人才購(gòu)房補(bǔ)貼，進(jìn)一步優(yōu)化住宅套數(shù)認(rèn)定，進(jìn)一步支持靈活就業(yè)人員繳納使用住房公積金，調(diào)整現(xiàn)房再交易管理政策。

在新政之后，重慶樓市的咨詢量、帶看量明顯增多，同時(shí)也有不少開(kāi)發(fā)商選擇以價(jià)換量，刺激了購(gòu)房需求。根據(jù)銳理監(jiān)測(cè)，重慶主城5.1-5.26期間住宅認(rèn)購(gòu)套數(shù)達(dá)3142套，較4月同期上漲44%。

然而，5月份全新入市的春風(fēng)與你項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)卻遭遇滑鐵盧，如今項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)已經(jīng)一個(gè)時(shí)間，卻只賣(mài)了6套房子。

PART.02

春風(fēng)與你項(xiàng)目處在軌道環(huán)線陳家坪地鐵口，小區(qū)門(mén)口距離地鐵站只有幾十米，地段位置看起來(lái)不錯(cuò)，項(xiàng)目自稱是“內(nèi)環(huán)首個(gè)第四代宅”，噱頭十足。

看起來(lái)，這應(yīng)該是一個(gè)能夠開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的項(xiàng)目。

春風(fēng)與你項(xiàng)目在年初就開(kāi)放了外展中心，蓄客了3個(gè)月時(shí)間，最后選擇在五一節(jié)期間首次開(kāi)盤(pán)，圈內(nèi)有人放風(fēng)說(shuō)開(kāi)盤(pán)賣(mài)了20幾套房子。

然而，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今已經(jīng)1個(gè)月時(shí)間，網(wǎng)簽系統(tǒng)顯示只賣(mài)了6套房子。我查了一下，這6套房子中其實(shí)只有4套房是真正完成了網(wǎng)簽，還有2套處于認(rèn)購(gòu)未簽約的狀態(tài)。

春風(fēng)與你項(xiàng)目，到底是怎樣把一把好牌打到如此稀爛的？

PART.03

我們先了解一下春風(fēng)地產(chǎn)這家開(kāi)發(fā)商。

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)信息，春風(fēng)地產(chǎn)的老板是賴國(guó)強(qiáng)，是1967年出生，中國(guó)國(guó)籍，但擁有美國(guó)永久居留權(quán)。也就說(shuō)，賴?yán)习搴秃芏喔缓酪粯?，擁有美?guó)的“綠卡”，能夠在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候去美國(guó)定居。

賴國(guó)強(qiáng)也是鼎鼎大名的溫州富豪賴氏家族的成員之一。

從公開(kāi)報(bào)道上看，賴氏富豪家族的奠基人應(yīng)該是賴國(guó)強(qiáng)的父親賴金法，1938年出生的賴金法是溫州市第一批種糧大戶。早在1988年，賴金法就承包了50畝機(jī)動(dòng)田，成為浙江知名的“種糧狀元”。

賴氏富豪家族如今最春風(fēng)得意的應(yīng)該是賴國(guó)強(qiáng)的哥哥賴國(guó)貴。賴國(guó)貴在父親種糧的時(shí)候幫忙打下手。1989年，賴國(guó)貴遇到了生命中的一位貴人，對(duì)方是嘉陵摩托車(chē)廠的一位高級(jí)工程師。他向賴國(guó)貴講述，中國(guó)的摩托車(chē)產(chǎn)業(yè)剛剛興起，配件生意大有可為，建議賴國(guó)貴進(jìn)軍摩托車(chē)配件行業(yè)。

于是，賴國(guó)貴和父親商量以后，1989年成立了溫州摩托車(chē)配件廠，2003年，賴國(guó)貴成立春風(fēng)控股集團(tuán)杭州摩托車(chē)制造有限公司，將制造和研發(fā)基地搬到省會(huì)杭州。2009年，公司改名浙江春風(fēng)動(dòng)力股份有限公司。2017年公司在上海證券交易所掛牌上市，賴國(guó)貴一躍成為億萬(wàn)富豪。2023年，春風(fēng)動(dòng)力營(yíng)收達(dá)到121億元，凈利潤(rùn)約10.08億元。其最新的總市值約260億元。

賴國(guó)貴的弟弟賴國(guó)強(qiáng)也是春風(fēng)動(dòng)力的董事，并且執(zhí)掌春風(fēng)地產(chǎn)。重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司是中國(guó)春風(fēng)控股集團(tuán)旗下的專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，成立于2003年。公司在重慶先后開(kāi)發(fā)了春風(fēng)城市心筑、春風(fēng)與湖、春風(fēng)與辰等項(xiàng)目。

總體來(lái)說(shuō)，春風(fēng)地產(chǎn)在重慶市場(chǎng)的存在感并不強(qiáng)。但在民營(yíng)企業(yè)紛紛暴雷的背景下，春風(fēng)地產(chǎn)因?yàn)楸晨看猴L(fēng)動(dòng)力，加上自身并沒(méi)有大舉擴(kuò)張，所以順利保住了性命。

但賴國(guó)強(qiáng)執(zhí)掌的春風(fēng)地產(chǎn)如今仍然面臨著諸多的麻煩。

PART.04

近些年，春風(fēng)與東原合作開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目，印江濱和江灣印月。

今年，東原沒(méi)能扛住，已經(jīng)正式爆雷了。印江濱和江灣印月也在春節(jié)前后就陷入了停滯。隊(duì)友進(jìn)入ICU，留下兩堆爛攤子，這對(duì)于春風(fēng)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑也是件頭疼的事情。

但更鬧心的可能還是自己旗下項(xiàng)目春風(fēng)與辰的業(yè)主維權(quán)問(wèn)題。

春風(fēng)與辰是春風(fēng)在2021年以樓面價(jià)13257元/㎡拿的地，因地價(jià)拿高了，所以一直賣(mài)得不好。小區(qū)本來(lái)也不大，總共約600戶的樣子，如今賣(mài)成現(xiàn)房，仍然還剩大量的房子沒(méi)有賣(mài)完。

項(xiàng)目去年底交房，但出現(xiàn)了種種問(wèn)題，業(yè)主們和開(kāi)發(fā)商協(xié)商了很多次。開(kāi)發(fā)商其實(shí)也處理了一些問(wèn)題，但因?yàn)榉N種原因，業(yè)主似乎并不滿意。

業(yè)主曾多次到售房部維權(quán)，最近又紛紛在陽(yáng)臺(tái)上貼上了“爛、坑、差”等大字，并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行投訴和宣泄情緒。

開(kāi)發(fā)商對(duì)此卻沒(méi)有積極應(yīng)對(duì)，事件被捅到網(wǎng)上也依然任由事件持續(xù)發(fā)酵，導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售愈發(fā)困難。雖然也偶爾有誠(chéng)心的購(gòu)房者，但進(jìn)入小區(qū)看見(jiàn)“爛、坑、差”等大字，嚇得也不敢買(mǎi)。

在這種情況下，中介們也更傾向把客戶推薦到別的樓盤(pán)，即便有時(shí)候帶看春風(fēng)與辰項(xiàng)目，但也只是把春風(fēng)與你當(dāng)作陪襯，或者說(shuō)墊腳石，以便于在其它樓盤(pán)順利成交。

更要命的是，因?yàn)榇猴L(fēng)與辰的業(yè)主維權(quán)以及事件在網(wǎng)絡(luò)的持續(xù)發(fā)酵，讓春風(fēng)地產(chǎn)難以獲得購(gòu)房人的信任，導(dǎo)致新項(xiàng)目春風(fēng)與你也受到了連累。

PART.05

春風(fēng)與你的銷(xiāo)售遭遇滑鐵盧，不僅是受到了春風(fēng)與辰項(xiàng)目的連累，而是有多方面的原因。

春風(fēng)與辰項(xiàng)目不大，只有9棟樓，但有三類產(chǎn)品。單價(jià)最便宜的是臨主街的小高層產(chǎn)品，位居小區(qū)中庭且單價(jià)最貴的是躍層產(chǎn)品，單價(jià)居中的是主力宣傳的第四代住宅產(chǎn)品，三類產(chǎn)品差不多各占三分之一的樣子。

春風(fēng)與你在宣傳上主要宣傳賣(mài)點(diǎn)是"內(nèi)環(huán)內(nèi)首個(gè)第四代宅"。其實(shí)，了解重慶樓市的都知道，早在春風(fēng)與你項(xiàng)目亮相前，觀音橋的第四代住宅產(chǎn)品觀宸千重錦就已經(jīng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售了。

然而讓人無(wú)法理解的是，春風(fēng)與你在宣傳上一直打著"內(nèi)環(huán)內(nèi)首個(gè)第四代宅"的噱頭，但首次開(kāi)盤(pán)推出的卻只有2號(hào)樓小高層，和8號(hào)樓的躍層產(chǎn)品，唯獨(dú)沒(méi)有推出第四代住宅產(chǎn)品。

好比一家飯店，一直賣(mài)力宣傳自己的招牌是秘制牛肉，等食客們看著廣告進(jìn)來(lái)后，店家卻表示暫時(shí)只能供應(yīng)豬肉或者羊肉。

春風(fēng)與你項(xiàng)目的宣傳策略和推盤(pán)節(jié)奏，實(shí)在讓人看不懂。

PART.06

春風(fēng)與你開(kāi)盤(pán)遭遇滑鐵盧最重要的原因，可能還是定價(jià)虛高，售價(jià)明顯偏離了市場(chǎng)行情。

春風(fēng)與你這塊地是2023年6月春風(fēng)地產(chǎn)攜手科學(xué)城高新置業(yè)以樓面價(jià)7600元/㎡拿下的，相對(duì)于周邊大部分競(jìng)品，春風(fēng)與你的地價(jià)成本是有優(yōu)勢(shì)的。

當(dāng)下市場(chǎng)，大部分開(kāi)發(fā)商其實(shí)都在以價(jià)換量。但春風(fēng)卻還希望在當(dāng)下市場(chǎng)攫取暴利，項(xiàng)目相對(duì)最便宜的產(chǎn)品清水小高層，備案價(jià)建面17865-20705元/平米，開(kāi)盤(pán)售價(jià)大概也在建面一萬(wàn)七八的樣子。

對(duì)比一下春風(fēng)與你項(xiàng)目周邊競(jìng)品的情況。

石橋鋪的保利中交云上雅集，雙央企，交房更有保障，如今小高層建面單價(jià)最低已經(jīng)干到12300元/㎡左右了，而且?guī)Ьb修，另外還送20年車(chē)位產(chǎn)權(quán)，送1年物業(yè)費(fèi)，而且項(xiàng)目還有育才行遠(yuǎn)學(xué)校加持。

渝中經(jīng)緯大道上的中海渝中云錦，門(mén)口也有軌道，五一期間項(xiàng)目部分房源6折銷(xiāo)售，建面單價(jià)12900元/㎡起，項(xiàng)目帶精裝修，包括新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)三大件，而且項(xiàng)目是現(xiàn)房銷(xiāo)售，所見(jiàn)即所得，即買(mǎi)即入住。

石坪橋的千山九龍?zhí)炀埃谲壍?8號(hào)線的地鐵口，靠近楊家坪商圈，建面單價(jià)12500元/㎡起，另外送2年物業(yè)費(fèi)，加6000還送7-10萬(wàn)家裝禮包。

這些樓盤(pán)都在春風(fēng)與你項(xiàng)目周邊，和春風(fēng)與你此次推出的小高層均存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。這些項(xiàng)目不僅價(jià)格更便宜，開(kāi)發(fā)商給出的傭金點(diǎn)也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于春風(fēng)，甚至數(shù)倍于春風(fēng)。

春風(fēng)地產(chǎn)備案價(jià)嚴(yán)重偏離市場(chǎng)，但又在開(kāi)盤(pán)前給中介放風(fēng)說(shuō)開(kāi)盤(pán)絕對(duì)驚喜，首開(kāi)驚爆價(jià)等等，降低了中介以及客戶對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期，但項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)水準(zhǔn)，最終讓購(gòu)房人難以接受。

所以，無(wú)論中介是真心為客戶著想，還是出于傭金利益考慮，都不可能把春風(fēng)與你作為主推樓盤(pán)。

在春風(fēng)與辰項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)及事件發(fā)酵的拖累下，在春風(fēng)宣傳與推盤(pán)策略敗招頻出的情況下，在項(xiàng)目定價(jià)嚴(yán)重偏離市場(chǎng)的情況下，春風(fēng)與你開(kāi)盤(pán)能撞到6個(gè)冤大頭客戶（如果不是工程抵款客戶的話），已經(jīng)不容易了。

春風(fēng)與你項(xiàng)目未來(lái)何去何從？會(huì)不會(huì)重蹈春風(fēng)與辰的覆轍呢？