根據(jù)阿里法拍網(wǎng)顯示，位于綠軸板塊的鹿宸印一套建面約95.87㎡房源，起拍價僅175萬元，起拍單價約18254元/㎡。

而濱江CBD板塊的甌江峯匯一套建面約130.71㎡房源，起拍價僅260萬元，起拍單價約19891元/㎡。

什么？！綠軸和濱江CBD的二手次新房竟然不到2萬一平，這是怎么回事。

先看下鹿宸印的房源情況。

小區(qū)位于月落垟路與惠民路交叉口，北側(cè)靠近輕軌，雖然在行政區(qū)劃上屬于鹿城區(qū)，但周邊配套薄弱，生活便利性大打折扣。于2019年11月首開，毛坯折后均價約3萬元/㎡，于2022年年底交付。

圖源百度地圖

本次法拍房源為6棟702室，面積約95.87㎡，剛需戶型。該小區(qū)均為高層住宅，因此標的物的7樓屬于低樓層，南向采光受小區(qū)高層住宅影響，北側(cè)又靠近輕軌受噪音影響。

也難怪該房源起拍價才175萬，起拍單價約18254元/㎡。相較開盤價286萬元，便宜了111萬元，相當于開盤價的6折。

今天上午該房源拍賣結(jié)束，吸引3人報名，最終被競買號“D9474”的買家以底價175萬元競得，成交單價約18254元/㎡。

圖源阿里法拍

該小區(qū)在貝殼二手房上掛牌均價約28772元/㎡，其中有參考性的為今年1月，與本次法拍房同面積段的一套房源成交價為190萬，成交單價約19792元/㎡，同樣也是低樓層。本次法拍房成交總價低，但算是軟件費、傭金以及稅費等，實際與市場價相差不大。

圖源貝殼找房

雖然該小區(qū)在開盤時的無論定位還是定價都向高端盤看齊，但交付后小區(qū)品質(zhì)、二手房價都淪為“剛需”。

另外，本次法拍房并非是法院查封后進行拍賣，像是房東將房源交給第三方公司進行拍賣，從某種意義上說，本次拍賣的結(jié)果對未來該小區(qū)二手房價格具有一定影響。

房源實拍圖/來源阿里法拍

再看甌江峯匯的房源情況。

小區(qū)位于濱江CBD，東至甌江路，南至蒲密路，西至溫州市實驗小學(xué)，北至蒲帆路。于2020年8月開盤，2023年10月毛坯交付。

圖源百度地圖

本次法拍房源為甌江峰匯15幢1704室 （建面約130.71㎡） 及地下車位B1-0868號，此前該房源在5月8日曾進行拍賣，起拍價324萬元，但因無人報名流拍。如今二拍，起拍價直接調(diào)整為260萬，起拍單價約19891元/㎡。

相比該房源開盤時，普惠9.55折后毛坯總價約416萬，現(xiàn)二拍起拍價僅260萬，還帶一個車位，房價近乎腰斬。計劃5月28日開拍，目前無人報名。

圖源阿里法拍

按理說起拍價這么低，應(yīng)該會有很多人報名。但距離開拍沒幾天了，仍無人報名，難不成二拍還會流拍？

就二拍起拍價來說很有吸引力，但實際上該小區(qū)新交付，大產(chǎn)證尚未辦理，暫時無法過戶，且涉及多次過戶，另外還有各類稅費需要繳納。并且該房源位于小區(qū)非沿江地塊，無江景視野。

其次，該小區(qū)外立面、園林與前期宣傳落差太大，整體品質(zhì)一般，加上板塊內(nèi)生活成熟度不足，導(dǎo)致不少業(yè)主沒收房或收房后空置。

再者，該房源為毛坯房，若賣家考慮自主，還要花費一筆不小的裝修費用。綜合小區(qū)整體情況，改善的人群看不上，剛需又上不了車。

因此，二拍哪怕起始價破發(fā)，也有流拍的可能。

房源實拍圖/來源阿里法拍

實際上，鹿宸印和甌江峯匯的二手房價格如此低，有一定共性。

其一，兩者雖說是在溫州頂流板塊，但都不是位于板塊核心，不能享有核心的成熟配套，且所在的區(qū)位周邊配套不夠完善，才會出現(xiàn)開盤時明明是高端定位，但交付后卻降了一個檔次。

其二，小區(qū)整體品質(zhì)一般，前期宣傳太過，實際交付效果拉胯。

其三，相同價位，購房者的選擇變多。對于改善群體來說，同價位可以選擇配套、品質(zhì)更好的小區(qū)。

綜上所述，未來類似鹿宸印、甌江峯匯等小區(qū)品質(zhì)不高、又沒有板塊紅利的次新房，房價破發(fā)也不是一件稀奇的事情了。

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