5月17日，兩場會議，三項(xiàng)通知，一攬子房地產(chǎn)新政出臺——

下調(diào)首付比例：首套房低至15%，前所未有；二套房25%。

降低公積金貸利率：下調(diào)0.25pct.，首套5年期以上“破3”。

取消房貸利率下限：地方自主確定。

再貸款支持地方收儲：央行3000億元，撬動銀行2000億，合約5000億。

以合理價(jià)格回收閑置土地：可用地方政府專項(xiàng)債。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是史詩級的救市新政，是房地產(chǎn)政策真正的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)，不僅表達(dá)了高層對房地產(chǎn)行業(yè)的重視和支持，也意味著各界共識的達(dá)成。

接下來，就是合力抓政策落地執(zhí)行，破解堵點(diǎn)難點(diǎn)，提升信心，激發(fā)住房消費(fèi)，最終推動房地產(chǎn)業(yè)走向良性循環(huán)。

01“去庫存”思路明確

4月底的高層會議首提“消化存量、優(yōu)化增量”，被業(yè)界視為新一輪去庫存的開始。5.17多部門協(xié)力打出的政策組合拳，積極響應(yīng)，將去庫存政策具象化。

其一，對于房企已建成未售的商品房項(xiàng)目，由非城投地方國企收購，用作配售型或配租型保障性住房。

資金來源方面，央行為此新設(shè)3000億元保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%向21家全國性銀行發(fā)放，撬動銀行2000億元，總量約5000億元，向作為收購主體的地方國企發(fā)放。

其二，對于已拿地未開工庫存，支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)（允許合理調(diào)規(guī)調(diào)設(shè)計(jì)），鼓勵轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)（支持“帶押過戶”），支持地方以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障房建設(shè)，可為房企退地提供便利，有助于房企盤活存量，化解資金壓力。

此外，對于在建未售項(xiàng)目，政策明確可通過“白名單”協(xié)調(diào)融資機(jī)制，獲得商業(yè)銀行開發(fā)貸，強(qiáng)調(diào)“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”“應(yīng)貸盡貸”；對于已售未交付項(xiàng)目，要打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，壓實(shí)地產(chǎn)政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任。

02 5000億夠不夠？

毫無疑問，政府收購模式是最為直接、最為有效的去庫存、激活樓市的手段，但同樣也考驗(yàn)著地方政府的財(cái)力。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局5月17日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，截至4月末，全國商品房待售面積約7.46億平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積增長24.5%，即3.91 億平。1-4 月全國商品住宅銷售均價(jià)為9978元/平，估算全國商品住宅待售貨值約3.90萬億元。

華泰證券測算，在收購折價(jià)率在 0-30%的假設(shè)下，預(yù)計(jì)5000億元保障房再貸款可去化商品住宅現(xiàn)房庫存的12.7%~18.2%。

因此市場有擔(dān)憂，與數(shù)萬億的去庫存資金需求對比，已公布的資金體量有限，或?qū)е氯齑嬉?guī)模有限，對樓市的提振效果有限。

研究機(jī)構(gòu)紛紛表示，去庫存還需要更大的資金體量，需要觀察后續(xù)政策額度會不會追加，或者會不會通過發(fā)行專項(xiàng)債等方式提供增量資金。

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士也分析，預(yù)計(jì)地方國企收購已建成未售的商品房項(xiàng)目后，不會馬上轉(zhuǎn)售，會傾向選擇租賃，因?yàn)槭召徍笤亳R上轉(zhuǎn)售，實(shí)際等于樓市沒有“去庫存”。

但從8個租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)城市看，截至2024年3月，1000億元的額度（并入3000億保障房再貸款計(jì)劃）僅使用了 20億元，反映出落地難，配租型保障性住房的租金回報(bào)率不夠，無法覆蓋利息支出及運(yùn)營維護(hù)成本。

但也有專家表示，5000億元再貸款夠不夠，在于采取什么樣的資金運(yùn)作方式。

如果采取金融化做法，地方國企以約7折折價(jià)收購房企已建成未售現(xiàn)房，租金回報(bào)率可做到約2%。加上政府貼息1%，租賃回報(bào)率能到3%，可以覆蓋住資金成本及運(yùn)維支出。后續(xù)還可以通過發(fā)行REITs，撬動市場長期資金入市，達(dá)到規(guī)?；娜齑嫘Ч?。

03 樓市后市走向

需求端刺激購房入市，供給端推動去庫存，繼續(xù)保交房，通過“白名單”化解房企流動性風(fēng)險(xiǎn)，雙管齊下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)預(yù)期會逐漸修復(fù)，進(jìn)而帶動樓市銷量整體走向回暖。

從市場反饋看，首付比例和房貸利率存在明顯下調(diào)空間的城市，比如北京，5.17新政對樓市的情緒提振效果明顯。

5月18-19日是新政后的首個周末，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，北京二手房周六成交900多套，周日成交1100多套，周末兩天總成交超2000套，部分中介門店反饋帶看量翻倍。

新房方面，部分項(xiàng)目到訪增多，但分化仍然明顯，整體成交量暫無明顯變化。客戶仍處于觀望期，后續(xù)看商貸首付比例和利率是否會隨5.17新政而調(diào)整。

整體看，5.17政策“組合拳”提振效果能否持續(xù)，仍要看后續(xù)的落地執(zhí)行，以及是否有提高經(jīng)濟(jì)、就業(yè)收入等相關(guān)政策的合力加碼。