有業(yè)內(nèi)算過(guò)一筆賬，如果在兩年前賣房的話，平均差不多能少虧30%以上，100萬(wàn)的房子，可少虧30萬(wàn)，如果是那種500萬(wàn)、1000萬(wàn)的房子，自然是少虧更多。

當(dāng)然，如果房子還在那里的話，說(shuō)什么都沒(méi)用了，天下沒(méi)有后悔藥可吃。現(xiàn)在留給大家的兩個(gè)問(wèn)題是：

一是如果手中有多余的房，也不準(zhǔn)備置換，該不該變現(xiàn)？這類人主要擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，因?yàn)橛袡C(jī)構(gòu)說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)還要跌3-4成。

二是存款利息是一降再降，手上的閑錢無(wú)去處，看到房?jī)r(jià)跌了這么多，應(yīng)不應(yīng)該抄底？很顯然，這類人對(duì)房產(chǎn)還情有獨(dú)鐘，一旦有抄底買房的機(jī)會(huì)肯定還是會(huì)買的，只不過(guò)，他們不知道目前是不是底。

其實(shí)，這兩個(gè)問(wèn)題可以歸結(jié)為一個(gè)，那就是未來(lái)房?jī)r(jià)是漲還是跌？

不得不說(shuō)，最近樓市的話題又熱起來(lái)了，開始唱多的媒體開始多了起來(lái)。一些專家口風(fēng)似乎也發(fā)生了變化，比如北大國(guó)發(fā)院的兩位教授在日前紛紛表態(tài)看好樓市，徐高教授說(shuō)“未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)可能大起”，姚洋說(shuō)“房?jī)r(jià)規(guī)律下跌不可怕，因?yàn)樗鼤?huì)漲回來(lái)”，兩位專家都對(duì)未來(lái)年樓市一致看多：現(xiàn)在賣房相當(dāng)于白白送錢？

這個(gè)觀點(diǎn)有沒(méi)有道理？看清本輪樓市救治的邏輯或能感知大概。

救治本輪模式，從央行發(fā)出“三支箭”算起，差不多有1年半時(shí)間，此后就是各種提振樓市的措施出臺(tái)。

可以說(shuō)，措施出臺(tái)了很多，基本用到了以往所有的樓市紓困措施，但結(jié)果大家都看到了，幾乎所有城市的房?jī)r(jià)仍舊在下跌，開發(fā)商不敢拿地，購(gòu)房者不敢買房，業(yè)主逐漸失去了耐心和信心。

這難道是各方愿意看到的嗎？老實(shí)說(shuō)，除了沒(méi)房子的，誰(shuí)也不希望房?jī)r(jià)無(wú)止境地跌下去。當(dāng)然，個(gè)人說(shuō)了不算，最終還得看國(guó)家政策，看國(guó)家是如何想的。

對(duì)此，國(guó)家在“4.30”已作專門表態(tài)，要結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系變化，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)。大家可以回想一下，從去年“7.24”國(guó)家首次定調(diào)“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”后，“4.30”是第一次公開表態(tài)去樓市庫(kù)存的。這意味著，從決策層開啟的新一輪樓市去庫(kù)存真的來(lái)了。

按照我們國(guó)人低調(diào)隱晦的傳統(tǒng)，如果沒(méi)有“金剛鉆，絕不會(huì)攬瓷器活”，能公開的新武器，應(yīng)該是早裝備部隊(duì)了。樓市其實(shí)也一樣，在宣布開啟本輪去庫(kù)存以前，一些地方已經(jīng)在先行先試了，相比上一輪去棚改貨幣化安置去樓市庫(kù)存，這次經(jīng)過(guò)超過(guò)50個(gè)城市的試點(diǎn)，總結(jié)出來(lái)的模式便是：房票安置+“以舊換新”。為什么要打這樣一個(gè)組合拳？原因有兩個(gè)：

一是再大規(guī)模拆遷不太現(xiàn)實(shí)，主要是現(xiàn)在低矮的房子少了，拆高層和人員密集的住房不劃算，就是拆不起；

二是拆遷周期太長(zhǎng)，拆一個(gè)小區(qū)，從頭至尾沒(méi)有個(gè)5年、8年根本來(lái)不行，樓市庫(kù)存要去化到何年何月？說(shuō)白了，等不起。

所以，現(xiàn)在拆遷有條不紊進(jìn)行，不是不抱希望，只是短期效果不大?，F(xiàn)在能做的是，對(duì)已經(jīng)拆遷的項(xiàng)目采取房票安置（房票兌換的可以是新房，有的城市連二手房都可兌換），起碼可以解決一部分庫(kù)存。其他大部分庫(kù)存怎么辦呢？這就是超過(guò)54個(gè)城市都在實(shí)施的“以舊換新”政策。

“以舊換新”政策，從開始的中介機(jī)構(gòu)待售、舊房換新房，發(fā)展到現(xiàn)在是地方直接收購(gòu)新房+二手房，收購(gòu)的新房是來(lái)自于未售的新房，而二手房則是來(lái)自業(yè)主愿意置換的老房子。收購(gòu)的房子大都用來(lái)做保障房，一部分用來(lái)出租，以確保收支平衡。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，收購(gòu)商品房用作保障房的資金從哪里來(lái)？一個(gè)重磅消息傳來(lái)！

都知道，未來(lái)房地產(chǎn)新模式就是“保障房+商品房”并行發(fā)展，商品房是市場(chǎng)來(lái)供應(yīng)，而大量的保障房來(lái)源于哪里？要么新建，要么收購(gòu)現(xiàn)成的房子用作保障房，按照相關(guān)部門的說(shuō)法，保障房主要由國(guó)家來(lái)負(fù)責(zé)，直白地說(shuō)，資金肯定是國(guó)家出，怎么出呢？

這不，財(cái)聯(lián)社5月16日?qǐng)?bào)道了一個(gè)重磅消息，住建部、自然資源部、央行、金管總局四部門成立聯(lián)合工作組，并在5月17日召開政策吹風(fēng)會(huì)，參會(huì)的包括財(cái)政部、地方政府、大型銀行等負(fù)責(zé)人，內(nèi)容就包括收購(gòu)存量房醞釀?dòng)懻摰?。從這些參會(huì)部門就可以看到，要么是業(yè)務(wù)部門，要么是錢袋子。

這意味著，國(guó)家開始收購(gòu)存量住房到了開始全面推開階段。實(shí)際上，早在去年，央行在青島等8個(gè)二線城市都開始試點(diǎn)1000億租賃貸款支持計(jì)劃，包括青島、重慶等城市都用這筆資金購(gòu)買了一部分庫(kù)存商品房用作保障房，積累了相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在多個(gè)管業(yè)務(wù)和錢袋子的部門要研究收購(gòu)存量房的事宜，那基本就是國(guó)家全面鋪開收購(gòu)庫(kù)存了。

此時(shí)，很多人可能擔(dān)心，現(xiàn)在財(cái)政不是沒(méi)錢嗎？哪里來(lái)的收購(gòu)資金呢？其實(shí)，最近比較火熱的國(guó)債發(fā)行已經(jīng)告訴了我們部分答案。通過(guò)發(fā)放20年、30年、50年等長(zhǎng)期國(guó)債，從購(gòu)買的對(duì)象看，是機(jī)構(gòu)和個(gè)人，實(shí)際上就是大家在銀行的存款，你不消費(fèi)，又嫌利息低，那就來(lái)買國(guó)債，至于怎么用在什么地方？國(guó)家來(lái)決定。

當(dāng)然，也不是所有資金都來(lái)源于國(guó)債，從試點(diǎn)情況看，應(yīng)該還有相當(dāng)?shù)牡拖①J款用于收購(gòu)存量房（新房+二手房）。通過(guò)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，收購(gòu)過(guò)來(lái)的房子用來(lái)出租，其租金是完全可以覆蓋利息支付的。至于最終磨合成什么策略，相信很快就會(huì)見分曉了。

大家還擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題，收購(gòu)的價(jià)格會(huì)不會(huì)比較低？

剛開始試點(diǎn)一些城市，確實(shí)是價(jià)格比較低，6-8折為主，但業(yè)主的積極性不高，誰(shuí)會(huì)再掏那么多錢置換呢？這里面試點(diǎn)最成功的城市應(yīng)該是南京，2000套的置換名額，短短時(shí)間就有3700多戶意向報(bào)名，為什么南京業(yè)主如此積極呢？

除了房子本身不錯(cuò)，另一個(gè)重要原因是收購(gòu)價(jià)很可能高于評(píng)估價(jià)：

根據(jù)365樓市報(bào)道的信息顯示，在本次置換過(guò)程中，位于清涼門大街某小區(qū)一套64平米的房子評(píng)估價(jià)為252萬(wàn)，單價(jià)劃到3.9萬(wàn)一平米，比兩個(gè)月前該小區(qū)3.4萬(wàn)一平米的成交價(jià)，足足高出了5000元一平米，按幅度算的話，評(píng)估價(jià)比實(shí)際成交價(jià)高15%左右。

這其實(shí)就是筆者說(shuō)的“漲價(jià)去庫(kù)存”，思路是置換的老房子，其評(píng)估價(jià)格高于最近的實(shí)際成交價(jià)，同時(shí)，準(zhǔn)備買的新房?jī)r(jià)格不用降（其實(shí)相對(duì)于實(shí)際市場(chǎng)已經(jīng)漲價(jià)了不少）。對(duì)置換的業(yè)主來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)高了，置換購(gòu)買的新房?jī)r(jià)格也高了，看似沒(méi)占到什么便宜，但對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此前掛牌的低價(jià)房源瞬間不見了，因?yàn)檎l(shuí)也不會(huì)傻到以比收購(gòu)價(jià)還低的價(jià)格賣房，這也是南京二手房掛牌量迅速下降的原因，很多人開始撤單了嘛。

從決策者角度來(lái)說(shuō)，個(gè)人沒(méi)損失的動(dòng)起來(lái)，交易起來(lái)就行，根本的是要市場(chǎng)活躍起來(lái)，都知道大家是買漲不買跌，所以，利用了“漲價(jià)去庫(kù)存”的思路，收購(gòu)一部分房子，起到四兩撥千斤的作用，最終的目的是讓二手房掛牌量越來(lái)越少、新房庫(kù)存快速去化。

其實(shí)，國(guó)家在最新的表態(tài)中已經(jīng)明確，地方政府應(yīng)以“合理價(jià)收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”，這個(gè)合理價(jià)肯定不是低于市場(chǎng)價(jià)，這其中的信號(hào)我們應(yīng)懂。

最后說(shuō)一個(gè)問(wèn)題，有人說(shuō)，那么多保障房出現(xiàn)，會(huì)不會(huì)對(duì)我們的商品房房產(chǎn)生影響呢？南京的做法是，在新的規(guī)定中明確，保障房不能進(jìn)入商品房市場(chǎng)交易。從這個(gè)角度看，接下來(lái)雖然有大量商品房被收購(gòu)用作保障房，但從制度上給堵住流動(dòng)性，大家就不用擔(dān)心了。

通過(guò)以上信息展示可知，現(xiàn)在賣房等于白白送錢的原因有兩點(diǎn)：

一是國(guó)家收購(gòu)的價(jià)格可能明顯高于目前小區(qū)的成交價(jià)，自己按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)賣房顯然不劃算；

二是隨著國(guó)家收購(gòu)庫(kù)存大招的實(shí)施推進(jìn)，樓市供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，樓市逐步脫離底部區(qū)域，買賣雙方的預(yù)期也隨之改變，房?jī)r(jià)回漲也是自然而然。

資本市場(chǎng)地產(chǎn)指數(shù)連續(xù)20多天的輪番上攻，肯定不是佯攻，這個(gè)大勢(shì)，應(yīng)懂。