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問：前幾天，兩大熱點(diǎn)城市杭州和西安先后宣布全面取消住房限購(gòu)措施，不再審核購(gòu)房資格。您怎么看待這兩座城市取消限購(gòu)政策？房?jī)r(jià)會(huì)因此上漲嗎？

馮侖：最近，杭州和西安的住宅限購(gòu)政策徹底放開了。我覺得這一政策早就應(yīng)該放開。一方面，有利于市場(chǎng)恢復(fù)正常供求關(guān)系，另一方面，限購(gòu)政策的解除，也使得各類住宅產(chǎn)品能夠展開一定程度的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

過去的限購(gòu)政策可能導(dǎo)致了市場(chǎng)僵化，無論房屋質(zhì)量如何，價(jià)格都趨同，這降低了開發(fā)商提升產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)新的動(dòng)力。現(xiàn)在住房限購(gòu)政策放開，將鼓勵(lì)開發(fā)商更多地關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量和市場(chǎng)需求。因此，價(jià)格差距將會(huì)出現(xiàn)，好產(chǎn)品可能會(huì)略貴，而一般產(chǎn)品則可能價(jià)格較低，甚至差的產(chǎn)品可能難以銷售。這種情況將有助于激發(fā)企業(yè)做好房子，提升產(chǎn)品質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力。

最近，住建部包括中央各級(jí)會(huì)議發(fā)布了許多新的住宅體制和市場(chǎng)政策，其中之一是鼓勵(lì)建設(shè)好房子。如果我們把價(jià)格機(jī)制交給市場(chǎng)，比如說保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，這樣就可以激勵(lì)開發(fā)商建造更多高品質(zhì)的住宅，以適應(yīng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變和住宅消費(fèi)的升級(jí)換代。

所以，這個(gè)政策不僅有助于改善型住宅的可持續(xù)發(fā)展，也是一項(xiàng)及時(shí)而有利的政策。

至于市場(chǎng)放開后是否會(huì)刺激更多人購(gòu)房，我認(rèn)為短期內(nèi)影響不大。因?yàn)槌巳∠拶?gòu)政策之外，已經(jīng)有許多其他政策在供給和需求方面進(jìn)行刺激。所以取消住房限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的短期影響有限，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生顯著影響，但是可以激發(fā)企業(yè)做出更多創(chuàng)新產(chǎn)品。

02

問：除杭州、西安取消住房限購(gòu)政策之外，北京、上海、深圳等城市也陸續(xù)松綁了限購(gòu)政策。比如，北京住房限購(gòu)政策迎來13年來的首次調(diào)整，已擁有兩套房的京籍家庭可在五環(huán)外再買一套，已擁有一套房的非京籍家庭也可在五環(huán)外再買一套。

您怎么看北京、上海、深圳等一線城市住房限購(gòu)政策的松綁？一線城市相繼放松限購(gòu)政策，住宅市場(chǎng)真的到「底」了嗎？

馮侖：最近住宅市場(chǎng)波動(dòng)還在持續(xù)，整體趨勢(shì)比較向下，市場(chǎng)面臨較大壓力，但是我認(rèn)為還沒有到「底」。

住宅市場(chǎng)到「底」是什么樣？其標(biāo)志在于銀行無法承受了，即個(gè)人住房貸款爆了，出現(xiàn)大量違約，達(dá)到銀行難以承受的比例。這個(gè)時(shí)候，住宅市場(chǎng)就差不多算到「底」了。

因?yàn)槿绻y行都受不了了，那就說明大部分購(gòu)房者都處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，被迫拋售房產(chǎn)，導(dǎo)致銀行出現(xiàn)大量壞賬，這種情況才能表示住宅市場(chǎng)已觸底，現(xiàn)在還沒到這個(gè)時(shí)候。