要說(shuō)今年房產(chǎn)銷(xiāo)售們使用最多的詞，大約就是“掀桌子”了。只要有降價(jià)的房子，不論幅度大小一律稱(chēng)之為“掀桌子”，青島樓市之大，都放不下一張平靜的桌子。

所以看到保利領(lǐng)秀?！跋谱雷印钡南r(shí)，還以為又在危言聳聽(tīng)。不過(guò)定睛一看還真有點(diǎn)嚇人：去年夏天探盤(pán)時(shí)總價(jià)超過(guò)175萬(wàn)的143平套四，居然降到了123萬(wàn)。

據(jù)說(shuō)售樓處現(xiàn)場(chǎng)擠滿了人，有看房的人也有老業(yè)主。

靈山灣地鐵口的這個(gè)項(xiàng)目各方面條件都挺不錯(cuò)，去年看盤(pán)的時(shí)候人流涌動(dòng)，有時(shí)候甚至連置業(yè)顧問(wèn)都不夠用。

誰(shuí)能想到，去年夏天擠在人潮中買(mǎi)房的業(yè)主，不到一年就虧掉大幾十萬(wàn)。

來(lái)看一看，上周青島樓市發(fā)生了哪些事。

1

去化周期下的青島各區(qū)

隨著4月30日自然資源部出臺(tái)的供地新規(guī)，去化周期這個(gè)詞的重要性凸顯出來(lái)。按照新規(guī)，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的暫停供地，超過(guò)18個(gè)月的用多少地推多少地，18個(gè)月以下的不管。

去化周期可以理解為“鍋里的剩飯需要多少天吃完”，以前是不管不顧，現(xiàn)在則要求36個(gè)月以上都吃不完的，不許再去買(mǎi)米了。

青島的整體去化率在26個(gè)月左右，不過(guò)各區(qū)之間懸殊挺大，按照今年第一季度的數(shù)據(jù)，去化周期最長(zhǎng)的是市南區(qū)，需要44個(gè)月，嶗山其次，也有37個(gè)月，第三長(zhǎng)的膠州需要35個(gè)月。

最短的是老膠南和即墨，只有20個(gè)月，老四方和李滄分別是23個(gè)月和24個(gè)月。

可以想見(jiàn)，接下來(lái)的二季度會(huì)有進(jìn)一步的促銷(xiāo)政策支持，以期加快市場(chǎng)復(fù)蘇的腳步，畢竟頭頂懸著一把“去化周期之劍”，哪個(gè)城市也不好受。

2

平度啟動(dòng)商品房以舊換新！

商品房以舊換新不是新話題，卻鮮少實(shí)例，因?yàn)樾枰鉀Q的麻煩實(shí)在太多，比如老房子如何定價(jià)？舊房子如何處理？政府補(bǔ)貼與稅收減免等扶持政策咋落實(shí)？

眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面，舊房處理需要扶持政策，否則整個(gè)置換鏈條就推動(dòng)不下去。

所以，支持這項(xiàng)政策的城市很多，實(shí)際效果卻都“雷聲大雨點(diǎn)小”。包括青島，從2022年9月貝殼以“優(yōu)鮮賣(mài)”的名義在青島啟動(dòng)實(shí)質(zhì)上的以舊換新開(kāi)始，一年多來(lái)各種宣傳鋪天蓋地，各種政策層出不窮，實(shí)際上的效果很有限。

4月29日平度開(kāi)了一場(chǎng)以舊換新發(fā)布會(huì)，中杰地產(chǎn)拿出旗下中杰時(shí)代御園項(xiàng)目的20套住宅和10套商鋪進(jìn)行以舊換新。其中老房子的定價(jià)細(xì)則是：以稅務(wù)基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ)，以房產(chǎn)交易中心近期成交價(jià)為基準(zhǔn)，結(jié)合舊房區(qū)位、新舊程度、樓層位置等因素進(jìn)行一定比例浮動(dòng)。

平度市城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)韓毅為發(fā)布會(huì)站臺(tái)，說(shuō)了一堆場(chǎng)面話，卻沒(méi)有說(shuō)具體的扶持政策，所以目前尚不清楚舊房的處理難度。

只能且行且看了。

3

青島一物業(yè)把業(yè)主備注為“潑婦”！

青島市北區(qū)華能郡府小區(qū)的女業(yè)主去交物業(yè)費(fèi)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)物業(yè)在電腦表格備注中給她家注明的是“潑婦”、“問(wèn)題多”。

物業(yè)的工作人員可能每天都要打開(kāi)這樣的表格，看著各種各樣的備注審視面前的業(yè)主，那些他們應(yīng)該為之服務(wù)的人。

整個(gè)物業(yè)公司，有沒(méi)有人想到這樣是不對(duì)的？我猜很少吧，不然這樣的備注也不能一直存在，直到被業(yè)主發(fā)現(xiàn)?？赡茉谖飿I(yè)公司員工的心里，罵業(yè)主是“潑婦”沒(méi)錯(cuò)，錯(cuò)的是被業(yè)主發(fā)現(xiàn)了。

這就是端著飯碗砸鍋，能把工作干好了？

4

青島7個(gè)住宅項(xiàng)目符合48個(gè)字！

官方對(duì)高品質(zhì)住宅的要求是48個(gè)字：質(zhì)量?jī)?yōu)良、安全耐久，功能優(yōu)化、健康舒適，環(huán)境優(yōu)美、便利宜居，設(shè)施完善、技術(shù)先進(jìn)，低碳綠色、節(jié)能環(huán)保，服務(wù)精細(xì)、鄰里和諧！

4月29日，青島住建局公布了第一批高品質(zhì)住宅試點(diǎn)的7個(gè)項(xiàng)目，希望以此引領(lǐng)從“住有所居”向“住有宜居”的轉(zhuǎn)變。

隨著樓市從總量不足轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，“好房子”逐步成為市場(chǎng)需求的主流也是大勢(shì)所趨，比拼品質(zhì)在銷(xiāo)售中的權(quán)重會(huì)急劇上升。

別管房子蓋的咋樣，拿一塊好地就能賺的盆滿缽滿的日子不會(huì)長(zhǎng)久了，開(kāi)發(fā)商們?cè)诰磉^(guò)地角、價(jià)格、渠道和營(yíng)銷(xiāo)之后，終于也要開(kāi)始“卷”品質(zhì)了。

5

青鐵芳華地的長(zhǎng)頸鹿特質(zhì)

4月27日，青島東李板塊的青鐵芳華地開(kāi)放了營(yíng)銷(xiāo)中心。做為片區(qū)內(nèi)首個(gè)地鐵入戶(hù)的TOD項(xiàng)目，其銷(xiāo)售前景卻并不被業(yè)內(nèi)看好，原因倒不是旁邊的大煙囪和物流園，而是價(jià)格。

隔路相望的融海啟城，小套三的單價(jià)降到了1.8萬(wàn)以下，板塊內(nèi)最?lèi)?ài)降價(jià)的森林公園，特價(jià)房也殺破1.8萬(wàn)。巧的是，這兩個(gè)項(xiàng)目的本輪降價(jià)都發(fā)生在青鐵芳華地開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心前夕。

倒不是說(shuō)青鐵芳華地不敢殺價(jià)，而是他們?nèi)唛L(zhǎng)而遲鈍的反應(yīng)體系能不能及時(shí)的反應(yīng)并調(diào)整過(guò)來(lái)，還是個(gè)未知數(shù)。看看他們此前開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目，遇到市場(chǎng)變化的時(shí)候都像長(zhǎng)頸鹿一樣，星期一淹濕了腳脖子，星期五才知道。

內(nèi)卷嚴(yán)重的東李，反應(yīng)遲鈍是要挨打的。

6

青島提振樓市再放大招！

4月28日，青島西海岸新區(qū)頒布樓市新規(guī)，核心有兩點(diǎn)，一是土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金從100％繳納降到最低比例的20%，二是大部分公共服務(wù)設(shè)施不計(jì)入容積率。

前者是降低開(kāi)發(fā)商的拿地成本，后者可以理解為公攤面積減少，房子實(shí)用率增加。

與后者配套的措施還包括：鼓勵(lì)提高公服配套標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)有條件的新建住宅工程提高住宅小區(qū)公服配套設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，改善住宅區(qū)人居環(huán)境。

以前有人調(diào)侃說(shuō)，促進(jìn)樓市的招數(shù)就像擠牙膏，擠一擠總是有的。現(xiàn)在看起來(lái)似乎要換一管牙膏，把提高住宅品質(zhì)當(dāng)做提振樓市的重要路徑。

購(gòu)房需求總是有的，但是得有好產(chǎn)品。

7

黃島住建局的語(yǔ)文是體育老師教的？

青島諾沙灣小區(qū)的業(yè)主申請(qǐng)公開(kāi)該小區(qū)的物業(yè)招標(biāo)文件，結(jié)果黃島住建局理解有誤，寄來(lái)一份網(wǎng)上公開(kāi)可查的青島物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

爭(zhēng)執(zhí)中，黃島住建局怪業(yè)主沒(méi)有說(shuō)明白。

業(yè)主惱了，直接訴至法庭，法官一看就明白了，于是讓黃島住建局重新公開(kāi)業(yè)主需要的政府信息。

大家來(lái)看一看這段話，你會(huì)理解錯(cuò)誤嗎？

8

青島修地鐵有多努力？

算上剛剛開(kāi)通的6號(hào)線一期，目前青島地鐵已經(jīng)開(kāi)通8條348公里，正在建設(shè)的還有9條158公里！就在這個(gè)五一假期，官方宣傳里提到有兩萬(wàn)名工人工作在地鐵建設(shè)工地。

啥叫悶聲搞基建，這就是。

網(wǎng)上有很多質(zhì)疑青島地鐵客流量低的聲音，青島的做法是不爭(zhēng)不辯，你們說(shuō)你們的，我們干我們的，在質(zhì)疑聲里建成一條又一條地鐵。

是沒(méi)法爭(zhēng)辯嗎？當(dāng)然不是，比如在網(wǎng)上被譏笑為“拉椅子”的13號(hào)線，親身坐過(guò)的市民都知道有多擁擠，跟旅游旺季的棧橋差不多。為啥統(tǒng)計(jì)出來(lái)的客流量不高呢？因?yàn)檫@條線的“乘客運(yùn)距”太長(zhǎng)，大多數(shù)乘客的乘坐時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致進(jìn)出站客流不高，但是車(chē)廂里異常擁擠。

客流量高低，并不能真實(shí)反映13號(hào)線的重要程度，就像僅僅用身高衡量不了一個(gè)人的強(qiáng)壯程度。

建地鐵的基礎(chǔ)理由是方便市民通行，去看看13號(hào)線多個(gè)站點(diǎn)外停放的電單車(chē)吧，用蔚為壯觀來(lái)形容也不為過(guò)。西海岸的無(wú)數(shù)市民用電單車(chē)和13號(hào)線，搭建了最經(jīng)濟(jì)、最高效的通勤之路。

這樣有利市民通行的地鐵當(dāng)然要修，即便在網(wǎng)上被奚落成泥。

為啥不爭(zhēng)辯呢？因?yàn)橘|(zhì)疑聲很少來(lái)自青島市民，地鐵越開(kāi)越多，實(shí)惠是實(shí)實(shí)在在的，市民們可不會(huì)抱怨越來(lái)越方便的交通。

我自己家里吃什么，家里人愿意就好，用不著下樓去說(shuō)服別人。

這大概就是青島“網(wǎng)上沒(méi)贏過(guò)、網(wǎng)下沒(méi)輸過(guò)”的原因吧，你說(shuō)你的我過(guò)我的，悶著頭把日子過(guò)好才是正經(jīng)。

編輯：周道