本周，隨著中海與保利相繼發(fā)出了2023年財報，地產(chǎn)Top3去年的體檢結(jié)果都公之于眾了。???????????

此時此刻，2024年第二季度已過1/3。

過去三四年，我大A行業(yè)板塊中的房地產(chǎn)指數(shù)，基本守住了倒數(shù)第一的位置。反而在申萬一級行業(yè)指數(shù)里，銀行業(yè)以16% 的漲幅拿下正向第一名，讓持有「銀行地產(chǎn)是親家」論調(diào)的朋友感到很分裂。

也不只一次聽說，資本界對地產(chǎn)公司的財報，不但失去了信心，還失去了信任。??????????????????????????????????

那么，此時此刻，在這樣的情緒下，地產(chǎn)年報這種時點性很強、通常會高度美顏的體檢單，到底還有多大的評論價值與流量價值？

杰總表示非常理解大家的情緒。

但是，退一步講，如果沒有了年報這種有法定效力、信息量很大的內(nèi)容公共品，大家對地產(chǎn)局勢的洞察將更加沒有方向感，更加慌不擇路。

所以，有時候主動管理下自己的預期，內(nèi)心會更加幸福。??????????????????????????????????

談幾點真實的感受。???

1，很反差。

以前大干快上的時候，年報是成績單。

現(xiàn)在地產(chǎn)大面積出險，年報成了體檢單。

其實，年報還是那個年報，是我們自己變了。?????????????????????????

2，很唏噓。

想起了以前，一眾在港上市的地產(chǎn)公司發(fā)年報時間，都是地產(chǎn)記者去香港旅游、購物的例行黃金假期。

西貢海鮮，蘭桂坊，海港城，迪斯尼，走起。大家可以接龍。

現(xiàn)在，往事如煙。

跪求別報道，能有多低調(diào)就有多低調(diào)。??

3，很懷念。

過去，年報業(yè)績會是地產(chǎn)高管給公眾造夢的最佳現(xiàn)場，一度為這個行業(yè)貢獻了最多的地產(chǎn)言論頭條。

稿子很好寫，也很有流量。

除此之外，每個人都有一種親臨新聞現(xiàn)場、見證尖峰時刻的自豪感。???????????????

現(xiàn)在，大家都在自家會議室里視頻舉辦了吧。???????????????????????????????????

沒有鮮花，沒有提問，沒有閃光燈，沒有豪言壯語。??????

只有抱歉。????????

4，但是，財報再不好，總比發(fā)不出強。

能發(fā)出財報，證明你還有機會。

5，地產(chǎn)Top3之2023年的年報，比任何時候都更值得讀。

因為，疲憊不堪的地產(chǎn)人比任何時候都更需要方向感。

你讀取到的內(nèi)容與角度，其實準確折射了你的內(nèi)心潛意識：你在意什么，你想證明什么，你害怕什么。?????????????

比如，我讀萬科年報，是想知道，當年的學霸到底怎么了。我讀中海年報，是想知道，它怎么判斷城市。我讀保利年報，是想知道，央企憑什么穿越市場。??????

不過看來看去，感覺還是董小姐的公司報道與視頻付費課更有信息含量。?????????

6，一份年報的心理價值，就在于，它以年度為單位，立了一個原點坐標，給過去做一個標注，然后歸零，重新發(fā)愿，再出發(fā)。???

來年等下一份年報公布時，有個參照物，告訴外界，我們是如何從昨天的自己變成了今天的自己。在市場的鏡子面前，攬鏡自照，學會謙虛與敬畏。???????????

否則，我們?yōu)槭裁匆匆环葜灰l(fā)出來就過時數(shù)月的冗長文字呢？！?????

7，保利發(fā)展是2023年的新晉地產(chǎn)一哥，以超4200億的銷售額第一次坐上地產(chǎn)座次的頭把交椅。

它很可能會繼續(xù)在那個位置上呆很多年。因為去年，保利在地產(chǎn)行業(yè)里拿了最多的土地，耗資超1600億元，一共103塊，權(quán)益比超過83%，其中，超過40%的新增土地實現(xiàn)了當年就開盤，為保利輸血了300億元。????????????

所以它心情不錯。

年報公布當天，保利給相信它的股民發(fā)了一個大紅包，每10股派發(fā)現(xiàn)金股利4.10元（含稅），分紅比例42.4%。???

我們都知道，，打破了31年持續(xù)分紅的好學生記錄。???

8，在三大巨頭的年報里，我讀取到了同一個概念：城市的確定性。?????

保利去年自己掏的1359億元地價款，99%都花在了核心的38個城市。

相比之下，中海外自掏了1227億元買地，全部花在了23個內(nèi)地城市與香港。???????

這段時間，地產(chǎn)人對白名單有一種生理意義上的好奇與敬畏。好像上不上白名單，決定了自家命運。????????????

其實，白名單的適用場景很多。對買房人來說，在哪個城市買房，也存在一個城市白名單的概念。???????????????????

如果你把保利萬科中海這三大巨頭的拿地城市名單，放在一起，然后再篩掉買地宗數(shù)3塊土地以下的城市，從中找到最大的公約數(shù)。最后，剩下的那幾個城市，可能就是今時今日中國最有確定性的合資格上車城市。??????????????????????

幕后道理很簡單。

對于投資而言，開發(fā)商是機構(gòu)投資者，普通買房人是散戶。機構(gòu)大資金，敞口更大，因此風險意識會更強。C端買房可深度參考機構(gòu)投資者的投資邏輯。?????????????????????

但是很可惜，我沒有精力一一去查這神秘的38城大名單。問了保利的朋友，說保利從未公布過。??????

9，論掙錢的執(zhí)行力，一哥、二哥要向三哥中海學習。???????????

中海去年在2000多億元的營業(yè)收入中，實現(xiàn)了226億元的歸母凈利潤。相比之下，保利營收超3400億，凈利潤是120億。萬科營收超4600億，凈利潤是120億。??????????

論掙大錢，還得看中海。那么，中海是怎么做到呢？??????????????????

其中一個做法是，比以往任何更加注重控制成本。

怎么控制呢？可以期待下董小姐正在采訪寫作的各家省錢大法。????????

10，2023年，中海外的銷售均價是2.3萬元，保利發(fā)展大約是1.7萬元，萬科是約1.5萬元。??????????????

為什么會出現(xiàn)這樣的差異？我感覺，在很大程度上，這可以折射出三個巨頭對高能級城市的聚焦力度的差異。?????????????????????????

大家都在往最有錢景的城市高地轉(zhuǎn)移，大家都看到了正確的方向，但是跑得快慢而已。???????????????

11，有一種戰(zhàn)役，大家都得面對：庫存大戰(zhàn)。

在三個年報里，我看到，保利的戰(zhàn)況激烈，也贏得更漂亮。???????

保利去年賣了4200億元，其中，2022年前的存量項目簽約就達到了2575億，占比超過61%。

這是一個不被很多人重視的數(shù)字，但絕對是一個非常值得被討論的去庫存動作。????????

我的評價也干脆利落：

更好的土地已經(jīng)出現(xiàn)，過時的項目，要學會認輸，能賣則賣，資產(chǎn)換倉，著眼未來。?????????????

哪怕代價是虧損項目進入結(jié)算，傷害財報利潤，哪怕是庫存減值計提。??????????????????????

與過去糾纏不清的人是沒有資格與未來對話的。學會認輸，輕裝上陣，與過往和解，是一種戰(zhàn)略能力。??????????

12，開發(fā)之外，大家都有經(jīng)營性收入當外快。?????

保利去年掙了42億元，萬科掙了558億，中海掙了64億。

萬科掙了那么多，但是依然沒有對母公司形成非常巨大的支撐。

這都再一次告訴大家，轉(zhuǎn)型真心太難。

香港地產(chǎn)同行當年走過的路，經(jīng)歷過的時間考驗，該付出的學費，內(nèi)地同行繞不過去。??????

所以，真心對敢于轉(zhuǎn)型、布局的萬達老王、龍湖吳老師感到佩服。

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