樓市的冷熱，靠什么來(lái)感知？

一直以來(lái)，在核心城市的二手房市場(chǎng)都有一個(gè)衡量樓市溫度的重要指標(biāo)——

成交量的榮枯線。

如果連續(xù)幾個(gè)月的二手房成交量高于榮枯線，通常會(huì)被認(rèn)為是樓市回暖的標(biāo)志。

那么，現(xiàn)在哪些城市，樓市正在復(fù)蘇？

為什么榮枯線對(duì)判斷樓市非常重要？我給你舉個(gè)例子。

要確定一個(gè)城市的樓市回暖，二手房成交量連續(xù)3個(gè)月突破榮枯線是關(guān)鍵標(biāo)志。

就說(shuō)北京2015年那一輪大牛市吧。

從4月開(kāi)始，北京二手房成交量連續(xù)三個(gè)月沖上1.5萬(wàn)套的榮枯線。

以此為開(kāi)端，北京的二手房在2016年房?jī)r(jià)更是翻了一番，月均成交達(dá)到了2.2萬(wàn)套。

成交的火熱，正是樓市興旺的關(guān)鍵，也是價(jià)格上升的真正推手。

說(shuō)到這，你應(yīng)該理解了榮枯線的作用。那么，不同的城市榮枯線有何區(qū)別？

其實(shí)，區(qū)別非常大。

由于樓市榮枯線的制定并不是官方行為，而是市場(chǎng)運(yùn)行的客觀結(jié)果。不同時(shí)期、不同機(jī)構(gòu)對(duì)榮枯線的理解，也不盡相同。

如果你去網(wǎng)上查，可以看到各個(gè)城市的榮枯線，有多個(gè)不同版本。

我綜合研判了各個(gè)城市的情況，發(fā)現(xiàn)有個(gè)比較重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，大致是按照過(guò)去5年內(nèi)，月均二手房成交的最高值和最低值，取平均數(shù)。

就拿上海來(lái)說(shuō)，近幾年二手房成交的高峰出現(xiàn)在2016年，月均成交超過(guò)3萬(wàn)套。

而低點(diǎn)出現(xiàn)在2011年，月均成交僅1萬(wàn)出頭。

這么一算，上海的榮枯線大約定在2萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字是比較合理的。

北京的二手房成交高峰同樣出現(xiàn)在2016年，月均成交量達(dá)到2.2萬(wàn)套.

而成交低點(diǎn)出現(xiàn)在2014年，月均成交僅為8000多套。

所以，市場(chǎng)普遍認(rèn)為北京的榮枯線就應(yīng)該在1.5萬(wàn)套左右。

廣州的1.2萬(wàn)套榮枯線，還有深圳的8000套榮枯線也是同理，成交的高點(diǎn)基本都出現(xiàn)在15、16年，低點(diǎn)出現(xiàn)在14年。

那么問(wèn)題來(lái)了，市場(chǎng)廣泛討論的這條成交“榮枯線”，是否一定靠譜呢？

再來(lái)看個(gè)最新的例子。

近幾年深圳樓市的月均成交最高值，已經(jīng)從2015年的1.2萬(wàn)套變成了2020年的7939套；

而最低值也從2014年的4770套，降至2022年的2141套。

由此，市場(chǎng)上不少機(jī)構(gòu)就提出，深圳的榮枯線要從原先月均8000套的榮枯線，降到5000套。

關(guān)于“小陽(yáng)春”到來(lái)的呼聲，也不絕于耳，媒體到處在唱響，深圳突破榮枯線的壯舉。

在我看來(lái)，這是不太靠譜的，因?yàn)榘创朔绞接?jì)算的“榮枯線”，實(shí)際上在不斷降低。

樓市在經(jīng)過(guò)了幾年的深度回調(diào)之后，正在緩慢修復(fù)，成交量也降低了不少。

我統(tǒng)計(jì)了2017年之后部分核心城市二手房的月均成交，并根據(jù)這些城市近幾年二手房成交量的最高位和最低位，重新計(jì)算了“榮枯線”。

如果按照新的標(biāo)準(zhǔn)看來(lái)。

北京的榮枯線應(yīng)該從1.5萬(wàn)套降至1.3萬(wàn)套。

北京去年的月均成交大概是1.29萬(wàn)套，這么看來(lái)已經(jīng)很貼近新的榮枯線了。

上海的榮枯線應(yīng)該從2萬(wàn)降到1.8萬(wàn)套。

不過(guò)去年上海的月均成交是1.42萬(wàn)套，不論距離哪條榮枯線，都還有很大差距，以價(jià)換量將依舊是二手房市場(chǎng)的主流。

廣州則應(yīng)該從1.2萬(wàn)套調(diào)整至8800套。

廣州去年二手房月均成交9083套，要高于下降之后的榮枯線，不過(guò)這也說(shuō)明廣州如此大力度的救市，還是有點(diǎn)效果的。

而深圳去年二手房月均成交只有3543套，距離5000套的榮枯線也還有一段距離。

雖然今年3月深圳二手房小小爆發(fā)了一下，但關(guān)鍵還是要看，5000套這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)能不能維持住。

而在強(qiáng)二線城市中，成都依舊是當(dāng)紅炸子雞。

月均成交已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)榮枯線，已經(jīng)算是大熱了，而就在今年3月，成都樓市的獨(dú)立行情還在繼續(xù)，二手房的成交量接近3萬(wàn)套，領(lǐng)跑全國(guó)。

可以說(shuō)，成都眼下的行情，甚至超過(guò)了2016年的大牛年。

除了成都一馬當(dāng)先，武漢和南京的樓市也已經(jīng)進(jìn)入了復(fù)蘇的階段。

當(dāng)然，這種計(jì)算方法只能顯示短期的回升，不能判斷大行情的出現(xiàn)。現(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)都用的是這款“榮枯線”，效果需要打個(gè)折扣。

正因如此，今年3月，樓市又叒叕傳來(lái)回暖的信號(hào)。

北上廣深四個(gè)一線城市，二手房成交量齊刷刷逼近，甚至超過(guò)了“榮枯線”，大有一種齊頭并進(jìn)的架勢(shì)。

今年3月，北京二手房成交14280套，創(chuàng)下了近12個(gè)月以來(lái)的小高峰。

上海3月的二手房成交，更是讓不少人喜大普奔，達(dá)到了19364套。

深圳也終于在煎熬了3年之后，二手房成交量突破了5000套。

3月廣州二手房成交量是9373套，也算是回到了去年金九銀十的水平。

如果按照新的“榮枯線”標(biāo)準(zhǔn)，它們都實(shí)現(xiàn)了“突破”。但這種說(shuō)法，其實(shí)有一定的欺騙性。

原因，就是我前面說(shuō)的榮枯線的“調(diào)整”。

人們總是不知不覺(jué)地，為了自己的愿望，而扭曲對(duì)客觀世界的觀察。榮枯線就是個(gè)非常典型的例子。

去年3月的時(shí)候，北京二手房成交量同樣超過(guò)了榮枯線，甚至突破了2萬(wàn)大關(guān)。

結(jié)果呢？去年北京二手房月均成交僅僅1.2萬(wàn)套左右，房?jī)r(jià)也始終不溫不火。

我統(tǒng)計(jì)了從2018年到現(xiàn)在，一線城市3月份的二手房成交情況。

把這些數(shù)據(jù)放在一起就可以明顯看出，

今年3月，一線城市二手房的成交水平雖然有一些起色，但整體還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上疫情前的2019年，依舊瘋狂的2021年，還有放開(kāi)后的2023年。

換言之，樓市距離真正的大舉反攻，還有一段不短的路要走。

榮枯線這個(gè)詞，主要是2017年以后才被廣泛用來(lái)衡量二手房成交量的。

在此之前，榮枯線主要指的其實(shí)是采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）的臨界值。

PMI通常以50%作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱的分界點(diǎn)。

簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，當(dāng)PMI大于50%，則說(shuō)明擴(kuò)張的企業(yè)多了，經(jīng)濟(jì)向好。反之則是收縮的企業(yè)更多，經(jīng)濟(jì)放緩。

正因如此，樓市的榮枯線，也應(yīng)該有更加客觀的標(biāo)準(zhǔn)。

我認(rèn)為樓市真正要出現(xiàn)行情，榮枯線的觀察標(biāo)準(zhǔn)，至少不應(yīng)低于15-16年行情起步的成交量。

這條榮枯線，才是真正有價(jià)值的。