山雨欲來風(fēng)滿樓。

深圳、上海、北京，三座一線城市，同時(shí)動(dòng)手了！

三座一線城市，居然集體上演松綁大戲。

北京傳出消息：離婚買房，不受限制了！

房價(jià)快速上漲的年代，為了買房“假離婚”的現(xiàn)象屢見不鮮。夫妻雙方可以通過離婚析產(chǎn)，讓其中一方“凈身出戶”，另一方重新獲得買房資格。

從理論上來說，夫妻倆可以離婚-復(fù)婚-離婚……無限循環(huán)下去，獲得無限多張房票。

為了堵住這個(gè)漏洞，北京住建委在2021年8月4日出臺(tái)規(guī)定：

夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房。

而現(xiàn)在，北京住建委官網(wǎng)顯示，“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購房”的限購政策文件已經(jīng)標(biāo)注為“失效”。

接下來，會(huì)不會(huì)有一小波“分手潮”？

更早些時(shí)候，深圳也傳出消息：“90/70”政策被廢止了！

從2006年開始，到2024年結(jié)束，這項(xiàng)執(zhí)行了18年之久的政策徹底退出深圳樓市。其影響力一點(diǎn)都不亞于取消限購。

這項(xiàng)政策源于2006年九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。其中規(guī)定：

自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

簡(jiǎn)單來說，一個(gè)樓盤70%以上的面積，必須拿來建小戶型。

差不多同一時(shí)間，上海2024年第一批次第二輪土拍出讓公告掛網(wǎng)，也大大松綁了“90/70”政策。

一方面，中小套住宅建設(shè)面積上限提高，多層、小高層、高層分別調(diào)整為100、110、120平方米。以后在上海，120平也算“小戶型”了。

另一方面，中小套住宅占項(xiàng)目比例降低，從原本的60%-80%，調(diào)整為50%-70%。如此一來，大戶型的比例會(huì)相對(duì)增加。

三座一線城市同時(shí)出手，本來就是很罕見的情況，釋放出重要信號(hào)：

樓市，徹底轉(zhuǎn)向了！

無論是“限制離婚買房”，還是“90/70政策”，本質(zhì)上目的都是相同的：

保護(hù)剛需。

就拿“90/70”政策來說吧，2006年文件出臺(tái)的時(shí)候，中國的城鎮(zhèn)化率只有43.9%，跟現(xiàn)在的埃及差不多。

城鎮(zhèn)人口數(shù)量，比前一年增加差不多1500萬人。

對(duì)千萬進(jìn)城大軍而言，最重要的事情無疑是賺錢。而賺錢的最終目的，當(dāng)然是買一套屬于自己的房子。

蓋房的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上進(jìn)城的速度，長期供不應(yīng)求之下，房價(jià)已經(jīng)漲成了民生問題。

“90/70政策”的初衷，便是增加小戶型的供應(yīng)，同樣的土地能蓋更多房子。面積小，意味著總價(jià)低，上車門檻會(huì)更低。

成家立業(yè)，結(jié)婚生子，怎么能沒有一套房子？

需求決定價(jià)格。剛需遍地的年代，即便是在同一個(gè)小區(qū)里，小戶型的單價(jià)和漲幅往往會(huì)超過大戶型。

炒房客最喜歡的標(biāo)的也不是別墅和大平層，而是小戶型住宅。

當(dāng)時(shí)賣得最好的樓盤，往往是剛需盤。

然而，十八年后的今天，樓市的供求關(guān)系發(fā)生了顛覆性的變化。

給大家看兩組數(shù)據(jù)：

• 我國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，接近發(fā)達(dá)國家水平。（來源：第七次人口普查數(shù)據(jù)）
• 套戶比達(dá)到1.09，意味著住房總體基本供求平衡。（來源：澤平宏觀）

拼命蓋房子，拼命賣房子，我們終于不缺房子了。

可如果從戶型結(jié)構(gòu)入手，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)事實(shí)：

小房子過剩了，大房子并沒有。

在貝殼掛牌的4.4萬套深圳二手房中，面積在90平以下的有3萬套。

而諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布于3月中旬的研報(bào)則顯示，2024年前兩個(gè)月，在其監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市里，

兩房戶型的占比從2010年的約40%下降至14.2%。

背后反映出的趨勢(shì)是，更多購房者傾向于優(yōu)先買大戶型，爭(zhēng)取一步到位。

小戶型，越來越不吃香了。

更何況，我們正在加速步入的“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”里，已經(jīng)為剛需群體安排好了保障房。

3月20日，全國首批、福州首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目——濱海雙龍新居已經(jīng)開始接受首輪申請(qǐng)，共推出701套帶裝修房源，預(yù)計(jì)均價(jià)每平方米5200元至5400元，

價(jià)格不到同地段商品房價(jià)格的一半。

預(yù)計(jì)下半年將有一大批配售型項(xiàng)目入市，面對(duì)“五折房”來襲，剛需二手房市場(chǎng)將會(huì)遭受前所未有的沖擊，迎來新一波降價(jià)拋售潮。

降價(jià)，在所難免。

至于商品房，將會(huì)與剛需做切割，全身心去滿足改善性住房需求。

取消90/70限制，開發(fā)商徹底告別“小戶型焦慮”，終于可以放開手腳蓋大房子。

另外，過去很長一段時(shí)間里，大城市都缺少純粹的改善住區(qū)。受政策限制，即便是偏高端的項(xiàng)目也要搭配一部分小面積。

而在以后，將會(huì)冒出越來越多圈層純粹的高端項(xiàng)目。

上周的國常會(huì)上，高層進(jìn)一步發(fā)出明確指示：

加大高品質(zhì)住房供給。

據(jù)我了解，山東、江蘇、貴州等地已經(jīng)出臺(tái)改善住宅的建造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；最先進(jìn)的第四代住宅正在密集推廣；深圳也在研究“減少公攤”的政策。

種種跡象都表明，屬于好房子的時(shí)代要來了。

其實(shí)，好房子還有一個(gè)特點(diǎn)，被很多人忽略了：

它必須在一個(gè)有發(fā)展前景的“好城市”。

但從目前來看，我們的“好城市”政策優(yōu)化還有很大的空間。

北京上海深圳，限購仍然沒有松綁。廣州以及成都、杭州等強(qiáng)二線的核心區(qū)，還存在限購政策。

與此同時(shí)，來自全國各地的高端購買力，正面臨著嚴(yán)重的“資產(chǎn)荒”。

剛剛公布年報(bào)的招行，悄悄隱去了富豪資產(chǎn)數(shù)據(jù)一欄。

最新發(fā)布的胡潤財(cái)富報(bào)告則顯示，中國15年來第二次出現(xiàn)高凈值家庭數(shù)量下降，總財(cái)富也比上一年下降3.6%。

600萬資產(chǎn)“富裕家庭”減少4萬戶，千萬資產(chǎn)“高凈值家庭”減少2.7萬戶億元資產(chǎn)“超高凈值家庭”減少5200戶。

一線城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，依然是高凈值群體在資產(chǎn)配置中繞不開的項(xiàng)目。

更進(jìn)一步的松綁，不遠(yuǎn)了。樓市的春天，何時(shí)到來？