讀者群擴(kuò)募中，入群請向后臺發(fā)送名片，謝謝。

謝絕單純圍觀潛水，大家心平氣和地哀嘆行業(yè)和聊聊新鮮事。

當(dāng)險資還在焦頭爛額時，興業(yè)銀行則對萬科表現(xiàn)出了挺高的思想覺悟。

3月19日傍晚，萬科公告了一筆和興業(yè)之間的貸款，金額14億元，期限為14年。

公告里藏了一點(diǎn)核心信息沒明說：

這筆貸款是經(jīng)營性物業(yè)貸，本質(zhì)是做債務(wù)置換，基本沒有新增融資額。

因?yàn)?，貸款條件中對資金用途做了限制。

這是一筆定向貸款，其中一大部分要用于置換興業(yè)對萬科的無抵押貸款，有最低置換金額要求。剩下的才能用于歸還萬科的公開市場債券。

之所以能用于歸還公開市場，得益于今年1月起對房企經(jīng)營性物業(yè)貸的放寬。按規(guī)定，在2024年底前，經(jīng)營性物業(yè)貸可用于歸還公開市場。

為了這筆14億貸款，萬科拿出了一個商業(yè)項(xiàng)目作為抵押物——上海中區(qū)廣場。

上海中區(qū)地產(chǎn)有限公司和上海萬科企業(yè)有限公司，萬科的兩家全資子公司則是這筆貸款的共同借款人。

說起上海中區(qū)廣場，不得不提到萬丈資本。

如果你還有印象，大概在10年前，當(dāng)大量國外資本涌入上海地產(chǎn)投資市場時，萬科成立了萬丈資本，目標(biāo)是在一線核心城市進(jìn)行存量資產(chǎn)的投資和資管。

萬丈資本學(xué)習(xí)對標(biāo)的是黑石和鐵獅門。

它是萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，除了印力之外的另一支力量。雖然兩個平臺定位有所重疊，不免存在同業(yè)競爭的嫌疑，但可以看到，萬科當(dāng)年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大動作。

2016年，萬丈資本以23.75億元從凱雷集團(tuán)手上收購上海中區(qū)廣場。這也是萬丈資本繼聯(lián)手香港李錦記收購上海企業(yè)天地3號樓后，第二個重要項(xiàng)目。

上海中區(qū)廣場建筑面積4萬平方米，位于地處上海人民廣場商圈位置很不錯。萬丈資本收購后，對其進(jìn)行了為期18個月的改造，商場的租金和估值都有了近20%的提升。

目前來看，上海中區(qū)廣場是萬科表內(nèi)目前比較干凈且優(yōu)質(zhì)的抵押物之一，負(fù)債不到0.6億元，凈利潤有約0.44億元，凈資產(chǎn)約4億元。

所以，這一次的14億元貸款，它被興業(yè)銀行盯上，并不意外。

萬科集團(tuán)層面統(tǒng)借統(tǒng)還的總對總業(yè)務(wù)，歸興業(yè)銀行深圳分行統(tǒng)一操作。本次的14億貸款其實(shí)是由興業(yè)深圳分行和上海分行一起做的銀行內(nèi)銀團(tuán)貸款。

你可以理解為是：

銀行內(nèi)部對萬科敞口進(jìn)行了騰挪。

除了資金用途有限制，這筆貸款還設(shè)置了比較嚴(yán)格的提前收貸條款，此處不再一一展開。所以，興業(yè)并非看到抵押物充足就無腦放貸。

14年的貸款期限接近頂格時間。按經(jīng)營性物業(yè)貸的相關(guān)要求，一般10年，最長時間不超過15年。

對于興業(yè)而言，有抵押物和租金收入當(dāng)抓手，一定程度上減輕壞賬壓力。對于萬科來說，用抵押貸款置換無抵押貸款，拉長債務(wù)久期。

照這么看，算是雙贏，不是壞事。

只是換一個角度，顯然，這背后代表著金融機(jī)構(gòu)對萬科的態(tài)度有了微妙的轉(zhuǎn)變。

要知道，之前的萬科在大部分銀行那是能享受到等同于央國企的融資待遇——在有集團(tuán)擔(dān)保的前提下，能統(tǒng)借統(tǒng)還，不需要項(xiàng)目上的資產(chǎn)抵押。

但是現(xiàn)在，改變正在發(fā)生。

在上一篇中告訴了大家，不少金融機(jī)構(gòu)對萬科的抵押物已經(jīng)虎視眈眈。

后續(xù)萬科能提供多少抵押物，將直接關(guān)系到銀行對其融資的支持力度。

理論上，萬科兌付今年公開市場債券沒有大壓力。但遭遇極端情況下，則是另外一個話題了。

萬科已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)非常優(yōu)秀的房企之一，眼下的它，也在經(jīng)歷市場和機(jī)構(gòu)的重重考驗(yàn)。

很高興，手機(jī)屏幕前的你，能閱讀完全文。

路數(shù)的知識星球，現(xiàn)在也正式對外公開營業(yè)了！

信息在不斷碎片化，閱讀習(xí)慣也被改變中，

接下來，有些內(nèi)容，會率先在知識星球發(fā)布。

公眾號的付費(fèi)文章，也會免費(fèi)在知識星球呈現(xiàn)。

當(dāng)然，公眾號依舊還是路數(shù)的主要根據(jù)地。

路數(shù)還是會秉承初心，盡可能提供高質(zhì)量內(nèi)容。

如果你愿意來知識星球支持，非常歡迎！