就在剛剛，資本市場上演了一場驚心動魄的“阻擊戰(zhàn)”。

先動手的，是國際評級機構(gòu)穆迪，直接宣布把萬科的信用投資評級降為“垃圾級”！

然而，緊接著萬科股價、債券卻迎來一波大漲，狠狠反擊做空勢力。

面對境外資本虎視眈眈，切不可掉以輕心。

這，是中國房企的一場生死之戰(zhàn)！

剛開年，還在恢復(fù)元氣的中國房企，又被境外資本盯上了。

3月初，有市場傳言稱，萬科一筆債務(wù)展期進(jìn)展不順，涉及金額達(dá)到100億。

就在昨天，國際評級機構(gòu)穆迪（Moody's）給國內(nèi)房企巨頭萬科送上一份不懷好意的“大禮”：

撤銷萬科的Baa3發(fā)行人評級，取而代之的是Ba1企業(yè)家族評級（垃圾級）；

下調(diào)萬科地產(chǎn)中期票據(jù)（MTN）計劃受支持高級無抵押評級，由(P)Ba1下調(diào)至(P)Ba2；

將萬科地產(chǎn)發(fā)行的債券的有支持高級無抵押評級，從Ba1下調(diào)至Ba2。

不僅如此，穆迪還發(fā)話說，在考慮可能進(jìn)一步下調(diào)萬科的評級。

簡直就是赤裸裸的威脅！

我為什么說穆迪是“不懷好意”呢？

先是小作文，后是降評級，直接把萬科給踢到了“垃圾級”，未免也太巧合了。

一般來說，觸發(fā)機構(gòu)下調(diào)評級的主要原因是“房企經(jīng)營困難”。債務(wù)違約，就是常見導(dǎo)火索。

如果一家房企爆雷，出現(xiàn)了債務(wù)違約等惡性事件，那么機構(gòu)動手下調(diào)其評級，也屬常見。

但是?。?！

萬科從未出現(xiàn)公開市場違約或者明顯的暴雷事件，甚至剛剛提前償還了一筆即將到期的6.47億美元債釋放積極信號，卻仍然被下調(diào)了評級。

何止是不懷好意，簡直是惡意爆棚。

令人欣慰的是，萬科在資本市場上的表現(xiàn)非常穩(wěn)健，非但沒有大跌，反而股債齊升，收獲一波漲幅。

內(nèi)房股萬科A午后大幅拉升，盤中一度漲近8%。

多只萬科債券也出現(xiàn)上漲，“20萬科08”漲超8%，“22萬科05”漲超6%。

另外，萬科企業(yè)6月到期4.2%美元債每1美元漲2.7美分，至93.9美分，創(chuàng)下了近4個月以來的最大漲幅。

可以說，萬科今天的出色表現(xiàn)，給出了一記有力的回?fù)簟?/p>

其實，就在幾個月前，萬科剛經(jīng)歷過一次“狙擊”。

2023年10月17日，全球三大評級機構(gòu)之一的惠譽突然宣布，對萬科下調(diào)評級。

緊接著，萬科遭遇了一波“股債雙殺”，美元債被大量拋售，股價也跌出了新低。

直到背后金主深圳國資現(xiàn)身“宣示主權(quán)”，事情終于出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。

相比之下，這一次萬科顯得非常淡定。

原因很簡單，萬科不是一個人在戰(zhàn)斗，背后有“國家隊”撐腰。

這幾天，一則消息在投資圈廣泛流傳：

監(jiān)管層近日就此召集部分金融機構(gòu)開會，要求大型銀行加強對萬科的融資支持，以及非標(biāo)債務(wù)持有人與公司協(xié)商推進(jìn)展期等。

再加上券商中國的報道稱，某股份銀行人士表示確實存在傳聞中的一些現(xiàn)象，更加坐實了消息的可信度。

最高級別的部門出面協(xié)調(diào)，足以說明重視程度，落實的幾率大大提升。

緊接著，財聯(lián)社報道稱：

有市場消息指工行（牽頭行）、農(nóng)行、中行、建行、交行和郵儲銀行六家國有銀行以及招行、中信、興業(yè)、浦發(fā)、民生和平安六家股份制銀行正為萬科籌措最高額800億人民幣的銀團貸款，以應(yīng)對未來到期的公開市場債券償付。

與此同時，深圳國資也不忘悄悄給予支持。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來深圳國資兩度出手馳援萬科：

1月30日，萬科的全資子公司將其持有的深圳市高新投資集團有限公司6.16%的股權(quán)出售給深圳市投資控股有限公司。

萬科位于深圳蓮花山東面、投資近300億的舊改項目“三星視界”，正在與國資洽談出售。

自己的孩子，能不拉一把嗎？

除此之外，萬科本身也算是爭氣。

從償債能力來看，萬科沒啥大問題。

去年三季度財報顯示，截止9月30日，萬科貨幣資金為人民幣1036.8億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍。

按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金短債比（即現(xiàn)金流量與短期債務(wù)的比率）應(yīng)大于1，萬科無疑是很優(yōu)秀的。

另外，萬科對于債務(wù)一直很有“危機感”。去年下半年以來，陸續(xù)出售了廣州天河萬科廣場、悅榕莊酒店的股權(quán)、上海七寶萬科廣場50%的股權(quán)，共回籠資金約37億元。

目前，萬科手上還有不少資產(chǎn)可以出售回籠資金，包括一線城市的商業(yè)物業(yè)、物流地產(chǎn)項目等等。

不過，萬科的危機沒有完全解除。

據(jù)媒體報道，多家險資代表正在深圳萬科總部談判。并非萬科債務(wù)到期不還錢，而是保險公司要求萬科提前還債。

為啥保險公司著急呢？據(jù)我了解，評級下調(diào)是一個很重要的原因。之前萬科評級下調(diào)，已經(jīng)觸發(fā)了與保險公司的合同條款。

但我相信，萬科一定能也必須會處理好。

畢竟，萬科早已經(jīng)活成了中國房地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟，象征的意義早已經(jīng)超出了公司本身，牽扯著整個市場的信心。

退一萬步來講，即便萬科真的出事，也一定要兜底。

更何況，評級機構(gòu)本來也不是100%正確的。

別忘了，2008年國際金融危機爆發(fā)前，大部分國際信用評級機構(gòu)對一些金融機構(gòu)和金融產(chǎn)品的信用評級，都給出AAA最高評級。

有一本書叫《評級機構(gòu)的秘密權(quán)力》，作者霍斯特曼幾乎把標(biāo)普、惠譽、穆迪這世界三大評級機構(gòu)比喻成“強盜”。

而這幾年，強盜的槍口，屢屢對準(zhǔn)內(nèi)地房企掃射。

三大國際評級機構(gòu)當(dāng)中，穆迪的行動最為頻繁。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅僅是去年1-10月，穆迪針對我國房地產(chǎn)企業(yè)共公布39次評級行動。

其中，5起為評級撤銷，21起為信評下調(diào)，12起涉及展望下調(diào)，僅有1起為維持評級。

值得一提的是，穆迪還將槍口對準(zhǔn)了一向穩(wěn)健的“國家隊”。

去年8-9月，穆迪把多家國資房企列入“評級下調(diào)觀察名單”或者下調(diào)評級展望數(shù)據(jù)。保利、綠城、越秀、華潤、中海等赫然在列。

說起來，他們的手段并不高明，無非是“負(fù)面消息＋評級下調(diào)”的老套路。雖然拙劣，卻屢屢得逞。

2022年8月，龍湖突然遭遇做空。

盡管緊急辟謠，但當(dāng)天股價依舊大跌16.4%，市值一日蒸發(fā)246億港元，幾乎跌掉當(dāng)時一個融創(chuàng)的市值。

不少房企甚至選擇主動退出評級，這何嘗不是一種自我保護行為。

評級下調(diào)，往往會觸發(fā)連鎖反應(yīng)，極容易在市場上引起恐慌。就像那句話說的：

如果大家都認(rèn)為你有問題的時候，你有沒有問題其實已經(jīng)不重要了。

深陷輿論漩渦中的企業(yè)，哪怕本身經(jīng)營并沒有出問題，也很難承受短期內(nèi)大量失血。

這幾年樓市不景氣，房企資金鏈普遍緊張，有幾家能經(jīng)得住這種折騰？

房企保衛(wèi)戰(zhàn)，事關(guān)生死，我們必須要挺??！

幸運的是，這場房企保衛(wèi)戰(zhàn)，并不是孤軍奮戰(zhàn)。

對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，已經(jīng)寫入今年的政府工作報告。

目前，全國31個省份312個城市建立了這個機制，上報的“白名單”項目達(dá)到了6000多個。在這些項目中，82.8%是民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項目。

新房市場被注入資金和信心，優(yōu)質(zhì)房企也看到了渡過難關(guān)的希望。

當(dāng)然了，房企真正走出困境的關(guān)鍵在于恢復(fù)造血能力，能把房子賣出去。

在這方面已經(jīng)有人做出了示范。

香港樓市“全面撤辣”的第二周，樓市熱度不減，內(nèi)地客戶組團看房，甚至已經(jīng)出現(xiàn)賣家反價成交。

救市，一定要快、準(zhǔn)、狠。買房買的是信心，買的是預(yù)期。

都說香港樓市是內(nèi)地樓市的祖師爺，依我看，又到學(xué)習(xí)取經(jīng)的時候了。