地盤說

房貸又便宜了，還有直追公積金貸款利率的苗頭。

■ 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人

5年期以上LPR利率史無前例的下調(diào)25個基點到3.95%，大補樓市。?

要知道，在2022年疫情的時候LPR連降2次才降了30個基點，去年全年也只降了10個基點。

剛開年不到一周，央媽直接降25個基點，堪稱史上最大手筆。

?市場報價利率走勢一覽

如以商業(yè)貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降25個基點，月供減少144.8元，30年月供累計減少5.2萬元。

像鄭州等城市執(zhí)行的是房貸優(yōu)惠利率，也就是在LPR利率的基礎(chǔ)上-50個基點執(zhí)行，首套房貸利率直接到了3.45%。

這代表著，現(xiàn)在的住宅商業(yè)貸款利率，已經(jīng)接近于前幾年的公積金貸款利率了。部分樓盤的官宣像極了“及時雨”。

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開年送大禮

為什么開年就送上大禮？

原因也很簡單，居住購房需求太薄弱，消費信心嚴(yán)重不足。最明顯的，各地樓市春節(jié)期間成交持續(xù)分化。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的監(jiān)測顯示，今年春節(jié)假期，包括北京、上海、深圳、廣州、武漢、蘇州等在內(nèi)的10個重點城市，新房日均成交量探至近5年來新低。

10個城市新建商品住宅成交240套，日均成交30套，日均成交量較去年春節(jié)假期下降了13.58%。

?10城歷年春節(jié)假期新房成交對比（諸葛數(shù)據(jù)研究中心）

具體到鄭州，不少遠郊樓盤，春節(jié)銷售基本上以一兩套為主，而主城改善和金水北不少項目，銷售依然紅紅火火。

可見，高品質(zhì)、強配套的好房子，依然成為樓市企穩(wěn)期的硬核支撐。

總體來看，節(jié)前各地售樓部春節(jié)不打烊，拋開一線城市來看，各地都瞄準(zhǔn)了春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，金沙、春暉等房企歷來在返鄉(xiāng)置業(yè)季能抓住一波成交小高峰。

但從今年市場最前端傳回的捷報，大多不及預(yù)期，但依然有開發(fā)商做到了“開局紅”。

?鄭州部分熱銷樓盤收獲滿滿

難怪有人說，剛剛過去這個春節(jié)，相比旅游景點的“熱辣滾燙”，售樓部可謂是“冷冷清清”。雖然這樣的對比，過于殘忍，有點不友好。

不可忽視的是，只有樓市好，經(jīng)濟才會好。

此次將政策紅利一次性釋放到位，會產(chǎn)生明顯的降成本效應(yīng)，有助于提振居民住房消費的意愿和能力。

通過降息，降低了大家的購房成本，才會提升大家的現(xiàn)金流，從而慢慢提升消費能力。

當(dāng)然，本次政策紅利率先受益的當(dāng)屬一、二線城市，疊加此前釋放的各種政策利好，在降低購房門檻的同時，也降低了房貸壓力。對于有購房需求的人來說，無疑是雪中送炭。

?各重點城市最新首套房貸利率一覽

大家都知道，由于存量房貸利率調(diào)整，主要還得看調(diào)整前一個月的LPR利率，一般會在次年1月份。

這就意味著，五年期以上LPR的下調(diào)，利好的是新增房貸，馬上就可以享受，相當(dāng)于可以直接刺激買房需求，降低了購房成本。

當(dāng)然，不排除未來房貸利率會進一步下調(diào)。

只要存款利率下調(diào)到1個點左右，銀行貸款利率就會降到2到3個點，這樣才會刺激大家去買房，刺激企業(yè)去找銀行借錢投資。

一旦接近零利率，未來存錢一定是大大貶值的。有一個潛在的共識，不知道大家認同度如何：錢存在銀行里只是個數(shù)字，只有花出去才能變成真正的價值。

?存款利率持續(xù)不斷降低

在這波低利率、大放水周期下，必將是不利于現(xiàn)金，而有利于資產(chǎn)，有利于有負債、有資產(chǎn)的有錢人，進一步收割只會存錢的老實中產(chǎn)，讓財富重新洗牌。

面對經(jīng)濟下行周期，有人說，好好工作千萬不要跳槽；有人說AI時代，一定要與時俱進技術(shù)革命；有人說......

但對普通人來說，認知能力才是穿越周期的能力。也就是說，在經(jīng)濟波動、技術(shù)不斷更新的背景下，要明白選擇的意義。

買房沒選對時機，無非是大虧或者小虧的區(qū)別，但這絕不是害怕買房的理由。

畢竟，在貨幣不斷超發(fā)的情況下，我們都無法躲避貨幣不斷貶值的永恒趨勢。

?M1的同比增速罕見跳升

凡事皆有兩面。

處在樓市的負面情緒出清階段，其實也是經(jīng)濟周期的一部分，不論房價漲跌，居住的需求一直都在，大家對居住改善的需求也會一直都在。

這就注定了，不管周期如何，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價值屬性亙古不變。對于無法左右的趨勢，不妨靜下心來，靜待春天的到來。

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預(yù)期引導(dǎo)

俗話說，利空出盡是利好。2024年的開局來勢兇猛。

一連串的調(diào)控政策接連“轟炸”，“救市”路線愈發(fā)清晰。

就在春節(jié)前，住建部、國家金融監(jiān)管總局等部門，頻繁就城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制進行部署或發(fā)聲。

各地紛紛推送了房企融資白名單，擺明了央媽就是要“給房地產(chǎn)送錢”。

?房地產(chǎn)融資白名單制度加速落地

從過去“三道紅線”的猛勒韁繩，到現(xiàn)在的“扶上馬送一程”，頂層對于支持房地產(chǎn)的決心可見一斑。

從經(jīng)濟和消費層面來看，只有激活房地產(chǎn)，才能拯救經(jīng)濟、才能盤活消費，才能實現(xiàn)GDP的良性發(fā)展。

不可忽視的是，此次大幅度降息，釋放的是決策層救市的決心，更是對樓市預(yù)期的一種引導(dǎo)。

即便，房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)由18萬億降至10萬億，但購房需求依然存在。人們對美好生活的向往，房子依然是最重要的承載。

?核心一二線城市去化周期適中

不出意外的話，在此次降息利好的加持下，樓市的小陽春或許將會好于預(yù)期。

而要想實現(xiàn)小陽春，除了政策端的給力，還必須在產(chǎn)品端給予更多的釋放，至少需要有品質(zhì)的新盤面市。

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謀定而后動

在政策端不斷發(fā)力下，接下來的2024年樓市，才是真正秀肌肉的時候。

當(dāng)然，在城市、價值分化愈演愈烈的大背景下，也必將會呈現(xiàn)出樓市分化、房子分化、價格分化的一種趨勢。

對開發(fā)商而言，需要考慮的是如何從服務(wù)、保障剛需為主，轉(zhuǎn)向服務(wù)改善和高品質(zhì)客戶。

俯下身深耕品質(zhì)的房企，才會迎來屬于自己的春天。

?從開發(fā)商到服務(wù)商需要的是蝶變

對于購房者來說，現(xiàn)階段市場趨于穩(wěn)定，想買房的要基于自己的真實需求出手，關(guān)注房子價格的同時，也要多關(guān)注房子的內(nèi)在品質(zhì)與區(qū)位價值。

今年鄭州的新盤，或?qū)⒊蔀闃鞘械闹髁?dān)當(dāng)。????????????

無論是萬科雲(yún)河錦上，還是中海時光之境，區(qū)域的改善屬性，都收獲了不少關(guān)注。

從招商春江觀瀾到蘭溪府的手筆之作，以及華潤超總項目和中豫湖城印象的虎視眈眈，都將在期待中迎接美好。

?萬科將帶給惠濟帶來哪些不一樣

更不用說，傳統(tǒng)紅盤美盛教育港灣、越秀天悅江灣、信達天樾九章、常綠藍城金水宸苑等區(qū)域標(biāo)桿的持續(xù)發(fā)力。

還有裕華城的老驥伏櫪、鄭州華僑城的日臻成熟、鄭軌云麓的爆火登場，電建中原華曦府的產(chǎn)品致勝、潤弘錦園的省實驗加持……

?機會屬于有準(zhǔn)備的房企

在政策層面上，《鄭州市人才首次購房補貼發(fā)放實施細則》適時發(fā)布，專科畢業(yè)就能拿補貼，最高封頂300萬，這讓真金白銀的補貼購房者更具可操作性。

我們似乎已經(jīng)看到，2024年的樓市小陽春正徐徐而來。?????????

毫無疑問，2024將是個大年。

是房地產(chǎn)的大年，也是中國經(jīng)濟的大年，更是每個人的大年。

只是如何抓住，除了認知，就得看大家的行動了。?????

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