從2021年開始，最近三年時(shí)間，成都房產(chǎn)市場出現(xiàn)了非常明顯的轉(zhuǎn)變：從相信未來，到只看現(xiàn)在。

三年的樓市轉(zhuǎn)變，是很多成都購房者的血淚史，特別是2021年高點(diǎn)買入二手房的購房者。

當(dāng)時(shí)一些比較熱門的二手房小區(qū)，幾乎是三年時(shí)間把首付都跌出來了。

經(jīng)濟(jì)增長放緩、城鎮(zhèn)化發(fā)展速度放慢、戶籍率增速走低。

三年時(shí)間，成都購房者在悄無聲息中，開始越來越重視位置好，配套好的區(qū)域。并逐漸厭惡位置差，配套差的區(qū)域，特別是在位置差，配套差基礎(chǔ)上，曾經(jīng)依靠“講故事”吸引大量投資客涌入，推動房價(jià)高漲，配套未動房價(jià)先行嚴(yán)重透支房價(jià)的區(qū)域。

從目前的情況看，我們認(rèn)為這個(gè)趨勢會持續(xù)下去，反映到房產(chǎn)市場上，購房者重視的區(qū)域需求量會提升，而厭惡的區(qū)域需求量會進(jìn)一步下滑。

了解這一點(diǎn)，對購房者而言非常重要，因?yàn)槿绻阋I被市場厭惡邊緣化的區(qū)域房子，那么就要做好房價(jià)下跌，甚至是跌了都不好賣的準(zhǔn)備！

回想一下，2021年以前，成都樓市熱度高，討論激烈的往往是哪些區(qū)域？

是一些有大量空地可開發(fā)打造，同時(shí)有規(guī)劃能“講故事”的區(qū)域，它們集中在成都的近郊、遠(yuǎn)郊。

甚至是非成都市，離成都比較近類似于視高、江口、廣漢這些地方，當(dāng)時(shí)的熱度比成都部分遠(yuǎn)郊還要火熱的多。

最明顯的就是天府新區(qū)。

有幾年，可以說網(wǎng)上天府新區(qū)的樓市討論是鋪天蓋地，不管是成都直管區(qū)，還是非成都的視高，熱度都是一騎絕塵。

曾幾何時(shí)的某個(gè)階段，夸張到但凡是告訴中介你準(zhǔn)備在成都買房，90％以上的中介都想把你拉去視高。

甚至是大批中介自己都往視高擠。

（成都購房者可以去微信公眾號“不魚說房”看看歷史文章，里面有很多對成都樓市的具體分析，以及規(guī)劃文件，對購房者很有幫助。）

這些區(qū)域曾經(jīng)樓市的高熱度，是因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)高速發(fā)展與快速城鎮(zhèn)化階段，樓市方面，能講故事并且有大量資源投入的區(qū)域，可以快速吸引到大量購買力，甩開其他城區(qū)。

這個(gè)階段，市場充滿了信心，購房者不需要擔(dān)心成長不了，只需要擔(dān)心成長空間小。

所以以前投資買房都在擠破頭選新區(qū)，因?yàn)榭砂l(fā)展空間大，可打造條件好，在城市高速發(fā)展和擴(kuò)張的階段，新區(qū)就是房價(jià)增長的核心爆發(fā)點(diǎn)。

當(dāng)時(shí)判斷區(qū)域的投資價(jià)值，看的是成長性如何，基于這個(gè)前提才去看周邊配套好不好，位置地段如何。

所以成都天府新區(qū)、視高等等地方的房價(jià)高漲。

但是這種成長性區(qū)域，除非房價(jià)的增速能與實(shí)際的配套發(fā)展成正比，不然只有在整個(gè)經(jīng)濟(jì)高速增長與快速城鎮(zhèn)化階段的狀態(tài)下才有意義，如果宏觀增長開始放慢，這種靠講故事吸引投資的區(qū)域，總有一天會翻車。

因?yàn)樾聟^(qū)吸引投資，對于投資客而言，他們只是風(fēng)險(xiǎn)偏好較高，又不是傻子。

故事不怕沒人講，就怕沒人聽。

就如現(xiàn)在講視高有發(fā)展的中介依然很多，但已經(jīng)沒幾個(gè)人去聽了。

購房者愿意為聽故事，講規(guī)劃買單，是因?yàn)樗麄兿嘈盼磥?，?dāng)未來看不清，他們已經(jīng)沒信心，更沒底氣去賭未來的時(shí)候，能看得見摸得著的東西，就成了首選。

正因如此，現(xiàn)在房產(chǎn)的安全性就成為了重要指標(biāo)。

很多活在上個(gè)階段的投資者依然固執(zhí)地認(rèn)為，成長性強(qiáng)依然是投資的關(guān)鍵。

投資要選成長性強(qiáng)的區(qū)域觀點(diǎn)自然是對的，但一定是要在確保安全性的基礎(chǔ)上。

未來的購房者買房，會越來越偏向地段好不好，配套怎么樣，在這個(gè)基礎(chǔ)上，再去看成長性如何。

市場不會告訴你發(fā)生了什么變化，但它能在悄無聲息中協(xié)調(diào)無數(shù)人的選擇，如果你不能理解這點(diǎn)，仍然活在上個(gè)時(shí)代，做出反市場的選擇，市場就會讓你付出代價(jià)。