“合同現(xiàn)在無法履行不得不違約是我不對，可是這違約金一天天往上漲，對方就是故意拖著不給我解除合同，我該怎么辦？”這次找到我們的是一家土地儲備機構(gòu)的負責(zé)人。

原來，2014年，為了市政發(fā)展的需要，這家土地儲備機構(gòu)與某企業(yè)簽訂了一份土地收儲合同，根據(jù)合同約定，儲備機構(gòu)將企業(yè)名下的地塊收儲后，將另一塊面積、位置差不多的土地置換給這家企業(yè)。

然而，當(dāng)企業(yè)將土地交出后，土儲部門卻發(fā)現(xiàn)需要置換給企業(yè)的土地因為其他原因被政府挪為他用，無法再行交付。

于是，土儲機構(gòu)與企業(yè)就合同的解除進行了協(xié)商，并同意按貨幣方式對企業(yè)進行補償。然而，該企業(yè)堅決不同意解除，并執(zhí)意要求按照合同中約定的“每日千分之一”標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

由于雙方就合同是否解除、違約補償款支付無法達成一致協(xié)議，導(dǎo)致合同在長達十年的時間內(nèi)無法解決，更可怕的是，由于合同約定的違約金是按安置標(biāo)的價值的千分之一按日計算的，由于土地價值較高，如此粗略估計，土儲機構(gòu)的違約金已經(jīng)是安置土地價值的3倍多，高達1個多億！

如此高的違約金企業(yè)自然不能放過，因此堅決要求土儲機構(gòu)支付違約金。

那么，陷入僵局的土儲機構(gòu)難道只能按照合同賠錢嗎？

事實上并不是這樣的。

一、合同目的已無法實現(xiàn)，企業(yè)有權(quán)行使合同解除權(quán)，土儲機構(gòu)亦可起訴請求法院終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系

根據(jù)土儲中心所述，本應(yīng)置換給企業(yè)的土地，現(xiàn)因政府原因?qū)е峦羶C構(gòu)無法收回，因此本合同約定的土地置換目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，土儲機構(gòu)因此已將無法置換的情況以正式告知企業(yè)。

根據(jù)原《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；……”。

企業(yè)固然有權(quán)行使合同解除權(quán)。如企業(yè)堅決不行使合同解除權(quán)，由于合同事實上已經(jīng)無法履行，依據(jù)《民法典》第五百八十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行……有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。”

因此，土儲機構(gòu)完全可在合同僵局的情況下，請求人民法院要求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

二、合同解除后，過高的違約金完全可以請求法院予以調(diào)低

合同約定的違約金為日千分之一，該違約金折算年化利率已經(jīng)高達36.5%，以土儲中心違約10年計，需要支付的額違約金逾1億，已經(jīng)超過安置標(biāo)的物價值3倍有余。

而事實上，我們經(jīng)過測算，合同約定的安置土地是倉儲用地，根據(jù)測算十年中的增值幅度近乎為0，而無論是根據(jù)LPR計算的企業(yè)的利息損失，還是根據(jù)假設(shè)開發(fā)法計算的企業(yè)可得利益損失，都遠遠無法達到如此高的收益。

根據(jù)原《合同法司法解釋二》第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”

現(xiàn)行《民法典》第五百八十五條第二款規(guī)定“……約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少?！?/p>

因此，一旦該案涉訴訟，土儲機構(gòu)完全可以請求人民法院對該過高的違約金予以調(diào)減。

所以，我們對地儲備機構(gòu)的負責(zé)人建議，及時保留與該企業(yè)的溝通協(xié)商證據(jù)，盡快向法院請求終止合同，終止合同僵局。

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