董晶看法

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近年來，商品房交易市場中精裝修商品房買賣越來越普遍，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也引發(fā)諸多問題。精裝修商品房，是指在房屋交房之前功能空間的固定面鋪裝或者粉刷完畢，廚衛(wèi)基本設(shè)施安裝完成的新建一手商品住宅。此類商品房在交付時(shí)即附有合同約定的裝修，若裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題，將影響購房者接收與實(shí)際使用房屋。本文結(jié)合司法實(shí)踐中的典型案例，對精裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件的審理思路與裁判要點(diǎn)進(jìn)行梳理、提煉和總結(jié)。

目錄

01 典型案例

02 精裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件的審理難點(diǎn)

03 精裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)

04 其他需要說明的問題

PART 01

典型案例

案例一

涉及違反法律法規(guī)導(dǎo)致合同條款無效的情形

孫某與A公司簽訂精裝修商品房買賣合同，后另行簽訂補(bǔ)充合同，約定裝修的具體條款，并約定裝修款獨(dú)立于房款。A公司交付房屋后，孫某以A公司額外簽署合同涉嫌逃稅漏稅為由，主張補(bǔ)充合同整體無效，要求返還約定的裝修款。A公司對此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。

案例二

涉及因?qū)嶋H裝修不符合裝修條款訴請違約賠償?shù)那樾?/strong>

趙某購買B公司開發(fā)的精裝修公寓，合同約定由B公司對房屋進(jìn)行后續(xù)裝修，雙方在《房屋買賣合同》中對裝修條款進(jìn)行了約定。后雙方辦理交房手續(xù)時(shí)，趙某發(fā)現(xiàn)房屋存在大量裝修與合同約定不符、以次充好的問題，且未按照合同要求完成房屋廚衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施安裝及調(diào)試，無法達(dá)到如B公司廣告宣傳所稱的“拎包入住”要求。趙某認(rèn)為房屋無法滿足使用要求并主張退房退款，B公司對此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。

案例三

涉及裝修質(zhì)量不合格拒絕收房并要求賠償?shù)那樾?/strong>

錢某與C公司簽訂《商品房預(yù)售合同》購買精裝修商品房，約定在C公司取得交付使用許可證后進(jìn)行交房。后C公司向錢某發(fā)出交房通知書，錢某稱其在收到交房通知書后對房屋進(jìn)行實(shí)地勘察檢測，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)甲醛及其他室內(nèi)環(huán)境檢測項(xiàng)目嚴(yán)重超標(biāo)，不符合房屋空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，房屋驗(yàn)收不合格，故拒絕辦理交房手續(xù)，要求C公司交付符合空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋，并承擔(dān)裝修不符合約定的違約責(zé)任。C公司對此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。

案例四

涉及精裝修商品房因質(zhì)量問題逾期交房的認(rèn)定問題

李某與D公司簽訂商品房買賣合同，約定D公司于2021年6月1日前向李某交付符合交付條件的房屋。若D公司未按約交付房屋，則應(yīng)承擔(dān)日萬分之二已付購房款的逾期交房違約金。后因房屋漏水問題，李某拒絕于約定之日接收房屋，要求D公司進(jìn)行整改。后D公司耗時(shí)一個(gè)月對房屋進(jìn)行修復(fù)，雙方進(jìn)行房屋交接。李某以D公司遲延一個(gè)月交付房屋為由，主張D公司支付逾期交房違約金。D公司對此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。

PART 02

精裝修商品房買賣合同

裝修質(zhì)量糾紛案件的

審理難點(diǎn)

（一）合同中裝修條款的效力認(rèn)定難

在絕大多數(shù)情況下，裝修條款均采用開發(fā)商事先擬定的格式條款內(nèi)容。實(shí)踐中，對于該格式條款的效力認(rèn)定存在一定的難度，需要結(jié)合案件實(shí)際情況及合同的約定判定是否存在免除一方主要責(zé)任、加重另一方責(zé)任的情況，以具體分析哪些條款可能存在無效的情形。此外，對于獨(dú)立于購房合同的裝修合同，認(rèn)定該裝修合同條款效力的難點(diǎn)主要在于是否違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、裝修費(fèi)用的性質(zhì)如何認(rèn)定等。

（二）裝修質(zhì)量糾紛違約責(zé)任的判斷難

精裝修商品房的質(zhì)量，除應(yīng)達(dá)到“毛坯房”本身的質(zhì)量要求外，還需滿足國家、行業(yè)對于精裝修標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制性要求及合同約定的裝修要求等，否則應(yīng)認(rèn)定存在違約。然而，因精裝修商品房裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定、約定往往并不明確，故違約責(zé)任的認(rèn)定存在較大分歧。如最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定，“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”的，買受人有權(quán)請求解除合同、賠償損失。然而司法實(shí)踐中對于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)較為模糊，司法實(shí)踐中難以形成統(tǒng)一的認(rèn)識。

（三）裝修質(zhì)量糾紛違約后果的處理難

精裝修商品房買賣合同中涉及裝修違約責(zé)任的產(chǎn)生，主要源于出賣方存在違反裝修條款的情形。一般而言，對于違約后果的處理方式，以繼續(xù)履行、修復(fù)、賠償損失、解除合同等為主。司法實(shí)踐中，對于精裝修商品房質(zhì)量違約后果的判斷，尤其是責(zé)任承擔(dān)主體的認(rèn)定、責(zé)任方式的認(rèn)定等，均是該類案件審理的難點(diǎn)。因此，從有利于雙方當(dāng)事人利益及維系社會公平正義角度出發(fā)，違約后果處理往往需要結(jié)合案情中各方違約責(zé)任大小、過錯(cuò)程度等進(jìn)行綜合認(rèn)定。

PART 03

精裝修商品房買賣合同

裝修質(zhì)量糾紛案件的

審理思路和裁判要點(diǎn)

法院審理精裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件的思路是，首先，判斷案件審理適用的約定條款；其次，分析產(chǎn)生裝修質(zhì)量糾紛的原因、類型與程度；再次，確定承擔(dān)責(zé)任的主體；最后，選擇妥當(dāng)合適的后果處理方式。概括而言，應(yīng)當(dāng)審慎審查各方之間簽訂合同的具體條款，明確裝修條款是屬于商品房買賣合同的內(nèi)容還是屬于另行簽訂的裝修合同；分析房屋交付或使用過程中出現(xiàn)的問題，確定違約責(zé)任的分配承擔(dān)，并根據(jù)不同程度的違約責(zé)任選擇相應(yīng)的處理方式。

（一）合同中裝修條款的效力認(rèn)定

精裝修商品房買賣合同中的裝修條款屬于當(dāng)事人自治的范圍，但是也需要遵守相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范，合同約定不能違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

1.格式條款的效力認(rèn)定

針對精裝修商品房買賣合同中的裝修條款或另行簽訂的附屬的補(bǔ)充裝修合同（下稱補(bǔ)充裝修合同）等，應(yīng)充分考慮簽訂合同時(shí)出售方對涉及裝修條款的解釋說明是否符合常規(guī)做法，條款理解的難易程度是否符合一般消費(fèi)者的認(rèn)知水平，條款的約定是否免除或者減輕了合同提供者的責(zé)任、涉及相對方重大利害關(guān)系。因格式條款引發(fā)糾紛的情形多由裝修條款中的兜底條款產(chǎn)生，如“樣板房不作為交付標(biāo)準(zhǔn)”“以實(shí)際交付為準(zhǔn)”等，在審理該類案件時(shí)應(yīng)充分考慮開發(fā)商處于的優(yōu)勢市場地位以認(rèn)定是否對消費(fèi)者的重大利益產(chǎn)生影響，并審查開發(fā)商在簽約時(shí)是否已向購房者充分解釋條款的內(nèi)容與含義。如在簽訂合同時(shí)約定“裝修屬于‘贈送’，若之后發(fā)生問題開發(fā)商不再負(fù)責(zé)”等。一般而言，此種情形中，“贈送”裝修部分的費(fèi)用實(shí)際已經(jīng)包含在總房價(jià)之中，而開發(fā)商訂立該格式條款，明顯免除或減輕了己方的責(zé)任，加重了購房者的責(zé)任，此類條款應(yīng)認(rèn)定為無效。

2.裝修條款作為補(bǔ)充合同的效力認(rèn)定

實(shí)踐中，除在購房合同中直接約定裝修條款外，還存在買賣雙方另行簽訂補(bǔ)充裝修合同等情形。此種情形下，還應(yīng)審查補(bǔ)充合同是否符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在精裝修商品房買賣關(guān)系中，裝修款一般作為房款的一部分，若開發(fā)商利用另行簽訂的裝修合同將裝修款獨(dú)立于購房款之外，以“陰陽合同”區(qū)分裝修款與購房款，經(jīng)審查確實(shí)存在偷稅漏稅等違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)定的，則應(yīng)認(rèn)定補(bǔ)充裝修合同中有關(guān)“裝修款”的約定無效，而具體的裝修質(zhì)量及裝修內(nèi)容條款的效力則應(yīng)根據(jù)案件具體情況進(jìn)行審查認(rèn)定。

3.無效后果的處理

因違反《民法典》相關(guān)規(guī)定導(dǎo)致格式條款無效的，應(yīng)按照有利于相對方的原則進(jìn)行處理。因違反強(qiáng)制性效力性法律法規(guī)導(dǎo)致補(bǔ)充合同部分無效的，無效部分自始無效，不影響有效部分繼續(xù)履行。

（1）房屋買賣合同中涉及精裝修部分無效的情形

該種情形多由格式條款無效所致。房屋買賣合同包含裝修條款的，裝修條款實(shí)際屬于房屋買賣合同的一部分。此時(shí)，格式條款無效不影響其他部分條款的履行。在對“不影響其他部分效力的”格式條款予以排除后，還需要對涉及裝修部分的合同漏洞進(jìn)行填補(bǔ)以明確雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)。

根據(jù)《民法典》第510條規(guī)定，填補(bǔ)漏洞的一般規(guī)則為：首先，當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，由雙方當(dāng)事人對無效部分的條款另行約定；其次，借助合同的相關(guān)條款進(jìn)行填補(bǔ)；再次，依據(jù)裝修市場的一般規(guī)則與交易習(xí)慣等進(jìn)行彌補(bǔ)。上述方式應(yīng)當(dāng)依次進(jìn)行，并尊重雙方當(dāng)事人的合意。

（2）補(bǔ)充裝修合同因違反強(qiáng)制性效力性規(guī)定導(dǎo)致無效

該情形一般是由于開發(fā)商利用裝修款規(guī)避購房款的納稅義務(wù)，損害國家利益，導(dǎo)致裝修合同中涉及價(jià)款部分的條款無效。此種情形下，合同所約定的“裝修款”實(shí)際系購房款，因此在條款無效后，該部分裝修款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房款。同時(shí)，對于補(bǔ)充裝修合同的其余部分，如裝修質(zhì)量約定、裝修流程約定等，若均為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示且不違反法律法規(guī)的，應(yīng)認(rèn)定為有效，可以繼續(xù)履行。

如案例一中，孫某與A公司另行簽署的補(bǔ)充合同約定裝修款獨(dú)立于房款，存在偷逃部分稅款的行為，故該約定應(yīng)為無效，裝修款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房款。在不存在裝修質(zhì)量問題的情形下，孫某要求返還購房款的主張不應(yīng)支持。

（二）商品房買賣合同裝修質(zhì)量違約責(zé)任的認(rèn)定

精裝修商品房買賣合同中涉及裝修質(zhì)量的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律法規(guī)和相應(yīng)的建設(shè)工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及當(dāng)事人約定。對裝修質(zhì)量要求，若購房者與開發(fā)商有約定的，從其約定；沒有約定的，應(yīng)根據(jù)《民法典》第510條規(guī)定按照合同條款或交易習(xí)慣確定。若仍不能確定的，則按照《民法典》第511條第1項(xiàng)規(guī)定，以強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)的，按照推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)也沒有推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)的，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行。法院應(yīng)確定承擔(dān)責(zé)任的主體，根據(jù)實(shí)際裝修的效果與標(biāo)準(zhǔn)或約定之間的偏差，進(jìn)行質(zhì)量糾紛違約責(zé)任的認(rèn)定。

1.責(zé)任主體的認(rèn)定

精裝修商品房買賣合同涉及裝修質(zhì)量違約責(zé)任主體的，一般存在如下幾種情形。

（1）將裝修條款直接約定于房屋買賣合同中的情形

此類型案件開發(fā)商與購房者直接將裝修條款作為房屋買賣合同的一部分，約定于合同之中。因合同簽訂方僅為買賣雙方，故一旦產(chǎn)生涉及裝修部分的責(zé)任，無論開發(fā)商以何種形式對房屋進(jìn)行后續(xù)裝修，根據(jù)合同相對性原則，應(yīng)由簽訂合同的開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)根據(jù)施工合同法律關(guān)系向裝修施工方進(jìn)行追責(zé)。

（2）以補(bǔ)充合同形式簽訂裝修條款的情形

此類型案件中存在兩種不同的形式，一種為補(bǔ)充合同的簽訂雙方與房屋買賣合同的簽訂雙方相同，此種情形的處理方式與上述第（1）種情形相同。另一種形式為經(jīng)開發(fā)商委托特定的裝修公司與購房者簽訂補(bǔ)充裝飾裝修合同。這樣會形成房屋買賣合同及單獨(dú)的裝飾裝修合同，若各方明確約定了裝修質(zhì)量違約責(zé)任的承擔(dān)方，則應(yīng)從其約定。如果各方當(dāng)事人均沒有特別約定裝修質(zhì)量違約責(zé)任主體或約定不明確，而開發(fā)商與裝修公司又形成委托關(guān)系的，購房者可以根據(jù)《民法典》第925條的規(guī)定，向開發(fā)商主張賠償。

2.銷售廣告、宣傳資料或樣板房與實(shí)際不符的責(zé)任認(rèn)定

《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商設(shè)置樣板房的，交付商品房的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相當(dāng)。樣板房裝修所用物品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

商品房買賣合同概括性排除廣告宣傳、樣板房對裝修質(zhì)量要求而未作特別約定的，應(yīng)視為未排除，開發(fā)商以此進(jìn)行抗辯，人民法院不予支持，開發(fā)商仍應(yīng)對商品房不符合按照廣告宣傳說明、允諾或樣板房效果應(yīng)達(dá)到的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。商品房買賣合同對所交付商品房的裝修與按照銷售廣告宣傳說明、允諾或樣板房效果等應(yīng)達(dá)到的裝修質(zhì)量要求不一致之處有特別約定的，從其約定，但未對購房者進(jìn)行提示或者說明的除外。

如案例二中，開發(fā)商B公司未能按照合同約定提供符合合同要求或者廣告宣傳效果的房屋，在雙方?jīng)]有對裝修要求有特別約定的情形下，B公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

3.涉環(huán)境質(zhì)量問題產(chǎn)生裝修瑕疵的責(zé)任認(rèn)定

（1）樓盤整體驗(yàn)收合格能否對抗個(gè)別房屋驗(yàn)收不合格

精裝修商品房交付時(shí)附有額外裝修，因額外裝修產(chǎn)生的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量問題也會成為買賣雙方的爭議焦點(diǎn)。若樓盤整體環(huán)境質(zhì)量驗(yàn)收合格，但購房者主張其所購房屋存在空氣質(zhì)量問題的，開發(fā)商不得以樓棟整體通過環(huán)境質(zhì)量檢測來對抗單獨(dú)房屋存在的空氣質(zhì)量問題，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（2）環(huán)境質(zhì)量問題能否當(dāng)然構(gòu)成違約

雖然我國新建房屋交付標(biāo)準(zhǔn)未詳細(xì)規(guī)定如何認(rèn)定裝修商品房室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，但應(yīng)當(dāng)符合最基本的居住要求。購房者以按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢測環(huán)境質(zhì)量存在問題為由，主張開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。如案例三中，錢某若通過具有相關(guān)資質(zhì)的檢測單位檢測其房屋中的空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，則可認(rèn)定C公司存在違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)責(zé)任。

4.裝修價(jià)格與裝修質(zhì)量不相符合的責(zé)任認(rèn)定

開發(fā)商與購房者就裝修質(zhì)量有約定的，諸如就裝修設(shè)計(jì)、裝修施工、裝修材料等裝修內(nèi)容作出約定，對于裝修的質(zhì)量要求應(yīng)當(dāng)以雙方約定為準(zhǔn)。此時(shí)購房者若以廣告宣傳說明、允諾的裝修價(jià)格或開發(fā)商備案的裝修價(jià)格應(yīng)達(dá)到的裝修效果作為確定裝修質(zhì)量依據(jù)的，一般不予支持。

若雙方對裝修質(zhì)量沒有明確約定又無法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，購房者以約定的裝修價(jià)款按照市場價(jià)格所應(yīng)達(dá)到的效果作為確定裝修質(zhì)量依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

若雙方對裝修內(nèi)容、裝修價(jià)款均無約定，則以開發(fā)商廣告宣傳說明、允諾的裝修價(jià)格為準(zhǔn)，無廣告宣傳裝修價(jià)格或者廣告宣傳說明、允諾的裝修價(jià)格不明確的，則以開發(fā)商備案的裝修價(jià)格為依據(jù)。

5.裝修質(zhì)量問題導(dǎo)致“嚴(yán)重影響正常居住使用”的責(zé)任認(rèn)定

在精裝修商品房買賣合同中，購房者購買房屋的目的一般是為了居住使用。若因裝修問題導(dǎo)致房屋的居住、使用受阻，購房目的無法實(shí)現(xiàn)，則構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情形。

審判實(shí)踐中，因“嚴(yán)重影響正常居住使用”所承擔(dān)的責(zé)任往往比較重大，因此對該情形的認(rèn)定需要特別謹(jǐn)慎。一般而言，房屋的裝修部分，除滿足使用安全性要求外，其質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與房屋價(jià)值具有相當(dāng)?shù)钠ヅ涑潭?，?yīng)當(dāng)符合買受人的預(yù)期。

若嚴(yán)重偏離滿足買受人基本生活的通常標(biāo)準(zhǔn)且無法在短期內(nèi)進(jìn)行修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響正常居住使用。該認(rèn)定需從購房者購房的根本目的、安全性、可恢復(fù)程度、價(jià)值預(yù)期等方面進(jìn)行綜合考慮。若實(shí)際情況與購房者的預(yù)期產(chǎn)生較大偏差，則可以認(rèn)定為構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”，由開發(fā)商承擔(dān)不能滿足合同目的的違約責(zé)任。

（三）精裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛的后果處理

審理精裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件時(shí)，在因質(zhì)量問題產(chǎn)生的違約責(zé)任確定后，需要根據(jù)違約責(zé)任的大小、后果的嚴(yán)重程度，并根據(jù)當(dāng)事人的約定及法律法規(guī)規(guī)定，確定不同后果的處理方式。下文將循序漸進(jìn)，根據(jù)不解除合同的后果及解除合同的后果分別進(jìn)行討論分析。

1.恢復(fù)原狀的違約責(zé)任后果處理

恢復(fù)原狀的訴請一般適用于房屋存在工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、品質(zhì)檔次等方面的質(zhì)量瑕疵，但是該質(zhì)量瑕疵對正常居住不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的情形。該種違約責(zé)任應(yīng)按照通過修復(fù)達(dá)到恢復(fù)原狀的方式進(jìn)行處理。

關(guān)于恢復(fù)原狀的處理要點(diǎn)，主要集中在修復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)。對當(dāng)事人約定裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定，一般應(yīng)當(dāng)依據(jù)商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)書、補(bǔ)充協(xié)議等書面合同予以確定。不能確定的，還需結(jié)合商品房銷售資料（如廣告宣傳情況、樣板房樣貌）和房屋裝修施工資料（如裝修材料清單、裝修材料價(jià)格）等載明的內(nèi)容進(jìn)行綜合認(rèn)定。樣板房裝修實(shí)際用材不能確定的，樣板房裝修合同、施工圖紙、材料采購合同等裝修施工資料，可以作為認(rèn)定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

2.賠償損失的違約責(zé)任后果處理

（1）合理支出的損失賠償

在質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，若開發(fā)商拒絕保修或者在合理期限內(nèi)拖延，購房者自行維修或者委托他人進(jìn)行維修，要求開發(fā)商承擔(dān)因修復(fù)產(chǎn)生的費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他合理損失的，應(yīng)予支持。

（2）約定裝修價(jià)款與實(shí)際價(jià)款存在差額的賠償

裝修質(zhì)量不符合約定或者法定的要求，或者裝修的實(shí)際價(jià)值顯著低于約定的價(jià)值，如果雙方當(dāng)事人未對此約定違約責(zé)任或者約定不明，則購房者要求減少房屋裝修部分價(jià)款作為賠償損失的，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。若購房者只對部分裝修項(xiàng)目要求減少價(jià)款，對其余裝修項(xiàng)目要求修復(fù)，則兩種方式可以同時(shí)適用。在該種情形下，主張修復(fù)的部分不可重復(fù)主張減少價(jià)款損失。

約定裝修價(jià)格的具體構(gòu)成不能確定，同時(shí)也無法進(jìn)行評估，則應(yīng)依據(jù)約定裝修價(jià)格與實(shí)際裝修價(jià)值的差距，按照公平原則予以酌定。需要注意的是，目前精裝修商品房裝修部分的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)當(dāng)考慮開發(fā)商將裝修工程整體承包進(jìn)行批量裝修所帶來的優(yōu)惠、裝修公司給予開發(fā)商的讓利等進(jìn)行綜合衡量，實(shí)踐中若無明確的標(biāo)準(zhǔn)，亦可考慮開發(fā)商從中獲得的成本優(yōu)惠、利潤等酌定每套房屋的裝修價(jià)格。

3.逾期交房責(zé)任后果處理

精裝修商品房裝修部分質(zhì)量問題往往會產(chǎn)生逾期交房的責(zé)任認(rèn)定。對于逾期交房應(yīng)遵從“有約定從約定、無約定從法定”的原則進(jìn)行處理。

一般而言，交房時(shí)間是指購房者實(shí)際掌控房屋、可以開始正常使用房屋的時(shí)間點(diǎn)。實(shí)踐中一般以交付房屋鑰匙作為雙方交房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。逾期交房的責(zé)任認(rèn)定，主要應(yīng)從裝修質(zhì)量問題對消費(fèi)者使用房屋所造成影響的角度進(jìn)行考量。因房屋裝修質(zhì)量問題導(dǎo)致購房者拒絕接收房屋的，應(yīng)根據(jù)案件實(shí)際情況判斷現(xiàn)有的質(zhì)量問題是否影響購房者的實(shí)際居住使用。若對正常居住使用沒有實(shí)質(zhì)影響，可以使用房屋的絕大部分功能，此時(shí)應(yīng)將裝修質(zhì)量問題認(rèn)定為瑕疵。除當(dāng)事人對房屋裝修質(zhì)量瑕疵另有明確約定，購房者以此為由拒絕受領(lǐng)房屋并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。若購房者拒絕收房，開發(fā)商亦可根據(jù)合同約定主張購房者承擔(dān)逾期收房的違約責(zé)任。

若裝修質(zhì)量問題確實(shí)影響正常居住使用，不能滿足合理的房屋使用需求，使用房屋可能會產(chǎn)生人身、健康威脅或財(cái)產(chǎn)損失，但尚未達(dá)到可以解除房屋買賣合同的程度，或者已經(jīng)達(dá)到可以解除的標(biāo)準(zhǔn)但購房者不主張解除合同，則由開發(fā)商對裝修質(zhì)量問題進(jìn)行修復(fù)。此時(shí)消費(fèi)者若拒絕受領(lǐng)房屋，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任和裝修質(zhì)量修復(fù)責(zé)任的，應(yīng)予以支持。

如案例四中，若漏水的部分為生活起居的主要空間，如客廳、臥室等，導(dǎo)致李某無法正常入住的，則應(yīng)由D公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

4.解除買賣合同違約責(zé)任后果處理

解除合同并承擔(dān)違約責(zé)任，是該類案件中相對較重的責(zé)任處理方式，因此需要從裝飾裝修的質(zhì)量問題是否屬于根本性違約、是否導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)等方面進(jìn)行審查。因裝修質(zhì)量問題要求解除合同主要存在兩種情形，一種系裝修合同實(shí)際附屬于房屋買賣合同，即補(bǔ)充合同，要求解除裝修合同；另一種系裝修條款約定在房屋買賣合同中，要求解除商品房買賣合同。本文主要探討因裝修質(zhì)量問題要求解除房屋買賣合同的情形。

因裝修質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用，或者存在因裝修問題產(chǎn)生法定的不得交付的情形，導(dǎo)致購房者的購房目的無法實(shí)現(xiàn)，購房者請求解除與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同并主張賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。此情形可視為根本違約導(dǎo)致合同的解除，具體的違約責(zé)任應(yīng)根據(jù)雙方房屋買賣合同中的違約條款進(jìn)行確定。

該種情形下，消費(fèi)者所購標(biāo)的系精裝修商品房，裝修款項(xiàng)實(shí)際包含在購房款內(nèi)，精裝修商品房作為開發(fā)商交付給購房者的最終標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)滿足符合購房款價(jià)值的使用需求。此時(shí)，若開發(fā)商以裝修部分與買賣合同不屬于同一個(gè)法律關(guān)系，應(yīng)另行處理為由進(jìn)行抗辯，要求繼續(xù)履行買賣合同的，不予支持。

若在商品房裝修中，開發(fā)商故意使用假冒偽劣產(chǎn)品，或者以不合格產(chǎn)品冒充合格產(chǎn)品，以次充好且無法修復(fù)，精裝修商品房的質(zhì)量嚴(yán)重不符合約定導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，購房者以欺詐為由請求撤銷商品房買賣合同并賠償損失的，應(yīng)予以支持。需要注意的是，在該種情況下，因購房者主張的是房屋裝修的質(zhì)量問題，而非建材質(zhì)量問題，故購房者以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》主張懲罰性賠償?shù)?，不予支持?/p>

另外，在買賣雙方另行簽訂補(bǔ)充裝修合同的情形下，因雙方約定的交付標(biāo)的物應(yīng)為精裝修商品房，裝修合同系附屬于買賣合同，若因嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房者請求單獨(dú)解除補(bǔ)充裝修合同的，不予支持；請求解除整個(gè)商品房買賣合同與補(bǔ)充裝修合同的，應(yīng)予支持。

PART 04

其他需要說明的問題

本文僅討論由開發(fā)商開發(fā)的、帶有精裝修的、一手商品房買賣合同中涉及裝修質(zhì)量問題案件的審理思路，著重分析此情形下買賣合同約定了裝修條款或者裝修合同附屬于買賣合同的裝修質(zhì)量糾紛與普通裝飾裝修合同中裝修質(zhì)量糾紛審理思路的差異點(diǎn)，對于常規(guī)裝飾裝修合同糾紛的處理方式不作贅述。

來源丨上海一中院

轉(zhuǎn)自丨最高人民法院司法案例研究院

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