從「甲方」到「乙方」的轉(zhuǎn)型。

新年伊始，今天 （1月3日） ，位于經(jīng)開區(qū)的「江語云庭」首批272套房源正式上線登記。短短一天時間，就引來403個家庭申請 （不含重復(fù)申請及撤銷數(shù)據(jù)） ，越線飄紅。

這個項目的推廣案名為「軌交綠城·西安江語云庭」，是綠城在西安代建的重點項目。

如今，“代建項目”在西安越來越常見，除了江語云庭之外，去年西安熱銷的「未央城建龍湖·粼云天序」也是代建，看案名就知道，代建方是龍湖。

去年12月25日，長安區(qū)掛牌成交2宗共約62畝居住用地，是首帕張堡村城改項目用地，成交總價為3.48億元，分別由西安嘉睿置業(yè) （約57.17畝） 和西安君昱實業(yè) （約4.87畝） 摘得。

土地成交后不久，龍湖集團旗下智慧營造品牌「龍湖龍智造」官宣和嘉睿置業(yè)就其剛剛摘得的地塊達成合作，簽訂了委托開發(fā)管理合同。簡單來說就是龍湖龍智造將為嘉睿置業(yè)「代建」這個項目。

這也是一年時間內(nèi)，龍湖龍智造在西安建管的第四個項目。其中為未央城建代建的粼云天序是唯一入市的項目，目前6棟樓共323套房源已經(jīng)全部推出，其余三個項目均未入市。

西安的代建市場，似乎越來越火熱了。

PART.01

代建，最早起源于美國，叫做“建設(shè)經(jīng)理制”，是指業(yè)主委托建設(shè)經(jīng)理來負責整個項目的管理，包括可行性研究、設(shè)計、采購、施工、竣工試運行等工作，建設(shè)經(jīng)理收取一定的管理費。

美國前總統(tǒng)特朗普的家族企業(yè)就有代建 （貼牌） 業(yè)務(wù)，在浐灞開發(fā)出超級大盤御錦城的凱德集團也是新加坡最著名的代建企業(yè)之一。

代建業(yè)務(wù)在中國的起源不算晚，早在2005年左右，綠城、金地等頭部房企就開始承接地方舊城改造代建業(yè)務(wù)，華潤、招商等大型央企直到現(xiàn)在依然承擔了很多政府代建業(yè)務(wù)。

和傳統(tǒng)“重資產(chǎn)”的地產(chǎn)開發(fā)模式相比，代建業(yè)務(wù)憑借“輕資產(chǎn)”優(yōu)勢，具有更強的抗周期能力，在地產(chǎn)下行周期甚至成為不少房企的“救命稻草”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)已經(jīng)有 70 余家房企布局代建賽道。不過以前行情好的時候，對很多習慣了賺“快錢”和“大錢”的房企來說，代建業(yè)務(wù)只是“兼職”，屬于“摟草打兔子”，有沒有業(yè)務(wù)都無所謂。

所以，如今的代建行業(yè)既是“百家爭鳴”，也是“魚龍混雜”。更何況目前布局代建業(yè)務(wù)的不少房企本身已經(jīng)陷入或輕或重的流動性難題，自身都難保的情況下，還會不會有委托方選擇合作，又或者說購房者還會不會認可這個品牌本身就要打一個大大的問號，所以行業(yè)洗牌不可避免。

PART.02

目前，中國代建行業(yè)主要有兩種大的業(yè)務(wù)模式：政府代建和非政府代建。其中后者又能細分為商業(yè)代建和資方代建兩種。從名稱就可以看出來，主要區(qū)別就是“委托方的性質(zhì)”不同。

以政府代建為例，西安人最熟知的應(yīng)該就是位于浐灞和國際港務(wù)區(qū)的奧體中心、絲路國際會展中心以及絲路國際會議中心了，這“三中心”包括長安云、長安樂等地標性市政建筑都是由華潤代建的。

商業(yè)代建是我們購房者日常接觸最多的，也就是文章開頭處提到的江語云庭、粼云天序以及嘉睿置業(yè)和龍湖龍智造的合作模式，委托方承擔全部或大部分資金，代建企業(yè)主要輸出品牌和管理，為委托方盡可能多的賺取利潤，然后收取一定比例或者金額的服務(wù)費。

這也是目前代建行業(yè)“最大的一塊蛋糕”。

至于資方代建，在代建行業(yè)中所占的比例不大，是由金融投資機構(gòu)委托，代建企業(yè)從研判、拿地開始全程服務(wù)，最終讓金融機構(gòu)安全收回投資并獲得收益，自己抽取一定比例的服務(wù)費，具體執(zhí)行起來其實和商業(yè)代建的差異不大。

代建行業(yè)還有一種模式叫“資本代建”，也就是說代建企業(yè)不只是提供代建服務(wù)，還會對項目注資并占據(jù)一定比例的股份。比如陜西地建接手之前的藍城·環(huán)球西安中心 （現(xiàn)名：地建·環(huán)球中心） 就是典型的例子，藍城不僅是代建企業(yè)，還是項目的股東之一。

當然，這些都是大一點的分類，隨著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及周期變化，代建的合作模式還有很多更細化的分類，在這里就不多說了。

PART.03

在中國，「綠城管理」是代建行業(yè)無可爭議的“老大”，也是中國首個上市的代建平臺，被稱為“中國代建第一股”。

去年10月中指研究院發(fā)布的《2023年1-9月中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》上，綠城管理在1-9月新簽規(guī)模、7-9月新簽規(guī)模以及1-9月政府代建新簽規(guī)模、1-9月代建銷售規(guī)模上都遙遙領(lǐng)先。

其中1-9月新簽建筑面積比二三名之和還要多，而在1-9月代建銷售規(guī)模排行榜上，綠城管理一家的合約銷售額比2-9名加起來還多了約187億，斷崖式領(lǐng)先。這還不算同屬“綠城系”的「綠城發(fā)展」以及和綠城有千絲萬縷關(guān)系的「藍城集團」和「藍綠雙城」。

另一家在代建行業(yè)做的風生水起的是金地旗下的「金地管理」。

和綠城一樣，金地也是中國代建行業(yè)最初的先行者之一，早在2006年就布局代建賽道，目前已經(jīng)在這個行業(yè)深耕16年，是行業(yè)公認的“代建三巨頭”之一（另外兩家是綠城和華潤）。

除了綠城、華潤和金地等老牌選手之外，如今代建領(lǐng)域也涌現(xiàn)出了一批極具競爭力的“新星”，比如龍湖龍智造、旭輝建管、中原建業(yè)等等，這其中除了中原建業(yè)主戰(zhàn)場一直在河南之外，龍湖、旭輝都是全國布局，從新簽規(guī)模來看，后勁十足。

PART.04

現(xiàn)在，我們把目光定格在西安，來聊聊西安市場上「商業(yè)代建」領(lǐng)域的競爭。

按理來說，以西安這些年的地產(chǎn)市場，尤其是城中村大規(guī)模改造的那幾年，商業(yè)代建應(yīng)該大有用武之地，但詭異的是西安的商業(yè)起步比較晚，畢竟以前的市場好，誰拿了地都想自己吃獨食，最好是連湯都喝完，沒有把錢往出送的道理。

不過這幾年市場慢慢冷下來之后，以前的那套行不通了，大家開始認品牌、品質(zhì)，小開發(fā)商雖然還能拿到地，但開發(fā)和銷售舉步維艱，再看到選擇代建的項目明顯賣的更好，也就動了合作開發(fā)甚至委托代建的心思，代建巨頭們的機會終于來了。

理想情況下，小公司選擇大品牌代建是一筆“三贏”的生意。

首先對購房者來說是有好處的，畢竟代建不是“貼牌”，代建方要輸出管理和產(chǎn)品的，就算是“加盟店”也得對自己的品牌負責，所以在出品上也更有保障一些。

其次對委托方和代建企業(yè)來說也是共贏，委托方品牌實力不強、開發(fā)能力不夠，借助代建項目不但可以獲得更大更平穩(wěn)的收益，還能在合作過程中積累開發(fā)經(jīng)驗、樹立品牌形象；而代建企業(yè)不用投入更多的資金去拿地，開發(fā)出來的產(chǎn)品也是一種品牌效應(yīng)，又能掙一筆錢，何樂而不為。

當然，除了龍湖龍智造的委托方嘉睿置業(yè)這種有錢但開發(fā)經(jīng)驗和能力都不足的“新手”之外，代建市場上的“大客戶”還得是兜底拿地但缺乏開發(fā)能力的城投平臺公司。

這兩年西安的土地市場可以用“冰火兩重天”來形容，一方面是高新、港務(wù)區(qū)等熱門區(qū)域“一地難求”，需要各大開發(fā)商溢價拿地甚至是搖號搶地；另一方面則是部分區(qū)域出讓的土地無人問津，只能讓城投公司來托底。

城投公司雖然拿到地了，但開發(fā)能力有限，或者說市場認可度不夠，無法實現(xiàn)土地價值的最大化，也就是開發(fā)出更能“溢價”的產(chǎn)品，所以引入知名代建企業(yè)就順理成章了，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。

簡而言之就是我有錢、有地、有背景，但知名度和開發(fā)能力上還有欠缺，你知名度夠高、能力也很強，咱倆一拍即合，你幫我把地“變現(xiàn)”，賺的錢咱倆商量著分。

PART.05

毫無疑問，無論是從項目的數(shù)量還是體量來看，西安商業(yè)代建的“一哥”依然是綠城。「綠城管理」不但是中國商業(yè)代建領(lǐng)域的龍頭老大，在西安代建界的份額也遙遙領(lǐng)先。

綠城是最早在西安開展代建業(yè)務(wù)的房企，早期的綠城新興·玉園、綠城·浐灞桂語江南、綠城·春江花月（灃西）以及綠城·咸陽桂語江南均已建成交付，從市場反饋來看都還不錯，而且也趕上了上一輪市場紅利，銷售也挺好。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前綠城管理在西安代建的在售和待售項目還有7個，分別是未央城建綠城·桂語未央、交控綠城·桂語晴瀾、軌交綠城·江語云庭、綠城·江城閱、綠城·拾光嶼、綠城·春鳴里以及2023年西安樓市熱門的千萬級豪宅綠城·清水灣。

大家可能想不到，從項目數(shù)量來看，在西安代建行業(yè)排名第二的企業(yè)居然是大家眼中的小開發(fā)商「朗詩」，以“綠色建筑”起家的朗詩如今已經(jīng)將絕大部分精力投入到代建業(yè)務(wù)中，其上市公司名稱也改為“朗詩綠色管理”。

雖然這個開發(fā)商規(guī)模不大，知名度也不如頭部房企，但朗詩能夠在代建行業(yè)中脫穎而出，靠的就是“綠色住宅”這塊招牌，直白點說其實就是和金茂類似的“科技住宅”。

目前，朗詩在西安代建的項目已經(jīng)官宣入市的包括朗詩·雁南棲、朗詩·湖嶼棲、朗詩·未來街區(qū)、朗詩·樂府、朗詩·百賢庭、天際櫟陽府（閻良）以及朗詩·渭城府（咸陽）。

據(jù)說朗詩代建的還有儲備地塊還未面世，雖然朗詩自己在西安土地市場上沒有什么大動作，但在代建市場上絕對是一股不容忽視的力量。

目前排名第三的「龍湖龍智造」目前共有4個代建項目，除了已經(jīng)入市的未央城建龍湖·粼云天序之外，還有三個項目已經(jīng)官宣合作，不過案名還未公布，預(yù)計今年上半年就能入市。

值得一提的是，雖然融創(chuàng)目前暫時陷入了流動性危機，但憑借前幾年積累的口碑，在西安市場上依然擁有一定的號召力。比如年前結(jié)束登記的融創(chuàng)·攬月府四期，建面約235㎡起步的大平層，毛坯均價超過20000元/㎡，單套售價集中在450-550萬之間，依然吸引了不少購房者關(guān)注和登記。

融創(chuàng)旗下的代建平臺「融創(chuàng)管理」也在西安商業(yè)代建市場上占有一席之地，比如位于浐灞的商業(yè)項目世園大觀，再比如位于咸陽的璽園和玖園，以及去年10月份一次性推出745套房源還能搖號的宸閱瀾山，都是融創(chuàng)代建的項目，這也說明了大家對融創(chuàng)品質(zhì)的認可。

作為中國代建三巨頭之一，「金地管理」在西安市場上的份額并不算大，目前為止代建的住宅項目只有兩個，一個是位于涇河新城的金地樂華·翰林藝境，另一個就是位于港務(wù)區(qū)的金地·玖峯悅。

金地·玖峯悅不但是港務(wù)區(qū)首個第四代住宅項目，還是2023年農(nóng)歷新年之后西安主城區(qū)首個搖號選房的項目。

除了以上這些房企之外，西安市場上比較知名的代建項目還有浐灞旭輝·國宸府、交控富力·尚悅居、雅居樂宏府·翰林山、中南·春風天境等等。

PART.06

短短幾年時間，商業(yè)代建業(yè)務(wù)在西安已經(jīng)從“藍?！鞭D(zhuǎn)化為“紅海”。

在地產(chǎn)行業(yè)整體下行的大背景之下，代建業(yè)務(wù)卻逆市增長，不得不說這也算是一次行業(yè)革新了。

平心而論，和傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)相比，代建行業(yè)更是“以結(jié)果論英雄”，雖然各大房企都在布局，但未來大概率還是呈現(xiàn)出“強者恒強”的局面，畢竟雖然“僧多”，但“能念好經(jīng)”的也就那么幾個。

在代建行業(yè)，沒有規(guī)模就沒有話語權(quán)。規(guī)模大除了入局早之外，本身也是能力突出的一種表現(xiàn)，畢竟只有能力突出才能獲得委托方和購房者的一致認可。所以我們也不排除像中海這樣品牌強勢、實力雄厚、經(jīng)驗豐富的央企進來翻云覆雨。

當然，代建并不是一條簡單的業(yè)務(wù)線，也不是一門穩(wěn)賺不賠的生意。想要在這塊蛋糕上吃到更大的份額，除了品牌、品質(zhì)等硬性指標外，對操盤、營銷、管理、資源整合等方面的要求也非常高。

而且未來承接代建業(yè)務(wù)的房企越來越多，競爭自然也就越來越激烈，委托方壓低費率的籌碼也就越來越多。

畢竟絕大多數(shù)代建只是輸出技術(shù)和管理，“錢包”還是掌握在委托方手里。也就是說，最終呈現(xiàn)出來的產(chǎn)品是由委托方?jīng)Q定的，成本高的話品質(zhì)自然就好，成本低的話品質(zhì)也不會多高，巧婦難為無米之炊嘛。

我們也希望所有的委托方都能像當初新興地產(chǎn)和綠城管理合作時那樣，錢多事少，才能有綠城新興·玉園這種不輸于綠城自家品質(zhì)的好項目出現(xiàn)。

最后，無論是開發(fā)商自主開發(fā)還是代建的項目，大家在選擇的時候都是一樣要慎重，如果同樣的產(chǎn)品，“加盟店”比“直營店”要便宜很多，那你就要注意了。

畢竟你不可能用買北汽BJ80的錢買到奔馳大G，雖然它們的外殼非常像。

-正文完-

聲明：本文為「新地產(chǎn)陜西」市場分析稿件，無商業(yè)合作，內(nèi)容僅代表作者個人觀點，文章僅供參考討論，文中所配規(guī)劃圖和效果圖僅供參考，以最終呈現(xiàn)或交付為準，本文不構(gòu)成任何置業(yè)推薦。

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作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

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