11月廣州商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)迎來(lái)大批量新貨入市，尤其是公寓全新項(xiàng)目扎推亮相。

臨近年末，開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)沖刺氛圍漸濃，加之大批量網(wǎng)簽，本月商業(yè)市場(chǎng)成交量走高明顯。具體詳見(jiàn)下面分析：

整體供求：供應(yīng)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，批量網(wǎng)簽拉升成交量

近期廣州商鋪市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，11月新貨量保持在336套1.83萬(wàn)㎡，供應(yīng)量環(huán)比下跌16%。

本月受從化個(gè)盤大批量網(wǎng)簽影響，市場(chǎng)整體成交飆升至360套4.38萬(wàn)㎡的高位，成交量環(huán)比漲幅達(dá)181%。

區(qū)域表現(xiàn)：過(guò)半交易來(lái)自從化，中心區(qū)商鋪成交集中

本月繼續(xù)有15個(gè)項(xiàng)目獲得商鋪批售，主要分布在海珠、黃埔及南沙區(qū)。

海珠區(qū)越秀?天薈江灣A2棟入市，供應(yīng)0.62萬(wàn)㎡的底商。

天河區(qū)新盤東基?天河陽(yáng)光攜0.18萬(wàn)㎡的底商亮相。

另外，黃埔區(qū)星樾?山畔、保利羅蘭國(guó)際分別入市0.24萬(wàn)㎡、0.17萬(wàn)㎡的社區(qū)商鋪，其余項(xiàng)目商鋪供應(yīng)較少。

成交方面，11月從化區(qū)撐起全市一半以上的商鋪成交量，主力貢獻(xiàn)為欣榮宏國(guó)際商貿(mào)城的大批量網(wǎng)簽。

中心區(qū)成交集中在白云和天河兩區(qū)。其中，白云區(qū)商鋪成交占比11%，較上月低位增長(zhǎng)近8倍。

天河區(qū)同樣較上月低位增長(zhǎng)6倍，以舊盤的批量成交貢獻(xiàn)為主。

外圍區(qū)除花都零成交外，南沙區(qū)商鋪成交保持下跌趨勢(shì)，黃埔、番禺則憑借若干項(xiàng)目的商鋪推售，各錄得184%、45%的環(huán)比漲幅。

項(xiàng)目成交：欣榮宏國(guó)際商貿(mào)城錄得批量滯后網(wǎng)簽

本月從化區(qū)欣榮宏國(guó)際商貿(mào)城B區(qū)底商集中成交，合計(jì)117套2.27萬(wàn)㎡，屬滯后網(wǎng)簽。

白云區(qū)富力金街28成交一套3491㎡的大面積社區(qū)商鋪。

天河區(qū)舊盤萬(wàn)科云城米酷錄得14套0.13萬(wàn)㎡的批量成交，均為項(xiàng)目A2棟負(fù)一層底商單位。

此外，黃埔區(qū)品秀星樾、番禺區(qū)越秀星寰TOD兩個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)商鋪推售發(fā)力，分別熱銷16套、39套。

屬性分布：批量網(wǎng)簽影響，底商成交占比擴(kuò)大至61%

本月受批量網(wǎng)簽影響，底商成交占比擴(kuò)大至61%，而社區(qū)商鋪占比縮減至39%。

面積段方面，20-70㎡主力鋪的成交占比維持在76%，70-120㎡、120-300㎡商鋪的占比均為10%。

整體供求：供應(yīng)量下跌17%，成交為近5個(gè)月次高位

11月廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量下跌17%，為51套1.81萬(wàn)㎡。

得益于黃埔區(qū)小獨(dú)棟的交易，寫(xiě)字樓成交較上月低位增長(zhǎng)149%，為88套3.22萬(wàn)㎡，為近5個(gè)月的次高位。

區(qū)域表現(xiàn)：多個(gè)區(qū)域?qū)懽謽墙煌痘嘏?，番禺成交領(lǐng)跑

本月番禺區(qū)廣州智聯(lián)汽車小鎮(zhèn)【智聯(lián)匯】辦公組團(tuán)入市，供應(yīng)1.56萬(wàn)㎡的甲級(jí)寫(xiě)字樓，單位面積在368-977㎡之間。

另外，海珠區(qū)珠光海珠新城S1-S4棟商業(yè)別墅批售，供應(yīng)11套合計(jì)0.25萬(wàn)㎡，套面積約為220-232㎡。

11月番禺區(qū)熱點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷售回升，區(qū)域成交回暖明顯，以1.02萬(wàn)㎡的銷量領(lǐng)跑全市。

其次，黃埔區(qū)錄得小獨(dú)棟整棟交易，區(qū)域成交0.94萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓，占全市的29%。

市中心寫(xiě)字樓交投亦有所回暖，表現(xiàn)相對(duì)突出的是白云區(qū)，若干項(xiàng)目推售帶動(dòng)區(qū)域錄得256%的環(huán)比漲幅。

項(xiàng)目成交：廣州科學(xué)城總部經(jīng)濟(jì)區(qū)錄得小獨(dú)棟交易

本月甲級(jí)寫(xiě)字樓成交占比為89%。黃埔區(qū)廣州科學(xué)城總部經(jīng)濟(jì)區(qū)C2棟10層高的小獨(dú)棟整棟交易，合計(jì)0.90萬(wàn)㎡，位居銷量榜首。

番禺區(qū)主力項(xiàng)目思科智慧城、保利大都匯持續(xù)熱銷，分別成交了0.38萬(wàn)㎡、0.27萬(wàn)㎡的甲級(jí)寫(xiě)字樓。

此外，白云區(qū)廣州設(shè)計(jì)之都板塊跑量明顯，思城未來(lái)城市總部成交0.28萬(wàn)㎡的甲級(jí)寫(xiě)字樓，新盤高芯設(shè)計(jì)大廈錄得兩層甲級(jí)寫(xiě)字樓成交，合計(jì)0.35萬(wàn)㎡。

非甲級(jí)寫(xiě)字樓占比2%，商業(yè)別墅占比9%。

其中，海珠區(qū)珠光海珠新城S1-S4棟商業(yè)別墅本月開(kāi)售，成交4套，面積為220-232㎡，套均總價(jià)約1780萬(wàn)元。

整體供求：公寓供應(yīng)突破10萬(wàn)方，成交保持穩(wěn)定走勢(shì)

11月廣州公寓市場(chǎng)新增供應(yīng)突破10萬(wàn)方，達(dá)2176套10.23萬(wàn)㎡，創(chuàng)年內(nèi)第二的高位。

成交則保持3萬(wàn)方的穩(wěn)定去化量，為546套3.33萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲3%。

庫(kù)存變化：供應(yīng)大放量，11月末公寓去庫(kù)存周期拉長(zhǎng)

11月海珠區(qū)越秀?天薈江灣A2棟小戶型公寓入市，供應(yīng)837套，主力戶型為38-77㎡的LOFT公寓。

另外，天河區(qū)智慧城板塊東基?天河陽(yáng)光全新亮相，項(xiàng)目由東基控股+詠聲動(dòng)漫強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂，于11月22日開(kāi)放體驗(yàn)中心，首推27-143㎡的LOFT公寓，貨量為315套。

其余公寓批售項(xiàng)目來(lái)自南沙區(qū)的明珠灣和黃閣汽車城板塊。

其中，建發(fā)明珠灣璽、越秀?江海潮鳴分別供應(yīng)554套、207套，兩個(gè)項(xiàng)目的戶型基本為36-97㎡的LOFT公寓。

中鐵閱江來(lái)則供應(yīng)263套46-72㎡的LOFT公寓。

由于供應(yīng)大放量，11月末公寓庫(kù)存量增加至131.7萬(wàn)㎡，去庫(kù)存周期持續(xù)上升至34.0個(gè)月。

區(qū)域表現(xiàn)：番禺、從化成交領(lǐng)先，南沙新盤扎推熱度回升

本月番禺、從化兩區(qū)憑借個(gè)盤的批量網(wǎng)簽，分別以95套、93套的公寓銷量位居第一梯隊(duì)。

南沙區(qū)近期公寓新盤扎推入市，區(qū)域成交熱度回升明顯，本月成交62套，環(huán)比上漲107%。

中心各區(qū)公寓繼“銀十”的沖刺跑量后，本月成交有不同程度的回落。

不過(guò)海珠區(qū)仍錄得85套的不俗表現(xiàn)，排行全市第三。

荔灣、白云兩區(qū)公寓回落至50套、44套，天河、越秀降溫明顯，僅成交29套、26套。

項(xiàng)目成交：欣榮宏國(guó)際商貿(mào)城、四海城批量網(wǎng)簽突出

本月從化區(qū)欣榮宏國(guó)際商貿(mào)城以80套公寓的網(wǎng)簽量登頂，簽約部分主要為項(xiàng)目4、5棟公寓，屬滯后網(wǎng)簽。

其次，番禺區(qū)萬(wàn)博板塊的四海城也錄得56套公寓的批量滯后網(wǎng)簽。

海珠區(qū)越秀?天薈江灣、越秀區(qū)富都商貿(mào)大廈、荔灣區(qū)荔灣新天地憑借雙11促銷活動(dòng)，分別成交30套、26套、23套公寓。

本月大平層公寓表現(xiàn)略遜色，除白云區(qū)粵海?云港城成交12套外，其余項(xiàng)目成交零星。

近期入市的天河區(qū)廣州?鵬瑞1號(hào)繼續(xù)錄得4套大平層公寓的成交，成交均價(jià)突破22萬(wàn)元/㎡。

面積段方面，30-50㎡主力面積段公寓的成交占比恢復(fù)至5成以上，為53%。

50-80㎡公寓占比為33%，100㎡以上公寓占比小幅縮減至7%。

后市預(yù)測(cè)

臨近年末，疊加近期房企融資端利好，開(kāi)發(fā)商積極沖刺年末“收官戰(zhàn)”，廣州商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)大放量，新盤扎推亮相，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯，年末成交翹尾有望。