現(xiàn)在估計(jì)很多重慶想置換買房的朋友，都會(huì)很糾結(jié)，在現(xiàn)在這種低迷的市場(chǎng)下，如果真心想要快速賣掉一套房子，大概率你是要出血的，可是現(xiàn)在無論新房、二手房，以及買房的ZC寬松程度，確實(shí)值得撿漏。

那這種情況下，我們到底是選擇先賣后買，還是先買后賣呢？

今天我們來討論一下這個(gè)比較現(xiàn)實(shí)而又重要的話題，當(dāng)然這種情況也要具體區(qū)分，更多是針對(duì)那種手頭資金比較寬裕的朋友，手里有一些那么不優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)想處理掉，去置換成品質(zhì)好點(diǎn)的房子，以期做到資產(chǎn)優(yōu)化，未來更保值。

如果你手頭資金不太寬裕，必須要賣了房子，才有錢去買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。針對(duì)這種情況，個(gè)人建議是如果你堅(jiān)定認(rèn)為重慶未來的房子有升值空間，原則上優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的上漲幅度肯定會(huì)大于你現(xiàn)在持有劣質(zhì)資產(chǎn)的上漲幅度，在上升期，先割肉賣掉劣質(zhì)資產(chǎn)，趕快抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)肯定是一筆劃算的買賣?；蛘咦詈玫姆绞绞?，如果你的收入比較穩(wěn)定，現(xiàn)金流收入可以，可以想辦法籌措一筆資金，先買入，市場(chǎng)回升的時(shí)候劣質(zhì)資產(chǎn)也會(huì)跟著小幅回升，這個(gè)時(shí)候賣掉，將是最優(yōu)解。

如果未來重慶房?jī)r(jià)走下跌趨勢(shì)，原則上劣質(zhì)資產(chǎn)的下降幅度肯定會(huì)大于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的下降幅度，這種情況下劣質(zhì)資產(chǎn)當(dāng)然要早點(diǎn)賣掉，因?yàn)槟悻F(xiàn)在不賣，未來會(huì)虧得更多，新房子也盡量晚點(diǎn)買，等到最低點(diǎn)再買。

但是說了這么多，關(guān)鍵點(diǎn)還是在于未來房?jī)r(jià)到底是走上行趨勢(shì)還是下行趨勢(shì)呢？說實(shí)話，這個(gè)問題沒人敢跟你打包票去給個(gè)答案，我們只能說是從基本面去分析，做一個(gè)相對(duì)合理的預(yù)判。還有就是買房就跟炒股一樣，時(shí)機(jī)不可能永遠(yuǎn)把握精準(zhǔn)，買在最低點(diǎn)，賣在最高點(diǎn)，我們只能說爭(zhēng)取買在相對(duì)低點(diǎn)。

關(guān)于這個(gè)話題，我自己前面聽了一些課，覺得還是有道理，也蠻實(shí)用，分享給大家，個(gè)中邏輯是否合理大家自行斟酌。

1）房地產(chǎn)ZC密集出臺(tái)，無效？

我們以往分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)常會(huì)說3-5年會(huì)有一個(gè)冷熱交替的周期，21年我們這個(gè)周期縮短為1年，快速熱冷交替。而今年就像坐過山車一樣，三年口罩壓抑需求帶來春天的熱，動(dòng)力不足轉(zhuǎn)而夏天的冷，新政刺激秋天的熱，動(dòng)能不足又導(dǎo)致冬天的冷，短短一年，冷熱交替，來回變換，好不刺激。

我們先回顧梳理一下今年房產(chǎn)新政的一些時(shí)間線：

7月ZZJ會(huì)議，明確提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

8月底，陸續(xù)一二線城市開始或多或少解除傳統(tǒng)四限ZC，限購、限貸、限價(jià)、限售。

9月，降低存量房貸利率。

10月，“14號(hào)文件”，也即我們所說的“新房改”，加大城區(qū)人口300萬以上城市保障房建設(shè)，讓商品房回歸商品屬性。

以及在這期間，各大城市陸續(xù)出臺(tái)“棚改2.0”相關(guān)舉措。

還有就是取消土拍地價(jià)的限制等等。

這些新政能說不夠多嗎？我們也看到了特別是金九銀十的市場(chǎng)成色，但是市場(chǎng)來得快也去得快，但是最近市場(chǎng)，無論是一線的北京、上海、深圳都在下探，重慶也是快速下滑，大家看下下表，下降的確實(shí)厲害。

數(shù)據(jù)來自于銘騰

那是在說新政無效嗎？或者療效甚短，后面還有什么大招嗎？

我們進(jìn)入下個(gè)話題。

2）100萬億增量，1萬億引線引爆

房產(chǎn)對(duì)我們來說一直都是重要的蓄水池功能。過去這么多年，我們房?jī)r(jià)之所以能穩(wěn)步上漲，很大源于過去這么多年我們賺取了大量的美元外匯，再對(duì)應(yīng)之M2增速大量供應(yīng)，通俗點(diǎn)說法就是“放水”，而房產(chǎn)承接了大量的水，不然我們會(huì)有相當(dāng)之嚴(yán)重的通脹。

那么過去這段時(shí)間我們放的水少了嗎？根據(jù)數(shù)據(jù)22年，廣義貨幣(M2)余額266.43萬億元，同比增長(zhǎng)11.8%。21年末M2余額238.29萬億元，23年10月末M2余額288.23萬億元，近兩年增量近50億。

存款方面，22年人民幣存款增加26.26萬億，23年1-10月人民幣存款增加23.13萬億，近兩年增量近50萬億。

這兩項(xiàng)加在一起，是100萬億，可是這100萬億目前很多是“躺著”的，也就是我們說的“空轉(zhuǎn)”，沒留出來。所以對(duì)我們大多數(shù)人的體感來看，外面大家都在通脹，而我們的體感確實(shí)通縮，甚至還有說我們要步入日本的通縮時(shí)代。

我學(xué)識(shí)確實(shí)有限，也說不太清楚，但要說我們未來會(huì)一直通縮，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。通脹如果來的時(shí)候，你會(huì)感覺措手不及。

而且估計(jì)會(huì)快了。提升赤字率，增發(fā)一萬億國(guó)債，增發(fā)的1萬億國(guó)債全部通過轉(zhuǎn)移支付方式安排給地方使用，全部列為中央財(cái)政赤字，還本付息由中央承擔(dān)，不增加地方償還負(fù)擔(dān)。

疊加今年，要適度增加地方政府專項(xiàng)債券規(guī)模。新增專項(xiàng)債務(wù)限額38000億元，比上年增加1500億元。適當(dāng)擴(kuò)大投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍，支持地方正常融資需求。

4萬多億可似曾相識(shí)？重點(diǎn)是這1萬億會(huì)更加精準(zhǔn)，就像美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)債一個(gè)道理，大家以前是都不敢借債，也不敢用，現(xiàn)在主動(dòng)用這1萬億去撬動(dòng)，安排下去。這個(gè)水會(huì)流動(dòng)起來，而不再只是空轉(zhuǎn)。

疊加最近我們和漂亮國(guó)關(guān)系緩和，短期沒有做空力量，明年漂亮國(guó)大選，從近期人民幣匯率強(qiáng)勢(shì)崛起可見一般，月底的重磅會(huì)議一定會(huì)有大舉措。我們應(yīng)該有一年絕佳的發(fā)展期，當(dāng)大規(guī)模刺激來的時(shí)候，通脹也快了。

3）MW分化模型

我之前有很多文章一直在寫分化，有城市的分化，板塊的分化。這里有個(gè)新分化，叫MW分化模型，它的意思是，與K型分化類似，未來我們的房子會(huì)分化，優(yōu)質(zhì)房子的價(jià)格會(huì)走“W”形，而劣質(zhì)房子會(huì)走“M形”。

下面的圖形是70城17年一手房和二手房房?jī)r(jià)月環(huán)比走勢(shì)圖，預(yù)判的話，好房子未來走紅色形態(tài)，撇房子走綠色形態(tài)。

數(shù)據(jù)來自于冰山指數(shù)

這給我們帶來什么啟示呢？回答文初提的問題，如果我們有置換的需求，目前我們的房子是先買后賣？還是先賣后買呢？

答案建議是“先買后賣”，因?yàn)槠驳姆孔幼摺癕”形，未來市場(chǎng)如果好起來，大概率有波普漲，撇的房子也會(huì)小幅反彈，等反彈起來再賣可以多賣點(diǎn)，而不是現(xiàn)在完全在底部割肉。而好的房子走“W”形，現(xiàn)在可以“抄底”，未來會(huì)持續(xù)增值，吃的空間更大。

以上，當(dāng)然這一套理論還有一個(gè)基石，就是你的城市要先選對(duì)，一二線城市才適合這套理論，三四線不太適合。這一套理論不一定完全對(duì)，但希望對(duì)大家有一定指導(dǎo)意義。