地產(chǎn)財富會

房地產(chǎn)長坡厚雪

置身行業(yè)發(fā)展軌跡切換的當(dāng)口

企業(yè)自我應(yīng)變、調(diào)整、突圍能力

越來越重要了

2023-11-17

昨天，央媽再度出手。

一出手，就是1.45萬億的操作。

15日，央行開展了14500億元中期借貸便利（MLF）操作，大幅高出到期規(guī)模6000億元，操作利率則維持在2.50%，相當(dāng)于全面降準(zhǔn)25個基點(diǎn)。

“不漲都對不起央媽的愛”。

這讓最近叫苦連天的股民仿佛打了雞血般興奮。

幾天前，央行剛剛對外發(fā)布《中國區(qū)域金融運(yùn)行報告（2023）》，明確表示將適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)合此次政策面MLF操作持續(xù)大幅加量來看，央行呵護(hù)流動性心切，所有政策端的持續(xù)用力，都希望向市場傳遞企穩(wěn)信號，提振信心。

房地產(chǎn)行業(yè)長坡厚雪，政策加碼中，長視角下機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。。

于市場而言，貝殼是一種特殊的存在，這個聯(lián)結(jié)著萬千房企和整個居住市場的平臺型企業(yè)，某種程度上更像是行業(yè)的一個側(cè)面，尤其在當(dāng)前背景下，非常值得關(guān)注。

而通過貝殼近日發(fā)布的Q3財報，我們得以置身行業(yè)前端，一窺整個行業(yè)，從而能夠看到行業(yè)變幻背后，企業(yè)自我應(yīng)變、調(diào)整、突圍能力的重要性。

高出預(yù)期

調(diào)整期中韌性生長

前三季度房地產(chǎn)總體處于筑底弱復(fù)蘇態(tài)勢，從需求端來看，1—9月，全國商品房銷售面積、銷售金額同比降幅延續(xù)擴(kuò)大趨勢。其中，銷售面積同比下降7.5%，銷售額同比下降4.6%。

行業(yè)發(fā)展軌跡切換的當(dāng)口，預(yù)期不被看好，但貝殼依舊逆勢交出了一份不錯的成績單。

數(shù)據(jù)顯示，貝殼第三季度總交易額（GTV）為6,552億元，前三季度累計GTV同比增長23%。

Q3凈收入為178億元，同比增長1.2%，超出業(yè)績指引上線。

毛利率進(jìn)一步上升至27.4%，凈利潤達(dá)11.7億元，同比增長63.4%，經(jīng)調(diào)整后凈利潤同比提升14.4%至21.59億元，均高于去年。

不論在營收還是利潤表現(xiàn)上，貝殼的表現(xiàn)都可圈可點(diǎn)。

拆分來看，第三季度貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到4390億，即使在去年同期一線城市的高基數(shù)影響下同比僅下跌2.2%，存量房前三季度GTV同比增長28%。三季度存量房業(yè)務(wù)收入取得超預(yù)期表現(xiàn)，達(dá)到了63億，存量房貢獻(xiàn)利潤率在三季度保持在48.7%的高位，同比提升了2.6個百分點(diǎn)，環(huán)比提升了3.1個百分點(diǎn)。

新房業(yè)務(wù)方面，今年以來市場面臨需求側(cè)表現(xiàn)分化的困境，市場預(yù)期貝殼三季度新房GTV為1773億，而貝殼交出的成績是1921億，實(shí)際表現(xiàn)高出預(yù)期8.4%。新房前三季度GTV同比增長13%，收入為59億元，新房貢獻(xiàn)利潤率在收入下降的情況下仍同比微增至25.1%。

要知道，貝殼最核心的存量房和新房業(yè)務(wù)跟整個地產(chǎn)周期密切相關(guān)，作為行業(yè)龍頭之一，貝殼受到的影響是全方位的。但從貝殼上述表現(xiàn)來看，兩大業(yè)務(wù)整體依舊穩(wěn)定，核心力量依舊強(qiáng)健，經(jīng)營韌性很高。

貝殼的超預(yù)期表現(xiàn)，也獲得了機(jī)構(gòu)的紛紛看好。

摩根士丹利將貝殼今年全年盈利預(yù)測上調(diào)14.9%，明年及2025年則輕微上調(diào)1%，評級“增持”；富瑞則上調(diào)貝殼目標(biāo)價至25美元，維持其評級為“買入”；國金證券則維持貝殼-W(02423)“買入”評級，考慮到利潤表現(xiàn)大超預(yù)期，上調(diào)盈利預(yù)測。

在宏觀市場不確定性仍存的背景下，貝殼韌性生長并獲評級機(jī)構(gòu)看好實(shí)屬不易，也為行業(yè)注入了一針強(qiáng)心劑。

“第二曲線”上做增量

貝殼又進(jìn)化了

不同的視角，呈現(xiàn)不同的景象。

置身存量房和新房市場波動、競爭加劇的紅海中，貝殼的眼前，看到的卻是一片巨大的藍(lán)海。

此次Q3貝殼業(yè)績電話會上，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東表示：

從內(nèi)部看，貝殼今年一直在對長期的未來進(jìn)行思考和布局，內(nèi)部稱之為“翻越第二座山”，翻山的本質(zhì)原因是人們從關(guān)注“買到房子”的時代，回歸到了關(guān)注“住”這件事本身上，貝殼也要從以“交易”為核心進(jìn)化到“怎么讓大家住的更好”上，而后者是一片藍(lán)海。

這次Q3財報，也讓市場對貝殼眼中的藍(lán)海和從藍(lán)海中延伸的“第二曲線”多了一份想象。

在家裝和新業(yè)務(wù)上，貝殼展現(xiàn)了非常好的成長性，這是其能夠突破行業(yè)瓶頸對抗周期的關(guān)鍵。

三季度貝殼家裝業(yè)務(wù)凈收入32億，同比增長72.1%，家居業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤率保持在29.1%；財報口徑中的新業(yè)務(wù)及其他凈收入24億，實(shí)現(xiàn)了202.7%的同比增長。

聚焦到城市層面，在第三季度，上海有兩個月收入超過1億元，成為繼北京、杭州之后，第三個單月收入破億的城市，武漢、成都、廣州等城市的第三季度營收環(huán)比增速也達(dá)到50%以上。北京、上海、杭州等10城連續(xù)二、三季度城市層面經(jīng)營利潤盈利，合同額規(guī)模前十城市中經(jīng)營利潤為正的有7個。穩(wěn)定增長的家裝業(yè)務(wù)具備極強(qiáng)的自發(fā)生長勢能，貝殼也開始擁有服務(wù)更多消費(fèi)者的能力。

此外，租房業(yè)務(wù)方面，截至三季度末，貝殼租房業(yè)務(wù)中“省心租”的在管房源量從去年同期的5萬套提升至16萬套，入住率達(dá)到95.9%。新業(yè)務(wù)的發(fā)展，進(jìn)一步拓寬了貝殼的成長空間。

既然核心業(yè)務(wù)不可避免地受影響，那就嘗試從新業(yè)務(wù)上彌補(bǔ)突破，現(xiàn)在看來，貝殼的這項能力又進(jìn)化了。

2021年Q3，貝殼存量房+新房收入占季度總收入的比重是96.1%，而如今短短兩年，這一比重已經(jīng)下降到了68.5%，家裝和新業(yè)務(wù)的占比已經(jīng)提升到了近三分之一。

這說明，在市場波動最劇烈的階段，貝殼沒有選擇躺平，沒有主動接受市場暴擊，而是適時調(diào)整，主動進(jìn)化，不斷利用自身優(yōu)勢在新的業(yè)務(wù)板塊上和新的藍(lán)海領(lǐng)域做增量。

堅持做難而正確的事，是貝殼重要的性格底色——可以看到，家裝和新業(yè)務(wù)本質(zhì)上體現(xiàn)的是貝殼靈活應(yīng)變、積極調(diào)整、堅決突圍的能力，把這件難而正確的事繼續(xù)往前推進(jìn)，是貝殼不斷破題解題、迎來新發(fā)展的關(guān)鍵。

時機(jī)成熟

吹響新號角進(jìn)入下一個十年

早在今年7月，貝殼宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級并進(jìn)行相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整，組建經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線，由此吹響了邁向一站式新居住服務(wù)平臺的號角。

基于在行業(yè)深耕所積累的稟賦，貝殼期待站在新的節(jié)點(diǎn)吹響號角，與行業(yè)內(nèi)更多的伙伴做連接，與行業(yè)所有參與者建立持久的和諧生態(tài)。

從各個層面來看，貝殼吹響新號角的時機(jī)確實(shí)是成熟了。

一方面，貝殼核心能力不斷強(qiáng)化，核心業(yè)務(wù)整體穩(wěn)健韌性十足。

過去兩年，在一體業(yè)務(wù)上，貝殼經(jīng)歷了防范風(fēng)險、降本增效的階段，業(yè)務(wù)更加敏捷、高效，同時，得益于ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）的賦能，貝殼有能力持續(xù)鏈接行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能，推動業(yè)務(wù)敏捷高效發(fā)展。三季度末，貝殼活躍門店數(shù)量為40903家，同比增長3.0%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為399048人，同比增長7.1%。

4萬多家活躍門店和40多萬從業(yè)經(jīng)紀(jì)人的超級體量，實(shí)際上是貝殼深入市場的端口和觸角，能夠更好地幫助貝殼去推動人、物、服務(wù)的更高標(biāo)準(zhǔn)落地，進(jìn)而邁向一站式新居住服務(wù)的新階段，推動下一個十年行業(yè)的進(jìn)步。

另一方面，現(xiàn)階段政策加碼、行業(yè)逐漸進(jìn)入筑底慢回暖的新周期，這其實(shí)也是貝殼鏈接行業(yè)里的更多伙伴、服務(wù)者，構(gòu)筑行業(yè)新生態(tài)的一個窗口期。

從合作伙伴維度來看，在把控風(fēng)險底線的前提下，貝殼采取積極的渠道合作戰(zhàn)略，利用敏銳的市場嗅覺、對行業(yè)的深度理解、在基礎(chǔ)設(shè)施搭建、科學(xué)管理等方面的深厚經(jīng)驗獲得了眾多開發(fā)商的認(rèn)可，希望與開發(fā)商建立非零和博弈關(guān)系，實(shí)現(xiàn)雙向賦能。

值得關(guān)注的是，三季度，在貝殼自身新房業(yè)務(wù)中，國央企開發(fā)商傭金收入占比穩(wěn)定在46%，開發(fā)商預(yù)付傭的“快傭”項目占比也保持在54%的高位，客戶風(fēng)險度可控。三季度新房現(xiàn)金收入則比進(jìn)一步上升至1.21，回款連續(xù)9個季度超過新房收入。

數(shù)據(jù)背后，其實(shí)體現(xiàn)了貝殼與開發(fā)商之間良性的關(guān)系生態(tài)閉環(huán)。

這也是為什么盡管今年新房市場總量收縮，但貝殼新房市場渠道滲透率依舊在持續(xù)提升，貝殼的價值被開發(fā)商更多的看到。

所以，你會發(fā)現(xiàn)如今貝殼的底層邏輯可能不僅僅是做一個平臺，而是懷揣長期主義，延伸居住價值鏈，滿足一站式新居住服務(wù)需求。

正因為如此，我們有理由期待居住服務(wù)行業(yè)和貝殼的下一個十年。

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