家人們誰(shuí)懂?。∪ツ暄劭粗舯诘男值芨哒{(diào)賣出，梅花鋁地塊把自己收拾一番準(zhǔn)備風(fēng)光出嫁。

結(jié)果爆冷，沒(méi)人要！今年灰溜溜改個(gè)土名字牛利崗北街地塊回來(lái)重新出讓，居然被瘋搶。

牛夫人翻身成小甜甜，原來(lái)只需要改名嗎？

其實(shí)不然，實(shí)際上跟市場(chǎng)變化以及出讓條件更改有關(guān)，果然市場(chǎng)好了，冷饃饃也能變成香餑餑。

剛剛，該地塊被中鐵建幸運(yùn)搖到，天河北再增強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目。

01

回爐再造，翻身成火熱搖號(hào)地塊

先回顧一下這塊地的情況。

去年7月，燕塘地塊三（現(xiàn)越秀·天河和樾府）以樓面價(jià)約5.08萬(wàn)/㎡封頂搖號(hào)，打開了當(dāng)時(shí)的天河北市場(chǎng)熱度，不少人都對(duì)接下來(lái)的土地市場(chǎng)抱有期待。

梅花鋁廠地塊也想照葫蘆畫瓢走燕塘地塊三的劇本，沒(méi)想到年底行情遇冷，又受口罩影響，開發(fā)商們按兵不動(dòng)，導(dǎo)致地塊流拍了。

不過(guò)今年的土地市場(chǎng)換了走向，總喜歡把“回鍋肉”送上搖號(hào)臺(tái)，諸如番禺客運(yùn)站地塊、嘉禾望崗地塊都是這個(gè)套路。

而梅花鋁廠地塊除了改名成牛利崗北街地塊之外，還更改了競(jìng)拍條件，在市場(chǎng)回暖的當(dāng)下，自然會(huì)吸引一眾央國(guó)企的追逐

1、起拍總價(jià)下調(diào)約3.1%，從53.5794億元，下調(diào)至51.988億元，降了1.6億元；

2、縮減需配建幼兒園的建面，且不再占用宅地本身，調(diào)整為獨(dú)立用地配建；

3、需配建300套安置房，精裝標(biāo)準(zhǔn)不低于1500元/㎡，品質(zhì)不低于同批商品住宅；

4、作為廣州“智慧+品質(zhì)”試點(diǎn)項(xiàng)目，首次采取“限地價(jià)+競(jìng)品質(zhì)+搖號(hào)”方式出讓。

盡管調(diào)整之后的配建要求還是比較高，但這塊地仍吸引了華發(fā)、中國(guó)鐵建、招商、中鐵置業(yè)、越秀、保利、中海、金茂、珠實(shí)等超11家實(shí)力房企。

經(jīng)過(guò)40輪角逐，觸及封頂搖號(hào)后，最后由中鐵建以52714元/㎡（扣除配建）的樓面價(jià)收入囊中，順利擠進(jìn)廣州樓面價(jià)TOP5。

這邊地剛拍完，那邊和樾府馬上就有了動(dòng)作：

在售產(chǎn)品全線漲2%；加推1棟樓王180㎡新品，全盤僅52席；2棟可能會(huì)有清棟促銷。

目前越天和的均價(jià)8.5萬(wàn)/㎡，樓王新品吹風(fēng)10萬(wàn)+/㎡，牛利崗地塊速度快的話明年就能與越天河剛上，牛利崗地價(jià)要貴2000元/㎡，定價(jià)有點(diǎn)吃力了。

02

廣州首個(gè)“智慧+品質(zhì)”試點(diǎn)住宅

那么能被拍到搖號(hào)的地塊本身素質(zhì)如何？

外部條件跟越天河相差不大，畢竟它們離得真的很近，彼此之間只隔了一條小路。

地塊靠近地鐵3號(hào)線梅花園站，直線約300米，五站可直達(dá)珠江新城，交通便利。

周邊配套有白云京溪小學(xué)（怡新校區(qū)）、四海小學(xué)、省婦幼保健院等，配套較完善。

牛利崗地塊體量中等，占地面積73953㎡，當(dāng)中出讓宗地面積僅47341.16㎡。

居住環(huán)境相對(duì)沒(méi)有那么純粹，除了需要配建9班幼兒園外，開發(fā)商還需要配建300套安置房源，套內(nèi)建筑面積22471.8㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)不少于1500元/㎡，所以建設(shè)成本會(huì)相對(duì)高很多。

另外地塊更近城中村，部分樓棟避免不了望城中村。不過(guò)，地塊西側(cè)是白云山，可遙望白云山，越天和的視線則會(huì)被遮擋。

不過(guò)牛利崗地塊更近地鐵站，步行距離約300米，未來(lái)，地塊附近還會(huì)有18號(hào)線北延線的京溪路站為3號(hào)線分流，出行情況應(yīng)該較為良好。

另外地塊隔壁就是片區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)大型商業(yè)綜合體信達(dá)金茂廣場(chǎng)，比越天河更接近配套，生活也更便利一些。

而且地塊容積率約為3.0，比越天和略低，更適合打造舒適度更高的改善產(chǎn)品。

值得一提的是，牛利崗北街地塊是廣州首個(gè)用來(lái)做“智慧+品質(zhì)”住宅標(biāo)準(zhǔn)的試點(diǎn)項(xiàng)目。

所謂的“智慧+品質(zhì)”，就是要安全、要健康、要舒適、要節(jié)能環(huán)保、要智慧與數(shù)字。

拿了這宗地的房企，是要和政府簽訂一份承諾書的，要按照《廣州市建設(shè)“智慧+品質(zhì)”住宅 打造好房子好小區(qū)行動(dòng)方案》的標(biāo)準(zhǔn)建房，綜合評(píng)分不能低于80分。

從拍地、到施工到預(yù)售到收樓，全程政府各部門會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。

這意味著牛利崗地塊做出來(lái)的產(chǎn)品要求會(huì)很高，質(zhì)量不會(huì)差且不會(huì)存在交標(biāo)差的問(wèn)題，就看中鐵建怎么做了。

不過(guò)越天河有12班幼兒園+45班九年一貫制學(xué)校這一套強(qiáng)勢(shì)組合王牌，而牛利崗地塊僅有1所9班幼兒園，到時(shí)候只能蹭蹭隔壁兄弟的學(xué)校了。

03

樓市分化仍在加劇

從近期的政策利好+黃金周戰(zhàn)績(jī)+第三輪土拍情況，廣州樓市的趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯：核心區(qū)的資產(chǎn)才能留得住人。

盡管天河北地塊會(huì)被詬?。骸胺侵尥庠?、歐洲內(nèi)在”，但片區(qū)的發(fā)展成熟度和黃金地段是實(shí)打?qū)嵉摹坝病薄?/p>

現(xiàn)在有越天河強(qiáng)勢(shì)入駐，又有牛利崗地塊跟進(jìn)，日后片區(qū)將會(huì)形成聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)天河北的煥新，提高板塊預(yù)期。

像127億海珠上涌果樹、63億天河世界大觀、166億漢溪大道北等，都是典型的例子。

而預(yù)期低的外圍地塊，哪怕地塊素質(zhì)好又便宜，都不會(huì)創(chuàng)造這樣盛景，甚至還會(huì)流拍。

就像前兩天拍出的兩宗知識(shí)城地塊，只能由城投兜底，而番禺永大一號(hào)地塊直接流拍了……

接下來(lái)十月還有好幾宗地塊等著出讓，按照這樣的趨勢(shì)來(lái)看，估計(jì)結(jié)果都不太好看。

有6宗南沙、1宗增城的地，大概率會(huì)流拍，而海珠新滘西路以北、番禺廣州新城停車場(chǎng)綜合體、黃埔長(zhǎng)嶺居地塊等可能會(huì)熱度高一些。

市場(chǎng)回暖不假，但也是“限定”版回暖，只有核心區(qū)的熱門板塊能夠維持熱度。

樓市分化仍在加劇，土地市場(chǎng)亦不例外。

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