今年廣州樓市“黃金周”不同以往，在一系列利好政策的刺激之下，樓市有所升溫，一派繁忙的景象，各大樓盤也都在使勁促銷，忙著出貨。

在一派火熱的景象當(dāng)中，銷售最為火爆的樓盤不好說，但是話題最多的樓盤當(dāng)屬天河聯(lián)投文津府。

話題最多，不僅是因?yàn)槠湟缘蛢r(jià)入市搶跑，相比于前期吹風(fēng)價(jià)7萬-8萬，這次天河聯(lián)投文津府開出的價(jià)格只有6.5萬-7萬的單價(jià)，讓人感覺低價(jià)入市。據(jù)稱，低價(jià)入市效果不錯(cuò)，首開賣了8.9億，國慶期間又賣了3億元。

雖然宣稱賣得很火，但是而且為了在天河搶客，湖北聯(lián)投祭出大殺器，大大提高中介的傭金，據(jù)傳成交一套高至給40萬/套的傭金，希望重賞之下必有勇夫，引得全城中介競相推介。

如此反常行為，一下子成了最為天河最為出圈的樓盤。

01 學(xué)位不確定性高

實(shí)際上，對于吹風(fēng)價(jià)7萬-8萬，而實(shí)際賣價(jià)才6.5萬-7萬的單價(jià)，讓人覺得聯(lián)投文津府是為了低價(jià)入市搶客，但是實(shí)際上，文津府的幾個(gè)競品價(jià)格，比如說地處東圃板塊的珠江花城的均價(jià)也就是63000元，甚至是在7月，為了搶客，珠江花城據(jù)說最低單價(jià)曾經(jīng)去到5.1萬元的價(jià)格。

而且，珠江花城的優(yōu)勢在于配建了公立體育東教育集團(tuán)均和小學(xué)，而且項(xiàng)目還有配套托兒所和幼兒園，所見即所得，因而有一定的競爭優(yōu)勢。

而文津府的另一競品天河保利天匯的均價(jià)也在68000元左右，而在國慶期間，為了沖業(yè)績，保利天匯推出了部分一口價(jià)單位，單價(jià)只有61000元左右。由此看來，文津府的價(jià)格屬于正常現(xiàn)象。

據(jù)悉，文津府曾一度命名為天河執(zhí)信花園，就是因?yàn)榕c其一路之隔就是天河執(zhí)信中學(xué)。

其意就是借著執(zhí)信的光環(huán)好賣房。但后來因?yàn)榉N種原因還是改名為“文津府”，這樣顯得更有文化一些。不過，雖說是緊挨著執(zhí)信中學(xué)，并且一度想靠“執(zhí)信”兩個(gè)字蹭點(diǎn)知名度，但是文津府也只是執(zhí)信“旁“邊的小區(qū)，并非是執(zhí)信中學(xué)的學(xué)位。

據(jù)悉，2023年，執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)總招生計(jì)劃10個(gè)班，其中有7個(gè)班招生計(jì)劃面向珠吉街范圍內(nèi)的靈秀小學(xué)、奧體東小學(xué)、吉山小學(xué)、珠村小學(xué)、體育東教育集團(tuán)均和小學(xué)，“人戶一致“的天河區(qū)學(xué)籍小學(xué)畢業(yè)生。而就算是珠吉街范圍內(nèi)的5所公辦小學(xué)的畢業(yè)生，也不能100%入讀執(zhí)信中學(xué)，采用自主報(bào)名、電腦派位方式招生，需要搖號看運(yùn)氣。

從往年這些小學(xué)入學(xué)執(zhí)信初中的概率都不及50%，未來三年珠吉街范圍內(nèi)小學(xué)畢業(yè)班數(shù)量 ，逐年都在增長，2021年有8個(gè)班，2022年為10個(gè)班，2023年直接飆升至12個(gè)班，因而未來小學(xué)搖中執(zhí)信初中的概率只會更低。

所以，雖說緊挨著執(zhí)信中學(xué)，但是如果不能上執(zhí)信，豈不是很心塞。

讓買家難以接受的是，天河文津府沒有配建小學(xué)，學(xué)位不確定性大大提高。買家是否會望而卻步。

02 土地污染問題耽誤了開盤

非獨(dú)學(xué)位問題，文津府被人詬病的還有其土地污染問題，文津府地塊一度被稱之為“毒地”。其實(shí)，早在去年10月，湖北聯(lián)投就以樓面價(jià)38992元/㎡成交天河瀝青攪拌廠地塊。

不過，拿下地塊的時(shí)候，就要求對土壤進(jìn)行治理和修復(fù)，所以去年11月，湖北聯(lián)投發(fā)布招標(biāo)公告，請專業(yè)公司對全部污染土壤進(jìn)行清挖、地貌恢復(fù)、修復(fù)、處置，妥善設(shè)置二次污染防控措施，達(dá)到修復(fù)目標(biāo)值。

其招標(biāo)要求，確保修復(fù)場地內(nèi)無殘留污染超標(biāo)土壤，《修復(fù)效果評估報(bào)告》達(dá)到省、市生態(tài)環(huán)境主管部門的驗(yàn)收備案條件，最終完成廣東省建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)名錄移除工作。項(xiàng)目完工后的質(zhì)保工作以及內(nèi)外所需的各項(xiàng)協(xié)調(diào)事宜，并順利通過各級主管部門驗(yàn)收。

這個(gè)標(biāo)12月中標(biāo)，中標(biāo)后又歷時(shí)90天進(jìn)行修復(fù)，加上驗(yàn)收，期間至少有五六個(gè)月的時(shí)間無法施工。

當(dāng)然，土地修復(fù)后，也不是說污染物完全沒有了，而是被控制在一個(gè)對人體健康風(fēng)險(xiǎn)水平較低，可以接受的閾值內(nèi)。所以，有一些還是擔(dān)心，未來其土地還是有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，撇開這個(gè)不論，因?yàn)橥恋匦迯?fù)耽誤加上開工后蓄客，文津府遲遲沒有開盤，直至五六月才透露吹風(fēng)價(jià)7萬-8萬元。直至7月，文津府樣板間開放，原計(jì)劃8月底第一次開盤，但是當(dāng)時(shí)看市場不好，又往后推延了。直至9月底，文津府乘著廣州釋放了多重政策利好，才開始加緊開盤出貨。

而為了搶跑，據(jù)悉文津府不僅開出了一個(gè)大大低于吹風(fēng)價(jià)的售價(jià)，還大幅提高了傭金，坊間傳出，最高一套40萬元的傭金。

在人看來，在天河不少樓盤因?yàn)椴怀钯u，不給傭金，或者是開出的傭金比較低。比如說，保利天瑞至今未開渠道。

03 文津府是否值得買

在重賞之下，是不是一定會有好的銷售效果。

反正是文津府對外宣稱，首開熱銷了8.9億元，國慶期間又賣了3億。最新的消息是賣了15億了。

如果平均按800萬一套算，那就是首開認(rèn)籌就180多套了，按3棟拿到了預(yù)售證的總套223套算，首開成交破8成多了。哇噻，不管你信不信，反正喜報(bào)就這樣寫了，就為了造勢用的，看看就算了。陽光家緣網(wǎng)簽顯示，只有文津府只有一套成交了（當(dāng)然，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有延遲，可能有出入）。

不過，一些人對此懷疑。如果這么好賣，還要給這么高的傭金，降價(jià)給買家不是更香嗎？

那么到底這個(gè)盤能不能買。

如果看戶型，項(xiàng)目首推產(chǎn)品建面108平方米3+1房，128平方米4房，140平方米4+1房，以及165平方米4+1房。小區(qū)容積率低，僅為2.7，梯戶比為兩梯三戶、兩梯四戶，在天河還是有一定稀缺性，加上其宣傳，得房率接近100%，還是有著可取之處。如果純粹自住，不考慮其他因素，還是可以的。

可是，目前其價(jià)格比不過珠江花城，學(xué)位和商業(yè)配套也是硬傷，周邊沒有大型商場，加上不久，華潤天河潤府項(xiàng)目即將開盤，其未來的競品越來越多。

那么，在市場的紅海競爭中，如果考慮未來的樓盤升值和保值功能，還是要多比較一下地段、配套和環(huán)境再行定奪，在學(xué)位擁有不確定性、商業(yè)配套、地段不太討巧的情況下，加上被人詬病的土地污染問題等諸多問題面前，買家要認(rèn)真思考一下，文津府是否是你的最愛？

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