今天繼續(xù)聊聊舊改的話題，最近二手平臺(tái)成交房源里面，有很大一部分都是近期舊改的小區(qū)，其中有的成交價(jià)較高，有的偏低，下面就來聊聊舊改。

省直屏西舊改

作為鼓樓區(qū)目前正式官宣的大型舊改，項(xiàng)目在二手成交上，也是最密集的，在貝殼9月，21天時(shí)間，對(duì)外公示的成交就達(dá)到12套。

對(duì)比以往，公示的成交案例，3年時(shí)間都不到10套，可以說拆遷成了成交最大的推動(dòng)因素。

從成交單價(jià)來看，其中9月5日是分界線，拆遷公告也在當(dāng)時(shí)發(fā)布，發(fā)布前成交單價(jià)1.8W，發(fā)布后2.2W左右。

這里面有幾個(gè)點(diǎn)值得關(guān)注：

2023年8月開始，小區(qū)二手成交增加，尤其在公告發(fā)布前，很明顯有人提前入場(chǎng)掃貨，而且沒有太多溢價(jià)，這也是拆遷里面最典型的吃了消息紅利。

在近期成交案例里面，一套成交2.7W，一套成交3W。

這兩套成交房源，即便在拆遷公告發(fā)布后，也遠(yuǎn)高于均價(jià)，目前掛牌房源最高也就2.5W。

如此異常的成交，只有幾種原因：平臺(tái)數(shù)據(jù)出錯(cuò)、成交造假、大冤種、利益輸送。

配合項(xiàng)目省直屏西的定位，是哪一種情況，大家自行體會(huì)。

從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，項(xiàng)目2020-2022年，成交2.2W左右，2022下半年開始價(jià)格下滑到1.8W左右，近期2.2W。

可以說一個(gè)拆遷公告，讓小區(qū)漲價(jià)4K，漲幅25%左右。

回到小區(qū)的征收方案：

1、區(qū)位補(bǔ)償價(jià)：13760元/平
2、貨幣獎(jiǎng)勵(lì)：604元/平
3、原地期房對(duì)接價(jià)：17560元/平

對(duì)于這個(gè)鼓樓二環(huán)邊的舊改，最直觀感受就是區(qū)位補(bǔ)償價(jià)并不高，對(duì)比近期的南湖區(qū)位15900，還是有一定的差距。

在貨幣獎(jiǎng)勵(lì)上，不到1K，這樣的方案，如果選拿錢：13760 + 604+（2500*0.6）=15864

在沒有貨幣紅利，加上區(qū)位較低的背景下，對(duì)于省直屏西的舊改，只有選房一條出路。

也正是這個(gè)原因，導(dǎo)致這里的拆遷戶，要想短時(shí)間變現(xiàn)，二手交易是一個(gè)比較好的選擇。

這時(shí)候就要看看買方市場(chǎng)的情況。

這幾年鼓樓區(qū)全面斷供，項(xiàng)目周邊最直接的兩個(gè)項(xiàng)目。

一個(gè)就是純商保利天悅二期，定位改善盤，均價(jià)4.5W，一個(gè)高比例安商房，恒宇尊禧，均價(jià)3.5W。

從這個(gè)數(shù)據(jù)就可以發(fā)現(xiàn)，在鼓樓純商門檻過高，安商單價(jià)也不低。

此時(shí)對(duì)于剛需而言，如果以自住目的購(gòu)房，假如選擇省直屏西，選擇原地期房。

按照網(wǎng)絡(luò)對(duì)接的示意圖，59平米，加11W，可以換一套75平米期房。

簡(jiǎn)單計(jì)算一下成本，按目前2.2W成交，加上補(bǔ)差11W，二手交易稅費(fèi)，相當(dāng)于最終150W。

最終得到75平米期房，相當(dāng)于2W/平。

代價(jià)是最少4年以上的等待期，對(duì)地塊的開發(fā)商、規(guī)劃等，都是未知。

相比于買新房，買舊改選安置期房，不確定性和周期更大。

不過從成本來說，以周邊3.5W的安商房做對(duì)比，這樣的差價(jià)也是足夠明顯。

此時(shí)就可以發(fā)現(xiàn)，賣方要想短時(shí)間變現(xiàn)，二手是較好的一個(gè)方案，買方需要入場(chǎng)鼓樓的剛需，成本也比目前其他選擇低。

當(dāng)然這里面，也存在一個(gè)思考，即鼓樓的安商房、以及安置房，是否值得哪個(gè)價(jià)？

比如恒宇尊禧的3.5W，保利天悅花園的3W，這些項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，即相對(duì)房齡較新，門檻更低一些，對(duì)于地緣剛需是一個(gè)被迫選擇。

如今對(duì)于不急切的剛需而言，有了買拆遷房再選房的路徑，可能優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不大。

對(duì)于買拆遷房選期房，還有一個(gè)預(yù)期，即地塊的規(guī)劃，目前舊改基本都提前發(fā)布。

屏西舊改的綜合容積率3.3，雖然不算低，但是對(duì)比南湖、上海西等，容積率4左右，已經(jīng)算是不錯(cuò)。

不管最終安置房地塊規(guī)劃如何，至少基礎(chǔ)條件不算太差，周邊保利天悅的安置房，定位還是超高層住宅，二手也掛牌達(dá)到3W。

綜上，對(duì)于省直屏西在二手的活躍表現(xiàn)，其中買賣方都有自己的訴求所在，這樣的舊改案例，傳遞的信號(hào)也不少。

相比于大家容易想到對(duì)改善的打擊，鼓樓舊改更直接的打擊，可能是當(dāng)初溢價(jià)極高的安商/安置房。

南湖舊改

聊完省直屏西的二手漲價(jià)，再來看看同樣發(fā)布舊改的南湖，近期成交量也有所增加。

從成交案例來看，基本在1.8W左右。

對(duì)比前2年的成交價(jià)1.5-1.6W，漲幅15%左右。

對(duì)于這個(gè)舊改來說，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)15900元/㎡，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)：無，如果拿錢，大概15900+(2500*0.6)=17400元/平。

很明顯對(duì)于想短時(shí)間變現(xiàn)的拆遷戶，二手交易也成了一個(gè)選擇。

除此之外就是選房，這里面涉及不少樓盤，不過按照以往的經(jīng)驗(yàn)來看，區(qū)位類似的安商現(xiàn)房、或者周邊安商房，基本可選房源都不多，樓層也都是低樓層。

對(duì)于拆遷戶而言，除非有特殊能力，否則基本能選也就外圍的早期安置房，以及原地期房。

從地塊規(guī)劃來看，限高130米，容積率高達(dá)4.29。

按照此前舊改的經(jīng)驗(yàn)，安置房地塊容積率預(yù)計(jì)會(huì)在5.0左右。

高容積率+超高層住宅的定位，對(duì)于這樣的安置期房，除了房齡新之外，未來二手溢價(jià)預(yù)計(jì)也不會(huì)太高。

也正是因?yàn)檫@樣的情況存在，對(duì)于南湖拆遷戶來說，期房條件一般，同區(qū)位現(xiàn)房可選不多，拿錢也沒多大賺頭。

所以即便舊改發(fā)布，依然還有不少掛牌，整體的價(jià)格還是在1.8W左右。

此時(shí)對(duì)于買方而言，是否跟省直屏西一樣，值得通過買入拆遷房，再選期房來做到降低成本？

簡(jiǎn)單計(jì)算一下，以60平米，1.8W成交為例，75平米期房，最終130W左右，單價(jià)1.7W。

目前周邊安置房/安商房，數(shù)字莊近期成交精裝中高樓層，2.2W，中海毛坯，房齡較新2.2W。

這些項(xiàng)目都是高層住宅安置房，在一定房齡后，二手的表現(xiàn)也一般。

與省直屏西周邊，安置房3W，安商房3.5W的掛牌，南湖的差價(jià)只有5K不到。

很明顯面對(duì)長(zhǎng)周期的等待與不確定性，南湖的空間并不算大。

這也是為何這里的拆遷房，面對(duì)舊改發(fā)布，二手漲幅也低于鼓樓的原因。

盤點(diǎn)總結(jié)

近期除了這兩個(gè)巨型舊改外，還有還未官宣的河南新村，從二手表現(xiàn)來看，項(xiàng)目同樣出現(xiàn)密集交易，以及房?jī)r(jià)上漲。

相比于此前2W左右的成交，近期成交高達(dá)2.4W+，漲幅也達(dá)到20%。

地塊還未官宣舊改，不過從最終選擇來說，預(yù)計(jì)大部分也只有選擇原地期房。

計(jì)算規(guī)則與上面也沒有太大不同，按照2.4W買入，最終期房成本2.2W左右。

關(guān)注點(diǎn)就是地塊容積率如何，何時(shí)土拍，誰來開發(fā)建設(shè)等。

對(duì)于這次的大面積舊改，可以發(fā)現(xiàn)要想短時(shí)間有差價(jià)紅利，只有一種情況，即在舊改發(fā)布前一段時(shí)間，提前入場(chǎng)，會(huì)有20%左右的漲幅。

否則只有拿房，雖然可選樓盤很多，但是真正優(yōu)質(zhì)的安商房項(xiàng)目，基本都選不到，最終就是外圍安置房或者原地期房。

最終的持有周期都4-5年起步，遇到特殊情況，甚至更久。

對(duì)于有投資打算的，這樣的周期以及未來的不確定性，明顯不是太優(yōu)選。

至于打算自住的，如果面對(duì)周邊同類型項(xiàng)目，溢價(jià)極高，可能也不失為一個(gè)選擇。

當(dāng)然周期這么久才能住，是否真的符合自住需求，也是一個(gè)疑問？