各位買房的家人們，上次給大家推薦過這個(gè)板塊：

有客戶專門來買這個(gè)板塊了，請(qǐng)看中原地產(chǎn)實(shí)實(shí)在在的成交：

這宗買賣：業(yè)主大概50多歲，因子女在白云設(shè)計(jì)之都企業(yè)工作，因此賣掉海珠區(qū)190多方米的房子來到本板塊買120多平方米的房子。業(yè)主一來覺得設(shè)計(jì)之都板塊將來大有發(fā)展，值得投資，而且也靠近地鐵；二來和孩子也離得近，所以干脆換到這里來，并且自己的子女也打算在這附近置業(yè)。

這宗買賣是客戶本來就住在嶺南新世界，但是2房太小了，想換三房。

雖然這個(gè)時(shí)候雖然市場并不火熱，正是改善客戶置業(yè)的好時(shí)機(jī)，因?yàn)榉吭炊啵梢赃x擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這位客戶就是大贏家，選了一套云山詩意剛剛裝修不久的3房，本來業(yè)主要580萬賣，但是最后談成563.8萬拿下，還省去了裝修費(fèi)。據(jù)前線反饋，業(yè)主非常認(rèn)可本板塊：因?yàn)橛幸?guī)劃，就是有未來，并且生活成本不高且方便，交通也便利。

正因?yàn)槭沁@樣，開發(fā)商也看好這個(gè)板塊的地塊，上半年就成交2宗地塊，來看看是哪兩宗：

第一宗：嘉禾望崗地塊

本宗地塊在首次掛牌之時(shí)，來自行業(yè)發(fā)展以及疫情發(fā)展的不確定性因素還比較多，盡管當(dāng)時(shí)已有多家房企表明了意向，但最終卻無人出價(jià)，導(dǎo)致流拍。本次掛牌并沒有自降身價(jià)，再次 “回爐”。在地塊開拍前，很多人預(yù)判要流拍或者底價(jià)成交。但實(shí)際上，這宗地成了三家企業(yè)心中的香餑餑，保利、建發(fā)、國貿(mào)三家房企的積極舉牌，競價(jià)18輪，直接封頂，轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，地塊溢價(jià)率為15%！地塊成交總價(jià)248220萬元，折合樓面價(jià)24650元/平。

最終被過江龍廈門國貿(mào)地產(chǎn)幸運(yùn)搖中，收入囊中，將會(huì)為近年以本地國企開發(fā)為主的白云帶來“新元素”“新產(chǎn)品”。

小研君初步判斷：本地塊可以定位為剛改類型客戶，適度的輻射一些剛需首次置業(yè)和品質(zhì)改善客戶，面積段為95-160㎡，價(jià)格定位在5.0-6.0萬元/㎡之間。如果想快速去化可以定位在價(jià)格為5.0-5.5萬元/㎡；如果想慢一點(diǎn)賣，利潤高一點(diǎn)，價(jià)格為5.5-6.0萬元/㎡。

第二宗：白云設(shè)計(jì)之都地塊

本地塊去年曾經(jīng)流拍過，今年原定于上個(gè)月13號(hào)開拍，后經(jīng)過延期，在今天正式出讓，雖然以底價(jià)成交，但價(jià)格未曾改變，可以說明白云的土地是非常優(yōu)質(zhì)，受到開發(fā)商青睞。

為什么白云新城北片區(qū)的地塊會(huì)受到這四家房企的青睞呢？

無外乎有以下幾點(diǎn)讓房企看到有錢賺：1、地價(jià)便宜，有利潤空間；2、看好本板塊，周邊有規(guī)劃有配套能吸引到客戶；3、周邊購買潛力強(qiáng)勁。

目前廣州的趨勢并不是一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)板塊統(tǒng)領(lǐng)市場，而是各個(gè)區(qū)域有各自的熱點(diǎn)。2023年1月廣州政府工作報(bào)告就指出廣州編制面向2049年的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，將優(yōu)化形成“一廊一帶、雙核五極”的多中心、網(wǎng)絡(luò)化城市結(jié)構(gòu)，廣州未來發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)出多點(diǎn)開花的狀態(tài)。我們從城市更新規(guī)劃的戰(zhàn)略布局，也可以窺見一座多中心、多極點(diǎn)的城市發(fā)展邏輯。

未來城市的發(fā)展一定是敞開的，而不是圍繞核心而設(shè)定的，深圳的崛起就是這樣的一個(gè)過程，從關(guān)內(nèi)特區(qū)到隨著外部需求增長，形成各自區(qū)域的發(fā)展中心。

過去白云因?yàn)榈卮蠓慷�，產(chǎn)品豐富，豪宅、改善、剛需樣樣都有，所以白云的樓市常常被人吐槽部分板塊價(jià)格不怎么漲。但是今年的市場卻不同，廣州今年土拍市場的熱點(diǎn)，先是西邊荔灣的白鵝潭，之后南邊番禺的萬博，然后輪到北邊的嘉禾望崗，之后是番禺南部，6月再到天河員村板塊，吸引了35家房企一起搖號(hào)，而7月份又輪到白云的設(shè)計(jì)之都地塊。

看看珠江新城成交的走勢：2-3月份成交為高點(diǎn)，目前跌到低谷。部分珠江新城的客戶置換買到白云新城、番禺萬博、天河牛奶廠……

兩塊地都離設(shè)計(jì)之都非常近，且是地鐵14號(hào)線/2號(hào)線/3號(hào)線三線交匯處。

國際知名的設(shè)計(jì)都市有巴黎、柏林、米蘭、都靈、赫爾辛基、蒙特利爾等等。設(shè)計(jì)關(guān)乎到一座城市的氣質(zhì)，也會(huì)左右市場潮流的方向。柏林、法蘭克福的工業(yè)設(shè)計(jì)，巴黎的服裝設(shè)計(jì)，都成為埋進(jìn)城市血液的烙印。而廣州的設(shè)計(jì)之都改造目標(biāo)是成為設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚的國際品牌搖籃，粵港澳大灣區(qū)甚至全國設(shè)計(jì)行業(yè)領(lǐng)軍機(jī)構(gòu)的總部落戶地，前景遠(yuǎn)大。首個(gè)園區(qū)還沒開建，就受到聯(lián)合國教科文組織邀請(qǐng)申報(bào)“設(shè)計(jì)之都”名號(hào)的城市。

廣州也有打造設(shè)計(jì)之都的資本。這里是廣告業(yè)發(fā)展的起源地，工業(yè)設(shè)計(jì)有深厚的歷史。最好的例子網(wǎng)紅冬奧會(huì)吉祥物“冰墩墩”，便出自廣州美術(shù)學(xué)院視覺藝術(shù)設(shè)計(jì)學(xué)院院長曹雪教授，曾設(shè)計(jì)廣州城市形象LOGO。

除了工業(yè)設(shè)計(jì)，廣州的建筑、服裝、美妝、珠寶等設(shè)計(jì)水準(zhǔn)也處于前列，但缺少一個(gè)發(fā)聲的大載體、大平臺(tái)，來發(fā)展壯大。因此廣州設(shè)計(jì)之都應(yīng)運(yùn)而生，擔(dān)負(fù)起提高廣州在設(shè)計(jì)行業(yè)的話語權(quán)、助力廣州成為全球設(shè)計(jì)之都的重任。

2017年設(shè)計(jì)之都開始謀劃，共28平方公里，分三期開發(fā)，相當(dāng)于3個(gè)白云新城總部集聚區(qū)（9平方公里）、3.5個(gè)國際金融城（8平方公里）、4個(gè)珠江新城（6.6平方公里）那么大，接近廣州琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)（30平方公里）。

目前設(shè)計(jì)之都25棟大樓封頂、19棟建成投產(chǎn)。4月28日，隨著新一批企業(yè)集中簽約，廣州設(shè)計(jì)之都“總部朋友圈”突破140家。建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域有省交研院、香港思城等龍頭機(jī)構(gòu)；工業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)域有歐派家居、德國ABT等骨干企業(yè)；時(shí)尚設(shè)計(jì)領(lǐng)域有阿道夫、洪興股份等頭部企業(yè)；數(shù)字設(shè)計(jì)領(lǐng)域有廣聯(lián)達(dá)、4K花園等創(chuàng)新企業(yè)。

廣州設(shè)計(jì)之都屬于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，在白云現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群中，政府投入超2000億，廣州國際金融城總投資才超1800億元，琶洲西區(qū)總投資867億。等到全部地塊投產(chǎn)后，廣州設(shè)計(jì)之都的年產(chǎn)值將達(dá)300-500億，稅收超過20億，2022年8月，一期開園運(yùn)營，僅開園5個(gè)月，首年產(chǎn)值達(dá)480億元。廣州民營科技園工業(yè)總產(chǎn)值目前才800億。廣州設(shè)計(jì)之都的目標(biāo)是，千億級(jí)精品價(jià)值園區(qū)。

設(shè)計(jì)之都規(guī)劃之初人口目標(biāo)約4.1萬人，預(yù)計(jì)可容納5到8萬的就業(yè)人口。

未來板塊發(fā)展將會(huì)輻射到周邊板塊，因此如果在嘉禾望崗和設(shè)計(jì)之都周邊置業(yè)是有遠(yuǎn)見的，選房要怎么選？來看看白云樓市的情況：

白云上半年供應(yīng)2870宗，市場去化3736宗，超出了866宗，市場存貨是越來越少��！

再看看二手更不得了了，白云上半年二手成交5478套，同比上漲接近30%。

再來看看看今年上半年土地供應(yīng)，只有6.6萬平方米（不算設(shè)計(jì)之都地塊，7月成交），白云現(xiàn)有的一手項(xiàng)目很珍貴，未來也很珍貴，因?yàn)楣┴浟坎欢�。二手也�?huì)更加稀缺！

看到這里是不是想了解下設(shè)計(jì)之都板塊的樓市情況，請(qǐng)掃描二維碼小研君給家人們準(zhǔn)備的專屬咨詢?nèi)?/strong>，進(jìn)群聊聊：

因此對(duì)于剛需和改善人群，如果買這個(gè)板塊的住宅，不會(huì)因?yàn)橹皟r(jià)格過高而水分多高位站崗，反而有些板塊價(jià)格漲得太高了，跌落的風(fēng)險(xiǎn)就高。

嘉禾望崗本身流量就很高，再加上南下通過2號(hào)線承接白云新城南片區(qū)，而白云新城配套成熟，商業(yè)，醫(yī)院，教育，宜居，人口密度集中。周邊望崗村（時(shí)代介入，改造范圍為230公頃）、陳田村（富力已經(jīng)在在改造中，總范圍約62.61公頃 ）進(jìn)行舊改，板塊將舊貌換新顏，提升城市形象，虹吸人口進(jìn)入。

白云新城南片區(qū)主要以政府配套，商業(yè)辦公樓為主，住宅盤均過1000W。而白云新城北片門檻低點(diǎn)，相對(duì)中心區(qū)的房價(jià)來說，這個(gè)板塊的物業(yè)起點(diǎn)不高，但是居住卻很舒適、生活方便、交通便捷，不管是自住還是保值增值都是相對(duì)穩(wěn)定的。

我們來看下這個(gè)板塊有哪些優(yōu)質(zhì)的一二手物業(yè)：

嘉禾望崗板塊的二手物業(yè)相對(duì)較多，居住人口也較多，周邊成熟的都有新世界的3個(gè)組團(tuán)、時(shí)代玫瑰園、金碧雅苑、云山詩意和嶺南新世界。

從地理位置來看時(shí)代玫瑰園、金碧雅苑、云山詩意擁有地理上絕對(duì)的優(yōu)勢，靠近白云設(shè)計(jì)之都，也靠近地鐵黃邊站。樓齡相對(duì)舊一些，但是價(jià)格相對(duì)便宜，成交熱度也較高，轉(zhuǎn)手高，不愁接盤俠。金碧雅苑適合剛需首次買房的客戶，230萬左右就可以上車；而玫瑰園和云山詩意280萬可入手，如果想買120方以上在500萬左右。如果想買新一點(diǎn)的樓盤，可以考慮新世界的云逸和嘉云府，價(jià)格也相對(duì)貴一些。如果想買豪宅單位，可以考慮華發(fā)四季名苑，樓盤新，價(jià)格為嘉禾望崗板塊的天花板。

有些朋友想選新房，首先推薦：

天悅云山府：越秀地產(chǎn)與廣州公交集團(tuán)兩大國企聯(lián)手打造，位于白云山底。項(xiàng)目打造6棟高層住宅和3棟小高層住宅、1棟公寓及附屬配套商業(yè)，還需配建1所9班幼兒園、1座公交站場。帶裝修均價(jià)約4.7-5.3萬元/平。與周邊二手相比，可謂是在廣州屈指可數(shù)的一二手倒掛的新項(xiàng)目，值得抓住機(jī)會(huì)。

本項(xiàng)目主要特點(diǎn)為：廣州核心區(qū)域首個(gè)公交TOD，即樓下便是公交總站，能無縫接駁2/3/14號(hào)線嘉禾望崗站、14/18號(hào)線（在建）東平站、3號(hào)線白云大道北站。樓體東南向45度+樓棟抬高約18米，讓更多戶型能無遮擋看一線山景。

主打建面約90㎡/125㎡/160㎡三至五房，戶型方正實(shí)用，適合剛改性，預(yù)算在400-800萬左右的人群。

其次推薦：廣州地鐵·云城上品

廣州地鐵集團(tuán)在白云區(qū)首個(gè)獨(dú)立開發(fā)的住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新“軌道+產(chǎn)業(yè)+生活”開發(fā)模式，自主開發(fā)物業(yè)“上品”系。廣州地鐵打造了萬勝廣場、荔勝廣場、悅江上品等多個(gè)商業(yè)與住宅項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目約1180戶，7棟100m高層住宅樓。

雖然這個(gè)項(xiàng)目目前交通不方便，但是未來是4條地鐵線交匯。項(xiàng)目是白云城市中心站地鐵上蓋，這里已有18號(hào)線、22號(hào)線。18號(hào)線途經(jīng)珠江新城、琶洲等高能板塊，22號(hào)線串聯(lián)廣州南站、白云站、廣州火車站等樞紐，這兩條大動(dòng)脈在白云城市中心交匯，這個(gè)站點(diǎn)離CBD最近，3站到廣州東站，4站到珠江新城，5站到琶洲。

學(xué)校方面更不用擔(dān)心，2019年9月，政府就在白云城市中心站旁引入名校廣州市鐵一中學(xué)（白云校區(qū)）。別的地方，通常先賣房后建學(xué)校。白云城市中心則是真正的“配套先行”。2022年，廣州市鐵一中學(xué)（白云校區(qū)）首屆中考畢業(yè)生平均分達(dá)636分，高居白云公辦學(xué)校第一。云城上品還配建有12班幼兒園，附近也有多所中小學(xué)林立。

很快這兩塊項(xiàng)目就要上市了，據(jù)內(nèi)部消息廈門國貿(mào)的地塊開始在招標(biāo)代理上了，一般項(xiàng)目上市會(huì)廣告造勢，周邊二手的業(yè)主的心態(tài)也會(huì)增強(qiáng)，所以趕在這兩個(gè)項(xiàng)目入市之前置入周邊的物業(yè)，是一個(gè)非常明智的決定！

看到最后是不是想了解下設(shè)計(jì)之都板塊的樓市情況，請(qǐng)掃描二維碼小研君給家人們準(zhǔn)備的專屬咨詢?nèi)?/strong>，進(jìn)群聊聊：