“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身，而是仍然用過去的邏輯做事。”彼得·德魯克的高論，正好可以表述當(dāng)下房企的各種不安與彷徨。

房企面臨的挑戰(zhàn)，是界定下一個周期性質(zhì)。經(jīng)濟發(fā)生畸變，要么通脹，要么通縮，關(guān)于國內(nèi)通縮周期是否來臨，官民爭論不休。

當(dāng)前，官方基本否定中國經(jīng)濟短期會出現(xiàn)通縮，理由是M2和GDP在增長，3月末廣義貨幣M2增長12.7%，上半年GDP同比增長5.5%。另一個核心指標(biāo)是CPI，一季度居民消費價格同比上漲1.3%，保持溫和上漲。

按照官方數(shù)據(jù)，國內(nèi)經(jīng)濟并未通縮。但民間聲音，幾乎還是一邊倒，出現(xiàn)對中國經(jīng)濟通縮的擔(dān)憂。為何會出現(xiàn)這種反差？

關(guān)于宏觀數(shù)據(jù)的描述，指標(biāo)已經(jīng)多樣化，除了GDP和CPI，還有PPI（工業(yè)類出廠價格）和IPI（工業(yè)類購買價格）。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)：2023年6月份，CPI同比持平，環(huán)比下降0.2%；PPI同比下降5.4%，環(huán)比下降0.8%；IPI同比下降6.5%，環(huán)比下降1.1%。很明顯，GDP和CPI在扛大旗，而其他指標(biāo)卻能觸發(fā)擔(dān)憂。

來自可能通縮的另一個主要特征，就是房價持續(xù)下跌而未出現(xiàn)增長趨勢。中國式樓市背后有一雙大手在支撐：限價經(jīng)營。但是這雙大手，愈發(fā)難以控制房價的下跌趨勢。

有數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市房價歷史峰值和當(dāng)下的比較，榜單是清一色的跌落。只有北京、上海和三亞稍微好點，下跌幅度分別為0.5%、0.9%、1.6%。大幅最大的城市溫州，房價峰值與現(xiàn)價比下跌36.7%，排在榜首。石家莊、鄭州、青島、天津、貴陽和太原房價，下跌幅度均超20%。

擔(dān)憂并非毫無道理。改革開放45年，中國社會階層逐步形成富人、中產(chǎn)和低收入三類群體。國內(nèi)有4億群體，被定義為中產(chǎn)階層。有專家結(jié)合人均 GDP、城鎮(zhèn)人均收入等指標(biāo)，定義中產(chǎn)階層：人均收入在10萬元以上，個人凈資產(chǎn)在70萬元以上。這部分人群，占比總?cè)丝?5%。他們中大部分人，正在承受失業(yè)或失業(yè)憂患，他們的資產(chǎn)價值特別是不動產(chǎn)不升反降，引發(fā)通縮擔(dān)憂，中產(chǎn)集體返貧趨勢越發(fā)明顯。

當(dāng)下的經(jīng)濟是通脹后的急縮，引發(fā)了各路專家“哥德巴赫式猜想”：房地產(chǎn)是否遭遇了硬著陸。當(dāng)富人盼通脹，窮人盼通縮， 中產(chǎn)盼就業(yè)越發(fā)急迫時，經(jīng)濟蕭條將不可避免地到來。

房企老板可以代表富人，他們集體爆雷后，為何大多數(shù)一蹶不振？原因只有一個：他們的資產(chǎn)價值被持續(xù)看低，他們過去的資產(chǎn)價值邏輯在當(dāng)下行不通，因此無法順利重組。

關(guān)于中產(chǎn)階層，更為悲催。他們在通脹時期，絕大部分進行了不動產(chǎn)配置以此抵抗通脹，結(jié)果失業(yè)潮的到來觸發(fā)家庭經(jīng)濟危機，這就是所謂的中等收入陷阱。況且這部分人群，大多數(shù)并未在失業(yè)統(tǒng)計里。

有數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.2%，比上月下降0.1個百分點。其中，16-24歲勞動調(diào)查失業(yè)率為20.4%，比上月上升0.8個百分點，不僅破了20%，而且創(chuàng)了2018年有該項統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新高。

關(guān)于中產(chǎn)階層的失業(yè)率沒有數(shù)據(jù)，不過你們看，近兩年企業(yè)動不動就50%的裁員，可想而知，情況并不比年輕群體好到哪去。

有人說，解決失業(yè)率的辦法，是政策從保民生到保企業(yè)的轉(zhuǎn)變。渝商聯(lián)智庫的看法是，此類辦法可以緩解失業(yè)率持續(xù)下滑但無法根除矛盾。即便大量企業(yè)獲得救助，也會引來另一個沉重的話題：資產(chǎn)負債表的持續(xù)衰退。

當(dāng)房企獲得救助了，房企最大的反思應(yīng)當(dāng)是過去錢借多了。讓他們想辦法大規(guī)模舉債發(fā)展，顯然不可能，沒有發(fā)展就沒有用人，失業(yè)率也不會有很大的改善。

以史為鑒，方知興衰。中國與日本，除了國情不一樣，面對的經(jīng)濟規(guī)律是一樣的。上世紀90年代，日本通脹后急縮問題及應(yīng)對經(jīng)驗值得借鑒。日本通縮后的經(jīng)濟修復(fù)周期是30年，被稱為日本失去的30年。在這過程中，經(jīng)濟衰退留下最大的后遺癥，是社會資產(chǎn)負債大幅減少，即資產(chǎn)負債表的持續(xù)衰退。

這么大規(guī)模的蕭條，除了日本，就是美國上世紀30年代的經(jīng)濟衰退。兩者時間長隔60年，準(zhǔn)確來說，當(dāng)年的日本并沒有借鑒對象，對資產(chǎn)負債表的持續(xù)衰退毫無概念，否則蕭條周期不會這么長。

日本蕭條時期，留下的全是負債創(chuàng)傷。盡管政府借貸利息持續(xù)調(diào)低，也無法阻止企業(yè)對負債規(guī)模的持續(xù)調(diào)低，因為企業(yè)發(fā)生困難的時候，被逼還債的經(jīng)歷實在太糟糕。

這點與國內(nèi)很像，這兩年排隊爆雷的房企，如果他們中有企業(yè)若能挺過難關(guān)，之前舉債沖刺的模式已留下陰影和創(chuàng)傷，修復(fù)資產(chǎn)負債表會是他們的心頭之急。這也是國內(nèi)地產(chǎn)持續(xù)走弱的另一主因：房企不愿借錢，而形成投資規(guī)模大幅衰退。

需要注意的是，有時候GDP的增長代表不了什么。當(dāng)年蕭條的日本GDP一直在增長，這是為什么？這是政府對沖社會所形成的“虛假繁榮”。

日本政府在蕭條時期，通過巨額赤字的投資，來對沖企業(yè)和民眾不借錢反而存錢的行為，把超額儲蓄劃為政府的收入范疇，通過政府來花出去，這就是日本 GDP 在整個泡沫破裂后，仍能保持增長的原因。

事實上，社會資產(chǎn)負債表的持續(xù)衰退，意味著經(jīng)濟正面臨通貨緊縮壓力。你將看到的是，家庭在存錢，企業(yè)不借錢，政府在鼓勵借錢。如果出現(xiàn)這樣的長周期，房企將如何應(yīng)對？

易宏地產(chǎn)研究院的陳旭認為，房企需要重點研究結(jié)構(gòu)性投資行為和新型消費行為。調(diào)整負債方向，如果能夠獲取安全的現(xiàn)金流，房企就敢持續(xù)借錢。例如，當(dāng)自持可持續(xù)經(jīng)營的不動產(chǎn)，比預(yù)售房產(chǎn)更能劃算時，自持模式將是房企調(diào)整的重心。

新周期下的消費特征，以低欲望化為主流。當(dāng)追求奢華、高價，不再是主流需求，高奢產(chǎn)品很難有生存空間，產(chǎn)品為王的時代，會向追求性價比的時代過渡。

重慶渝長嘉地產(chǎn)新房業(yè)務(wù)負責(zé)人陳總則認為，地產(chǎn)持續(xù)縮量會出現(xiàn)新業(yè)態(tài)和跨地域發(fā)展機會。最近，他頻頻出走柬埔寨等東南亞周邊小國，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)水平是國內(nèi)10年前的水平，有增量趨勢。同時他認為，國內(nèi)會出現(xiàn)商業(yè)裂變和業(yè)態(tài)分化趨勢，他堅信地產(chǎn)的未來投資機會在于新型商業(yè)——即主題化的體驗性社區(qū)商街。

渝商聯(lián)智庫綜合各方觀點，提出建議如下：

1、關(guān)乎經(jīng)濟形勢，不能盲目過早定性。國內(nèi)正處于疫情后的恢復(fù)階段，關(guān)于周期屬性的定性，需要更長的時間來觀察。

2、政府應(yīng)該做根源式反思，主動調(diào)低地價，通過財政調(diào)節(jié)，刺激房企的投資欲望。

3、房企做好自我評判，無論收縮戰(zhàn)線、跨地域拓展，還是積極轉(zhuǎn)型，都要從實際情況出發(fā)，切勿盲目跟風(fēng)。

— 完 —