近年來(lái)，越南經(jīng)濟(jì)得益于學(xué)習(xí)中國(guó)的改革開放，大有突飛猛進(jìn)之勢(shì)。

由于中國(guó)勞力成本持續(xù)上升，越南開始逆襲之路，憑借9400萬(wàn)的人口優(yōu)勢(shì)，吸引了國(guó)內(nèi)眾多企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)越南。

同時(shí)，一批國(guó)內(nèi)炒家，似乎看到了越南樓市隨之躥火的跡象，紛紛入手越南房產(chǎn)。那么，他們究竟淘金成功，還是被死死套牢？渝商聯(lián)近期做了些跟蹤。

越南當(dāng)?shù)匾患掖砩藽BRE做過(guò)統(tǒng)計(jì)，2022年，通過(guò)該公司在越南購(gòu)房的客戶中，中國(guó)占比為52%（中國(guó)大陸36%，中國(guó)香港11%，中國(guó)臺(tái)灣5%），韓國(guó)為23%，美國(guó)為5%，其余為本地買家。

來(lái)自中國(guó)的客戶中，重慶占比26%，福建占比22%，廣西占比18%，廣東占比16%，上海占比12%，其它地區(qū)客戶占比8%。

一位朋友小袁，正在往返越南和重慶，承接重慶客戶渠道。他曾擔(dān)任中鐵公司重慶項(xiàng)目銷售經(jīng)理，土生土長(zhǎng)的重慶仔，機(jī)緣巧合下他開始創(chuàng)業(yè)，主要做重慶客戶東南亞國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)的渠道引流。

他坦言，越南樓市他干了7年，頭兩年非常不錯(cuò)。疫情前，重慶、福建、廣東的很多勞務(wù)加工型企業(yè)，紛紛到越南開廠。他們并非一開始就熱衷炒房，2016年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)密集調(diào)控，越南樓市日益火爆，不由自主地加入了炒房大軍。

據(jù)他透露，僅有早期入手的一些客戶賺到了錢，80%的客戶被死死套牢。

試想一下，本地客戶才20%，其余全是炒房團(tuán)，樓市能好嗎？

越南經(jīng)濟(jì)起步，整整晚中國(guó)10年。從日本侵略開始，到美蘇之爭(zhēng)的越戰(zhàn)，內(nèi)部政權(quán)爭(zhēng)斗，加上挑釁中國(guó)遭反擊，1987年之前，越南可謂是千瘡百孔。

1987年，越南學(xué)中國(guó)，開始了改革開放，并修訂了《外國(guó)投資法》，在2001年確定了越南社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度。

總體來(lái)說(shuō)，越南的樓市畸形來(lái)自幾個(gè)方面：

政黨過(guò)于分權(quán)。盡管是社會(huì)主義國(guó)家，越南并沒有常委會(huì)等集體決策機(jī)構(gòu)，總書記管軍權(quán)和黨建，總管理經(jīng)濟(jì)和樓市?？雌饋?lái)分工合作，其實(shí)相互掣肘，行政效率不高。

地形和行政區(qū)分，不利于樓市發(fā)展。越南領(lǐng)土33萬(wàn)平方米，面積相當(dāng)于云南省，狹長(zhǎng)形地貌，沿海線很長(zhǎng)。狹長(zhǎng)地貌居然分了59個(gè)省，這些省的規(guī)模等同于中國(guó)的縣。都知道城鎮(zhèn)化是地產(chǎn)業(yè)最大的推手，而越南住房需求過(guò)于分散，城鎮(zhèn)化難度大，規(guī)劃上有頭重腳輕的感覺。

越南勞動(dòng)力成本低，是優(yōu)勢(shì)同時(shí)也是劣勢(shì)。改革開放后，越南居民就業(yè)有提升，但收入偏低。這造成樓市有很多假象，例如胡志明市房屋租賃價(jià)格很高，兩室一廳基本在3500-5000元/月，從房?jī)r(jià)反饋的回報(bào)率是超過(guò)國(guó)內(nèi)，但是95%以上都是外國(guó)人居住，一旦他們離開，就會(huì)形成鬼城效應(yīng)。2022年，越南居民的人均收入1414元人民幣/月，本地居民無(wú)法承受。

越南經(jīng)濟(jì)過(guò)于開放，不善調(diào)控，讓樓市危機(jī)重重。越南人善于“貼身肉搏”，允許國(guó)有經(jīng)濟(jì)民營(yíng)化，民營(yíng)資本好的不學(xué)，壞的學(xué)了不少，甚至民營(yíng)資本以膽大著稱。

2021年底，越南龍頭房企新皇明集團(tuán)，以68萬(wàn)元/平米樓面價(jià)，拿下胡志明市首添新區(qū)一塊地。什么概念？對(duì)比中國(guó)最牛城市香港，2021年地王新海濱3號(hào)31萬(wàn)元/平米，以及深圳市地王20萬(wàn)元/平米，堪稱東南亞最高土拍地價(jià)。

而且，買地的錢，是發(fā)債許諾高利息籌來(lái)的錢。左手發(fā)債，右手買，新皇明集團(tuán)發(fā)了9次債，發(fā)行了10萬(wàn)億越南盾，然后把債權(quán)做成高利息債權(quán)賣給散戶，拍完地不履約，讓政府痛下決心一查到底，最后新皇明老板杜英勇鋃鐺入獄，堪稱越南版“許哥”。

有意思的是，一家頗具規(guī)模的民企萬(wàn)盛美集團(tuán)，差點(diǎn)讓聰明的李氏資本“入甕”。

最開始，李氏集團(tuán)對(duì)越南樓市興致勃勃，因?yàn)槔钍系碾娪崢I(yè)務(wù)在越南斬獲頗豐。受萬(wàn)盛美集團(tuán)董事長(zhǎng)張美蘭邀請(qǐng)，2022年4月，李嘉誠(chéng)的得力干將、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄，親赴越南調(diào)研。通過(guò)張美蘭牽線，趙國(guó)雄與胡志明市市長(zhǎng)潘文邁會(huì)面，相談甚歡。

關(guān)于地產(chǎn)投資，李氏歷來(lái)格外謹(jǐn)慎。經(jīng)歷半年的調(diào)研和觀察，李氏資本決定暫緩?fù)顿Y，李氏資本認(rèn)為越南經(jīng)濟(jì)底子過(guò)薄，加之形勢(shì)過(guò)火，有泡沫跡象。

果不其然，2022年下半年，越南政府為調(diào)控火爆樓市，貿(mào)然提升房貸利率，造成越南地產(chǎn)，特別是胡志明市的成交急劇下滑，市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷。

同時(shí)，越南政府開展大規(guī)模反腐行動(dòng)，女富豪趙美蘭于2022年10月被抓，被抓的還有越南FLC集團(tuán)董事長(zhǎng)鄭文決，罪名是涉嫌操縱證券市場(chǎng)，李氏資本逃過(guò)一劫。

越南樓市起步于2003年，比中國(guó)晚很多。其國(guó)土批租制度和中國(guó)很像，外國(guó)人投資買地，使用權(quán)限最長(zhǎng)可到50年。

短短二十年，越南樓市就呈現(xiàn)明顯的虛高特征：當(dāng)?shù)鼐用袷杖肱c房?jī)r(jià)不匹配。

2008年，胡志明市房?jī)r(jià)，已經(jīng)漲到了7000元/平米，而當(dāng)時(shí)普通人的工資不足700元/月。到了2012年，該市中端樓盤漲到了14000-21000元/平米，高端樓盤更是漲到了28000—42000元/平米。越南房?jī)r(jià)收入比高達(dá)20，超過(guò)中國(guó)二線城市的13.4，逼近一線城市的30.4。

同時(shí)，越南面對(duì)樓市過(guò)熱的調(diào)控，有點(diǎn)“亂劈才”。

疫情3年，美聯(lián)儲(chǔ)放水，越南股市樓市雙雙暴漲。2022年僅半年時(shí)間，胡志明市房?jī)r(jià)同比大漲20%，均價(jià)已經(jīng)到了3.5萬(wàn)元/平米。

越南政府慌了，直接來(lái)個(gè)大加息，3個(gè)月內(nèi)將基準(zhǔn)利率提升了200個(gè)基點(diǎn)，直接讓越南樓市硬著陸。來(lái)自CBRE的統(tǒng)計(jì)，2023年一季度，越南住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)高達(dá)25000套，整體成交才2700套，同比暴跌50%。

回到文章開頭，這些年闖蕩越南的小袁，煩惱比較多。前幾年跨國(guó)創(chuàng)業(yè)收獲頗豐，小袁把生意擴(kuò)充到緬甸，但是疫情期間，客戶不能出國(guó)，直接讓生意停滯了3年。現(xiàn)放開了疫情管控，客戶卻沒錢了。高位房?jī)r(jià)下，無(wú)人接盤。

按他的說(shuō)法，鮮衣怒馬好多年，一夜回到解放前。前幾年，他不僅帶了大批重慶客戶去“抄底”，自己也親自下場(chǎng)炒房，賺來(lái)的錢，也被越南樓市套牢，每天微信群里，埋怨聲不絕于耳。因?yàn)楹芏嗫蛻?，都是人傳人，帶過(guò)去的。一榮俱榮，一損俱損。

對(duì)此，我只能安慰他，等越南人民哪天雄起，幫他解套。但目前的真實(shí)情況是：越南樓市，人套人，套死人。

— 完 —