樓盤報告|熱點分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場

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日前，阿里法拍一套別墅拍賣引發(fā)市場“關(guān)注”。

位于天府新區(qū)“奧園麓語one”一套249平米上疊，在本月法拍過程中以485萬成交。

這套房所屬 “奧園麓語 one ”首批次，開盤時間為 2021 年 2 月份，

當(dāng)初開盤時，這套房的預(yù)售價格為748萬。

▲來源《成都購房通》

僅僅時隔兩年，該套房直接虧損達(dá)到263萬，加上持有兩年的資金成本，虧損至少在300萬以上。

可以說業(yè)主稱得上“虧麻”狀態(tài)，屬于非常少見的“血虧”新盤。

01

關(guān)于這套房，有不少網(wǎng)友認(rèn)為，阿里法拍寫明，“該樓棟一共7層”，那么502就應(yīng)該是中疊，中疊的價格是500多萬，虧損并沒有那么嚴(yán)重。

▲來源阿里法拍

事實上，關(guān)于建筑一共7層的說明，是誤讀。

“奧園麓語one”疊拼分為上中下三疊，上疊為五躍六，并不存在七層。只是上疊的業(yè)主可以上到頂樓“露臺”。

7層實際上就是屋頂。

只是奧園麓語one在7層做了部分封頂處理，這樣可以多得到一套房。

從售樓部樓書可以看到，上疊7樓（頂層）屬于全贈送面積。

▲來源網(wǎng)絡(luò)

從透明房產(chǎn)網(wǎng)也可以看到，奧園麓語 one （備案名奧園麓語華庭1期） 10 棟 1 單元 502 為查封狀態(tài)，樓上也并沒有其它建筑。

因此，502房源就是上疊房源。

該套房源取證價格為748萬，當(dāng)初銷售時的單價在3萬左右，為清水價格。

僅僅時隔兩年，該套房直接虧損達(dá)到263萬，加上持有兩年的資金成本，虧損至少在300萬以上。

雖然今年二季度以來，樓市開始趨冷，但是一套房兩年虧損達(dá)到300萬，在成都也是“極其罕見”。

02

這套房的虧損，有幾個原因。

第一，該房源，屬于尚未交付的狀態(tài)。

期房法拍，比較少見。

大 家或許知道，此前不少炒房客“打新”，為了快速回籠資金，逃避限售等政策，會采取主動斷供以“法拍”方式出手。

這是市面上“期房法拍”較為常見的形式。

一般來說，不是絕對“剪刀差”，期房法拍，對業(yè)主并不劃算。

第二點，奧園麓語one在交付問題上出現(xiàn)了一些負(fù)面消息，甚至有傳言樓盤爛尾。

不過，從4月份拍攝現(xiàn)場來看，樓棟基本已經(jīng)封頂，現(xiàn)在業(yè)主的訴求主要還是質(zhì)量問題。

比如電梯、地下車庫等問題，關(guān)心此事的小伙伴可以在網(wǎng)上搜索，可以了解具體問題。

第三點，由于沒有交房，加上奧園的債務(wù)違約問題，未來是否能順利交房辦理產(chǎn)權(quán)證，這一點法拍是不保證的。

在多重不確定因素之下，這套房的價值會打折扣。

03

不過，也有熟悉法拍的業(yè)內(nèi)人士分析，這套房之所以低，業(yè)主方面也存在操作“失誤”。

比如，這套房的起拍價定的就明顯偏低。

從阿里法拍可以看到，這套房的起拍價才433萬，相比748萬的購買價，低了315萬，明顯定價偏低。

即便相比619萬的評估價，也低了30%，屬于定價非常低的一類。

特別考慮到，這套房還是處于“一拍”階段，就定這么低，非常少見。

一般來說，“法拍房”起拍價會征詢業(yè)主意見，業(yè)主當(dāng)然是希望賣得更高越高越好，定價不會低市價太多。

畢竟，法拍的策略是，“一拍”略低于市場價，如果無人競拍，后面的二拍、變賣可以逐漸走低，促成交易。

為什么這套房為何定價如此低？

一種可能是房東的確對賣一個更好的價信心不大。

另一種更大的可能是，業(yè)主失聯(lián)，這種情況下沒有“業(yè)主定價意見”，債權(quán)人希望早日變現(xiàn)，價格就可能定的較低。

另外，我們注意到，一般房產(chǎn)拍賣，每次加價在5000元，而這套房的每次加價則為2000元。

因此，這套房法拍過程中雖然加價147次，看似很熱鬧，但實際最終成交價才溢價51萬，并不算高。

總的說來，相比市場上不少法拍房“0人報名”情況，這套房的受歡迎程度已經(jīng)算較高。但由于定價較低，以及加價幅度不高，客觀影響了最終成交價。

當(dāng)然，主觀原因還是項目維權(quán)，交付不確定，以及市場大環(huán)境等因素造成。

因此，斷供離場造成法拍血虧，既有偶然因素，也有必然原因。

數(shù)據(jù)顯示，2022年全國法拍房掛牌量在30萬套左右，平均折價率在80%左右。也就是說，差不多每套要虧20%左右離場。

成都市場去年法拍掛牌量在2.5萬套左右，成交量在0.5萬套左右，成交量25%，并不算高。

對于法拍房來說，住宅成交率較高，商業(yè)類成交較為困難。

緯房研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國法拍房14.7萬套，同比增長22%，呈現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢。

對于購房者來講，買房一定要量力而行，特別是高月供壓力下，一旦失業(yè)面臨斷供法拍，往往可以虧本，得不償失。

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