重慶
有人說(shuō)，上半年樓市一直在低迷中單曲循環(huán)，或?qū)⒁l(fā)進(jìn)一步惡化。事實(shí)上，春節(jié)過(guò)后各地樓市迎來(lái)了一波小陽(yáng)春，但僅僅持續(xù)大半個(gè)月的時(shí)間。
有一點(diǎn)可以明確，去年以來(lái)的密集救市，收效甚微。從央行、銀行監(jiān)會(huì)發(fā)布救樓市的“金融16條”（《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》）到地產(chǎn)紓困“三支箭”（銀行貸款、債券、股權(quán)融資），救市力度空前大，不但樓市信心未得到完全修復(fù)，反而還形成了新的問(wèn)題。
來(lái)自易宏地產(chǎn)研究院的劉成滔認(rèn)為，樓市低迷期橫擺，實(shí)際上就兩大問(wèn)題：房企融資、消費(fèi)提振。
先看一組關(guān)于融資的數(shù)據(jù)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布，1-5月份，房企到位資金60404億元，同比下降25.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8045億元，下降26%；利用外資51億元，增長(zhǎng)101%；自籌資金21061億元，下降7.2%；定金及預(yù)收款19141億元，下降39.7%；個(gè)人按揭貸款9785億元，下降27%。
當(dāng)下不是房企得不到融資，而是優(yōu)質(zhì)房企不愁融資，反而融資融到手軟，政策性貸款發(fā)放并未普惠到涉險(xiǎn)房企。據(jù)了解，大部分涉險(xiǎn)房企并未得到政策優(yōu)待，因?yàn)槌霾咴谥醒?，放貸在銀行。銀行的風(fēng)控，把放貸偏向優(yōu)質(zhì)企業(yè)情有可原，但行業(yè)的問(wèn)題是涉險(xiǎn)房企數(shù)量龐大，極易引發(fā)全局風(fēng)險(xiǎn)，解決不了涉險(xiǎn)房企的資金需求，政策就落不到實(shí)效。目前涉險(xiǎn)房企從量上已形成規(guī)?；?yīng)，到了非救不可的地步，救助越早越好，行情才能有望整體性恢復(fù)。
他談到，樓市的消費(fèi)提振，核心是解決居民的錢(qián)包問(wèn)題，失業(yè)率居高不下，何談消費(fèi)提振？今年以來(lái)，整體利率不斷調(diào)低，巨大的存貸款利率差形成提前還貸潮。有內(nèi)部人士透露，單招行一家銀行某二線城市1-5月提前還貸量同比上浮11.4%，政策原本想刺激釋放內(nèi)需，卻導(dǎo)致內(nèi)需縮減，形成通縮效應(yīng)。
過(guò)去用于刺激市場(chǎng)的降首付比例，公積金貸款放寬等政策在當(dāng)下收效甚微，這半年事實(shí)證明，此類政策控市有效，救市難。樓市的消費(fèi)提振是系統(tǒng)問(wèn)題，且需要時(shí)間。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年有幾個(gè)現(xiàn)象挺有意思。
1、市場(chǎng)曾出現(xiàn)復(fù)蘇勢(shì)頭。2023年1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長(zhǎng)8.4%。
2、市場(chǎng)成交逐月環(huán)比下滑，復(fù)蘇勢(shì)頭不穩(wěn)定。其中 TOP100房企銷售額5月環(huán)比下降18.8%。
3、分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯。銷售額超千億房企7家，較去年同期增加4家，百億房企68家，較去年同期減少2家。
動(dòng)蕩周期下，上半年樓市發(fā)生了獨(dú)特的現(xiàn)象：優(yōu)質(zhì)房企在發(fā)力，在鞏固市場(chǎng)地位，而涉險(xiǎn)房企密集尋助，甚至有的已發(fā)喪。
發(fā)力體現(xiàn)在發(fā)展上，優(yōu)質(zhì)房企盤(pán)地的節(jié)奏感很強(qiáng)。1-5月份，TOP10土儲(chǔ)民營(yíng)房企就剩3家，民企代表龍湖拿地金額為247億元。另外一家為濱江集團(tuán)，拿地金額429億元，還有一家賣(mài)豬肉起家的廣州長(zhǎng)隆集團(tuán)，拿地408億元，值得后期關(guān)注。萬(wàn)科也在大力拿地，剛定增150億元，轉(zhuǎn)手就拿了643億元的土地。前10強(qiáng)其他企業(yè)，均為國(guó)營(yíng)類房企，華潤(rùn)以673億元拔得頭籌。連排名第十的中國(guó)鐵建也拿了246億元的土地。從拿地情況看，未來(lái)的格局已成，國(guó)營(yíng)類房企市場(chǎng)占比將超過(guò)70%。
虎口奪食成了新現(xiàn)象：跨界民企瘋狂加碼土地市場(chǎng)。除了長(zhǎng)隆集團(tuán)，還有三花控股集團(tuán)的張道才。近期，在土地市場(chǎng)露面的實(shí)業(yè)大佬，至少包括東方雨虹李衛(wèi)國(guó)、偉星集團(tuán)章卡鵬、江蘇亞倫集團(tuán)劉伯香和金盾壓力容器李勤儉，他們分別從事建筑防水材料、紐扣和水管、家紡用品和面料，以及壓力容器的生產(chǎn)。
有人質(zhì)疑到，地產(chǎn)如此低迷，為何引得多家民企跨界干活？
渝商聯(lián)智庫(kù)分析認(rèn)為，其它行業(yè)跨界卷入地產(chǎn)，也有一定的的復(fù)雜因素。
首先，這的確是重塑江湖地位的良好時(shí)機(jī)，涉險(xiǎn)房企的退場(chǎng)給外來(lái)企業(yè)騰出空間。最重要的是貸款政策寬松，銀行惜貸只針對(duì)涉險(xiǎn)房企，對(duì)于新興加入的房企，是歡迎加支持的態(tài)度，新入者依舊有機(jī)會(huì)以小博大。
其次，不僅僅地產(chǎn)，目前整個(gè)行業(yè)普遍低迷，普遍主業(yè)缺乏現(xiàn)金流，國(guó)家在密集救樓市，利用進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域補(bǔ)充母體現(xiàn)金流，未嘗不是一種辦法。
當(dāng)下，關(guān)于是否救市，已形成兩派觀點(diǎn)。吳曉波，認(rèn)為要救需求，首先應(yīng)救樓市。而馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，樓市不需要救，但需要時(shí)間。
很多專家持與吳曉波相似的觀點(diǎn)。眾所周知，地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)GDP的比重高達(dá)6.7%，帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈廣泛，就業(yè)人員眾多，其重要意義不言而喻。渝商聯(lián)智庫(kù)認(rèn)為，國(guó)家救市的重心，需要從保民生、保交付的基本點(diǎn)，到保行業(yè)、保企業(yè)及保就業(yè)的“新三?！闭哐由?。
具體而言，行業(yè)層面，化解民眾居住成本最好的政策，是降低存量房貸款利息，讓簽約利率動(dòng)態(tài)化，確保公平。
企業(yè)層面，加大重組力度，減少涉險(xiǎn)企業(yè)數(shù)量，讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)回歸正常，同時(shí)要優(yōu)化資金監(jiān)管政策，重在監(jiān)，而非管，讓企業(yè)重新自我調(diào)節(jié)，自我造血，項(xiàng)目進(jìn)入正常軌道，就業(yè)就會(huì)發(fā)生改善。
— 完 —
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