10家開(kāi)發(fā)商，最近被喊去參加了個(gè)閉門(mén)會(huì)。

　　會(huì)議是由上海土地交易中心、上海規(guī)劃和自然資源局組織的。大家討論的焦點(diǎn)圍繞著上海土地交易、市場(chǎng)銷售情況以及下半年形勢(shì)等。

　　路數(shù)獲悉，這一次，參會(huì)的房企有綠城、中海、萬(wàn)科、龍湖、金茂、金地、嘉華、中華企業(yè)、象嶼和安徽新華。

　　參會(huì)房企們幾乎清一色地在會(huì)上提出，希望上海土拍競(jìng)買(mǎi)規(guī)則能做優(yōu)化。

　　他們這一訴求得到了正面反饋：

　　“市局經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間磋商論證后，已基本確認(rèn)將采用‘封頂價(jià)后搖號(hào)’的形式?！?/p>

　　此前上海集中土拍采用的規(guī)則是在開(kāi)發(fā)商出價(jià)達(dá)到地塊封頂價(jià)后，進(jìn)入一次性書(shū)面報(bào)價(jià)階段。一次性書(shū)面報(bào)價(jià)階段會(huì)由電腦自動(dòng)生成一個(gè)隨機(jī)值，然后和開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)結(jié)合，得出最后均值。

　　報(bào)價(jià)跟均值差距最小的開(kāi)發(fā)商才是地塊競(jìng)得者。

　　這套土拍規(guī)則考慮到了公平性，起到了預(yù)防開(kāi)發(fā)商圍標(biāo)串標(biāo)的可能。

　　不過(guò)，在上海4月第一批次土拍現(xiàn)場(chǎng)，電腦系統(tǒng)多次出現(xiàn)bug，加上現(xiàn)場(chǎng)漫長(zhǎng)的資料審核環(huán)節(jié)，有幾個(gè)地塊出讓時(shí)間從下午持續(xù)到了晚上。

　　如果上海接下來(lái)真推行“封頂價(jià)后搖號(hào)”的形式，確實(shí)可以減少因競(jìng)買(mǎi)系統(tǒng)不穩(wěn)定帶來(lái)的問(wèn)題。

　　同樣，這也代表著上海將會(huì)跟北京、廣州、杭州、福州、廈門(mén)、成都等城市一樣，賣(mài)地時(shí)采用搖號(hào)。

　　其實(shí)，作為對(duì)市場(chǎng)最為敏感的主體之一，參會(huì)開(kāi)發(fā)商的訴求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止土地競(jìng)買(mǎi)規(guī)則的優(yōu)化。

　　當(dāng)中還包括：

　　●大家還是普遍認(rèn)為市場(chǎng)亟需新的爆破點(diǎn)。

　　雖然參會(huì)房企普遍看好上海樓市，覺(jué)得韌性大需求大，但按照他們的觀察，市場(chǎng)出現(xiàn)了幾大現(xiàn)象：

　　一是分化在加劇，出現(xiàn)了外圍區(qū)域趨冷，客戶來(lái)訪量大幅下降，導(dǎo)致同一區(qū)域內(nèi)僅一個(gè)項(xiàng)目去化快；

　　二是成交有斷層傾向，豪宅呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀；

　　三是二手房交易不順暢，限制了一部分“以房換房”客戶成為新房購(gòu)買(mǎi)力。

　　●他們呼吁上海五大新城需要盡快實(shí)施差異化限購(gòu)及信貸政策，對(duì)沖即將可能到來(lái)的下行壓力。

　　●他們希望土地出讓文件中增加對(duì)品質(zhì)相關(guān)的要求項(xiàng)，比如裝修標(biāo)準(zhǔn)、外立面等。

　　事實(shí)上，雖然上海住宅地塊的出讓條件上有很多限制，但不同于杭州，鮮有跟品質(zhì)相關(guān)的要求項(xiàng)。

　　不過(guò)，上海桃浦智創(chuàng)城是個(gè)例外。

　　2022年，桃浦首次在出讓條件中提出住宅建設(shè)的要求和標(biāo)準(zhǔn)。所以在這次閉門(mén)會(huì)上，有開(kāi)發(fā)商呼吁可以考慮采用桃浦模式。

　　● 他們也希望中小套比例做優(yōu)化，增加大面積產(chǎn)品的配比，激發(fā)改善性需求入市意愿。

　　上海今年第一批次土拍的19宗地中，中小套型住宅（90-100㎡）占比達(dá)到70%以上的地塊，就有10宗。

　　不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上中小套供應(yīng)扎堆，很難有差異化和品質(zhì)化，一定程度上也是市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的原因。

　　對(duì)于這條，一家參會(huì)房企反饋稱，相關(guān)部門(mén)還處在研究階段，但未必能在短期內(nèi)放開(kāi)。

　　上海第二批次土地供應(yīng)即將開(kāi)啟，5月10日已經(jīng)預(yù)公告了將有25宗地塊。在這次10家房企參與的閉門(mén)會(huì)上，他們得到了新的信息：

　　這25宗地很有可能會(huì)分成2個(gè)小批次進(jìn)行出讓。

　　籌備中的交流群定位

　　抽絲剝繭房企、債券、樓盤(pán)大小事

　　以及有故事或想法的你