文/地金君

作為規(guī)模超十萬億的巨大市場，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多。在樓市繁榮時，房地產(chǎn)帶動著許多上下游市場持續(xù)穩(wěn)定的增長；而當樓市逐漸步入調(diào)整期，開發(fā)商在遭遇流動性危機的同時，也不可避免的給上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)帶來巨大經(jīng)營壓力。

過去幾年，受房地產(chǎn)業(yè)影響，下游建筑業(yè)正經(jīng)歷艱難時刻。而這其中，就包括知名建筑設(shè)計公司尤安設(shè)計。

日前，尤安設(shè)計(300983.SZ)發(fā)布了2022年業(yè)績報告——一份營收和凈利雙降的“成績單”：實現(xiàn)營業(yè)收入約5.08億元，同比減少46.81%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約2081萬元，同比減少93.16%。

對于公司業(yè)績的大幅下滑，尤安設(shè)計在年報第二頁就給出了說明：受下游房地產(chǎn)行業(yè)整體大幅度調(diào)整的影響，建筑設(shè)計行業(yè)出現(xiàn)了業(yè)務(wù)大幅減少、資金回籠乏力、市場競爭加劇等困難局面，公司也同樣承受了較大的經(jīng)營壓力，營業(yè)收入減少較多。此外，下游主要客戶普遍出現(xiàn)流動性不暢情況，致使回款延緩的情形加重，應(yīng)收賬款賬齡總體有所延長，信用減值損失計提金額增加。

從年報信息來看，融創(chuàng)、保利、綠地、碧桂園、中糧等都是尤安設(shè)計的大客戶，西安綠地中心、廣州保利領(lǐng)秀海、深圳佳兆業(yè)寶安項目、青島金地悅峰等均為公司代表作品。

持續(xù)下滑的營收凈利

不斷攀升的應(yīng)收賬款

作為房企項目開發(fā)中的重要服務(wù)商，建筑設(shè)計公司受房企資金狀況和銷售景氣度顯著影響。在樓市繁榮的年代里，下游市場的狂飆突進，曾為尤安設(shè)計創(chuàng)造了巨大的增長空間。

根據(jù)尤安設(shè)計往年的年報，從2018年至2021年，公司營業(yè)收入分別為7.3億元、8.54億元、9.26億元和9.55億元，同期凈利潤分別為1.28億元、2.65億元、2.92億元和3.04億元，凈利潤增速最高時曾達210%。

由于業(yè)績屢創(chuàng)佳績，2021年4月20日，尤安設(shè)計還成功在深交所創(chuàng)業(yè)板上市，IPO發(fā)行價高達120元。

但好景不長，隨著樓市調(diào)整期的到來，房企流動性問題不斷出現(xiàn)，建筑設(shè)計業(yè)也逐漸受到牽連，致使尤安設(shè)計在2022年迎來業(yè)績低谷。2022年度，公司綜合毛利額2.17億元，比上年度下降53.82%；綜合毛利率42.68%，較上年度下降6.48個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，目前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)廣泛面臨著應(yīng)收賬款風險。一般來說，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模萎縮了50%，那么實際上設(shè)計等領(lǐng)域也差不多是50%的萎縮量。

數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2020年，尤安設(shè)計的應(yīng)收賬款賬面余額分別為3.98億元、4.66億元、5.3億元和6.88億元，漲勢比較平穩(wěn)。但到了2021年，這一數(shù)字突然飆升至9.5億元，當年期末，公司應(yīng)收賬款余額占當年營業(yè)收入的比例也高達99.47%。

2022年，尤安設(shè)計的應(yīng)收賬款賬面余額有所減少，但也高達8.60億元。同時，公司應(yīng)收賬款余額占當期營業(yè)收入的比例不斷上升，到去年年末，這一數(shù)據(jù)已攀升至169.16%。

對此，尤安設(shè)計在年報中表示，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度的增加，使其將資金面壓力逐步向供應(yīng)端傳導，從而直接導致為其提供服務(wù)的建筑設(shè)計企業(yè)在應(yīng)收賬款回款及時性、安全性方面的經(jīng)營風險相應(yīng)增加，建筑設(shè)計行業(yè)總體性的回款延緩情形進一步加重。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏新資金參與新地競標和新項目啟動，使得土地成交急劇萎縮，從而直接導致從事前期服務(wù)的建筑設(shè)計企業(yè)業(yè)務(wù)量亦相應(yīng)出現(xiàn)較大滑坡。

尤安設(shè)計稱，公司的下游客戶主要為國內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果該等客戶受宏觀經(jīng)濟波動、房地產(chǎn)市場調(diào)整或自身經(jīng)營管理等因素影響，導致實際不能或不能如期支付公司的應(yīng)收款項，則公司將面臨應(yīng)收賬款余額增加引致的營運資金周轉(zhuǎn)及壞賬損失風險。

值得注意的是，在2022年年報發(fā)布的同時，尤安設(shè)計也發(fā)布了關(guān)于2022年度計提資產(chǎn)減值準備的公告。去年全年，尤安設(shè)計計提資產(chǎn)減值準備合計1.16億元，這導致公司2022年度利潤總額減少1.16億元。

債務(wù)重組背后

綠地為主要拖欠客戶

地金君了解到，2022年尤安設(shè)計的前五大客戶分別為綠地控股、中國保利、上海港城開發(fā)集團、中國金茂和華潤置地，這五家房企的銷售收入占尤安設(shè)計當期營業(yè)收入的比重為48.53%，雖然較上年減少了2.20個百分點并呈現(xiàn)出逐年減少的趨勢，但仍存在客戶相對集中的風險。

其中，綠地控股銷售額占尤安設(shè)計年度銷售總額比例最高，達25.19%；其次是中國保利，占比12.08%。值得一提的是，往年里，綠地控股的應(yīng)收賬款余額占尤安設(shè)計應(yīng)收賬款總賬面比例也是最高的，從2020年至2022年，這一比例分別達到64.53%、43.45%和 39.31%。

和客戶的深度綁定，也導致尤安設(shè)計在2022年遭遇了嚴重的債務(wù)危機，以致公司需要進行債務(wù)重組。

無奈之下，2022年9月，尤安設(shè)計發(fā)布公告稱，擬與綠地控股、保利集團、大眾置業(yè)、融創(chuàng)中國、中國金茂、中糧集團、寶能集團以及他們控制下的企業(yè)進行債務(wù)重組。債務(wù)重組人擬以其開發(fā)建設(shè)的總計建筑面積1.72億平方米的144項已建成和在建商品房，作價約2.95億元，用以抵償其所欠付尤安設(shè)計的設(shè)計咨詢費合計約2.95億元，差額98862元由尤安設(shè)計以現(xiàn)金方式結(jié)付。

據(jù)了解，在近3億元的欠款中，光是歸屬綠地控股的款項就高達2.6億元。也因此，當時綠地拿出來的抵債的資產(chǎn)也是最多的，共有119套商品房，房產(chǎn)面積14712.72平方米，抵債作價2.61億元。不過該等資產(chǎn)的評估價只有2.24億元，相差了3700萬元。

此外，大眾置業(yè)所拿出的11套房產(chǎn)抵債作價2070.35萬元，但評估價只有1525.36萬元；融創(chuàng)中國拿出的7套房產(chǎn)抵債作價447.76萬元，評估價為445.86萬元；寶能集團拿出的2套房產(chǎn)抵債作價379.74萬元，評估價343.72萬元。

截止2022年8月31日，本次債務(wù)重組所涉尤安設(shè)計的債權(quán)已計提信用減值損失合計5196.43萬元，該等債權(quán)在尤安設(shè)計賬面的凈值約為2.43億元。抵債房產(chǎn)于2022年8月31日的評估價值為2.52億元，該等評估價值較抵債房產(chǎn)的作價2.95億元（已含增值稅）減值0.43億元。

2022年末，尤安設(shè)計對上述抵債房產(chǎn)再次進行資產(chǎn)評估，抵債房產(chǎn)于2022年12月31日的評估價值為2.45億元，該等評估價值較抵債房產(chǎn)的作價2.94億元（已含增值稅，已剔除中糧集團的金額），較2022年8月31日時點的評估結(jié)果同口徑減值0.58億元。

根據(jù)2022年年報，截至年末，綠地控股的抵債房產(chǎn)中僅有13套完成交付，還剩106套未交；大眾置業(yè)有2套抵債房產(chǎn)完成交付，9套未交；融創(chuàng)中國0套交付，7套未交；中國保利0套交付，3套未交。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2023年4月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，同比上漲城市個數(shù)增加。70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價格同比上漲或降勢趨緩。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，2023年4月份，在3月份房價全面普漲后，出現(xiàn)了小陽春退熱的現(xiàn)象。房價上漲城市明顯減少，特別是二手房房價上漲城市明顯減少了21個。在4月份創(chuàng)造最近4年最熱小陽春3月的情況下，4月市場有所見頂回落。

在此背景下，日前尤安設(shè)計發(fā)布了2023年一季度報告。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，尤安設(shè)計的營收繼續(xù)下滑，凈利潤更是由盈轉(zhuǎn)虧：公司實現(xiàn)營業(yè)收入6308.16萬元，同比下降35.39%；歸屬于上市公司股東凈虧損855.26萬元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益凈虧損1394.12萬元。

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