首富不好當(dāng)，王健林又一次站在了風(fēng)口浪尖上。

4月25號，萬達(dá)商業(yè)自2021年以來第三次上市申請正式失效，連續(xù)三次被港股聯(lián)合交易中心駁回申請，造成離投資人要求的回購期限僅剩半年。這筆回購款高達(dá)380億元，對于王健林來說，可謂泰山壓頂。

老王下了一盤險棋，現(xiàn)在到了背水一戰(zhàn)。

這段時間，網(wǎng)絡(luò)噴子滿天飛地做空老王，大部分都是霧里玩刀，不客觀，不深入，甚至亂劈材。以本人對王健林的了解，可以初步預(yù)判，萬達(dá)依然會安全挺過此次風(fēng)波。相對于斷臂求生的割買文旅和酒店，此次風(fēng)波猶如小巫見大巫。

有相關(guān)人指出，受恒大物業(yè)被母公司債權(quán)方強(qiáng)行劃走134億元事件風(fēng)波影響，物業(yè)管理類企業(yè)在上市審核上愈發(fā)嚴(yán)苛，目前在排隊(duì)等待的不僅有萬達(dá)商管，還有龍湖的智造生活。

上市未果，新規(guī)已出。

中國證監(jiān)會3月31日起施行《境內(nèi)企業(yè)境外發(fā)行證券和上市管理試行辦法》。

該《試行辦法》主要內(nèi)容包括完善監(jiān)管制度、明確備案要求等。完善監(jiān)管制度方面，新規(guī)對境內(nèi)企業(yè)境外上市活動統(tǒng)一實(shí)施備案管理，明確了備案主體、備案時點(diǎn)、備案程序等等。

新規(guī)的出臺，意味著境內(nèi)企業(yè)境外上市國內(nèi)走備案程序的時間又被拉長。除了紅籌框架的企業(yè)不需向證監(jiān)所備案之外，萬達(dá)要在聆訊前在國內(nèi)先走一輪層層遞交材料的程序。

境外上市，境內(nèi)被要求備案，這所有一切，皆需要萬達(dá)重新審視時間環(huán)節(jié)的控制要。滴答滴答的時間不等人，若最后一次不能順利過關(guān)，除了巨額兌付，萬達(dá)商業(yè)品牌形象會大損，萬達(dá)商業(yè)發(fā)展之路將會出現(xiàn)停滯狀態(tài)。

但需要說明的是，招股書的失效不等于上市失敗，重新按照港股聯(lián)交所的要求，再次整改遞交資料即可。另外，萬達(dá)商業(yè)整體收租毛利高，有的項(xiàng)目高達(dá)70%，平均毛利率55%以上，而且具備可持續(xù)性，是高值板塊。前物管類上市公司市盈率都超過10，有的甚至達(dá)到了20，這次萬達(dá)一旦上市成功，大概率不會和2014年一樣遭遇破發(fā)。

塞翁失馬，焉知禍福。也許最后一腳踏進(jìn)了港交所的大門，那就意味著逃避了2022年低迷的港股市場，那興許能說明王健林命中帶富。對王健林來說，當(dāng)下之急需要做系統(tǒng)性的危機(jī)公關(guān)。在上市沖刺關(guān)鍵時期，容不得危言四起。

前不久，兩件火辣辣的事件，的確給萬達(dá)上市蒙上了一層陰影。

事件一：今年3月初，有人在知乎發(fā)文，稱萬達(dá)商管收租率和招租率數(shù)據(jù)作假，事情發(fā)生后引起軒然大波。據(jù)內(nèi)部人士透露，王健林為此極為冒火，3月13日，跟隨王健林長達(dá)20年的老臣齊界離職，由另外一個老臣肖廣瑞接任其職務(wù)，事件發(fā)生到核心高管離職，時間相隔不久，不禁讓人浮想聯(lián)翩。

據(jù)該人士透露，萬達(dá)數(shù)據(jù)作假并非從上往下的授意，而是在萬達(dá)高強(qiáng)度的指標(biāo)壓力下，個別項(xiàng)目高管為保飯碗弄的假數(shù)據(jù)，屬于個案。

其實(shí)，萬達(dá)假數(shù)據(jù)背后還有更深層次的原因：近幾年萬達(dá)開業(yè)項(xiàng)目良莠不齊，這倒是和王健林的“任性”有關(guān)。

2016年，原本好好在港股上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（當(dāng)時萬達(dá)商管未正式分立），王健林覺得在港股上市被估值過低，對不起跟隨他一起戰(zhàn)投的伙伴，于是大手一揮，私有化退市轉(zhuǎn)戰(zhàn)國內(nèi)A股。

在長達(dá)5年的上市等待后，萬達(dá)商業(yè)再一次申請返回港股，這一來一回已經(jīng)折騰了7年，搞了兩次對賭協(xié)議，第一次是私有化的對賭，第二次是置換第一次的對賭。每一次的對賭，給萬達(dá)商業(yè)的經(jīng)營都背上沉重的枷鎖，因?yàn)閷€內(nèi)容涉及到，萬達(dá)在規(guī)定時間需保證的租金收入和利潤要求。對此，萬達(dá)的策略是，加快萬達(dá)廣場的落地和經(jīng)營，靠量變來提升收入和利潤。每一年對廣場項(xiàng)目落成和開業(yè)的數(shù)量，有嚴(yán)苛的要求，重壓之下又一次讓動作變形。

于是萬達(dá)廣場，大量涌向廣闊的縣域級城市。

有噴子說，萬達(dá)廣場是縣域經(jīng)濟(jì)的“白衣騎士”，此話既真也假。在2010-2015年時間，布局多個三四線城市的萬達(dá)廣場，開業(yè)后提振了王健林的信心，例如四川的內(nèi)江、廣元等地市的經(jīng)營效果比預(yù)想中的好很多，但對賭后廣場選址從三線進(jìn)入到四五線縣域，有點(diǎn)盲人摸象的味道。萬達(dá)的選址出了問題？

根據(jù)萬達(dá)選址要求：城市人口大于60萬，選址方圓3公里內(nèi)人口要有10萬人，5公里內(nèi)要有25萬人。

有了模板類的指南針，投拓團(tuán)隊(duì)快速在全國各地下沉式的落地萬達(dá)廣場，18年后，很多縣域級廣場經(jīng)營效果并未如期而至，不知是否是疫情的原因，很多項(xiàng)目開業(yè)后經(jīng)營遇冷。舉個例子，廣西北海合浦萬達(dá)廣場。

這個四線城市，常住人口約90萬，萬達(dá)廣場做了個迷你版的規(guī)模：5萬平米，位置背靠廉州古城，對著還珠廣場。

2021年12月底，萬達(dá)輕資產(chǎn)運(yùn)營的合浦萬達(dá)滿鋪開業(yè)。即便大疫三年，2022年系統(tǒng)上，平均每天還有幾千人流，相比之下情況還將就。

但只要你走進(jìn)廣場，就會驚奇的發(fā)現(xiàn)，商場存在很多空鋪。一年半后，三層樓94個鋪面，共出現(xiàn)20個空缺。很多位置頻頻換手，例如一開始的“蘇墨點(diǎn)心局”和“金六?！?，然后的“周大生”和“一點(diǎn)點(diǎn)”，“OO&VV”和“步步高小天才”都相繼離場?，F(xiàn)場數(shù)了數(shù)，一樓商鋪面積空出了約三分之一。

即便如此，該項(xiàng)目在系統(tǒng)上的出租率和收繳率依舊是100%，為此，當(dāng)年的廣西商管團(tuán)隊(duì)還得到了系統(tǒng)表揚(yáng)。

并非所有的廣場均如此，但后對賭時期的縣域型萬達(dá)廣場開業(yè)一段時間都會出現(xiàn)如此情況，意味著王健林到了需要重新審視和修改定位規(guī)則的時候了。

王健林除了修改選址規(guī)則，還需要去“套路化”：內(nèi)部項(xiàng)目在內(nèi)部數(shù)據(jù)上報的各種套路。

事件二：4月初，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)陷入一樁糾紛，被上海法院判定不履行償債義務(wù)被執(zhí)行10.87億元，法人張霖被限制高消費(fèi)。

這是來自廣東河源的富商吳惠權(quán)的起訴，根據(jù)對金額的判斷，是萬達(dá)收購河源萬達(dá)城并未支付收購的對價款所致。為何萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)不給合作方支付對價款？最大的原因是，整個萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)一直在“貧血”的狀態(tài)下運(yùn)作。

據(jù)知情人透露，王健林一直對去地產(chǎn)化決心很大，鑒于老臣們的勸阻和權(quán)衡老班底的安置問題，在重資產(chǎn)開發(fā)上，設(shè)定了投入和負(fù)債的上限。萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)注冊資本40.5億元，在2021年市場徹底下行前，萬達(dá)地產(chǎn)投入是拉滿弓的狀態(tài)，萬達(dá)地產(chǎn)的投拓模式是要嗎勾地要嗎收購，用最少的子彈干最大的項(xiàng)目，因?yàn)椤白訌棥陛^少，幾乎不會在公開市場拍地。

廣東河源萬達(dá)東江城項(xiàng)目，是萬達(dá)地產(chǎn)收并購獲取的，共四塊地。這個項(xiàng)目最初是工業(yè)轉(zhuǎn)性地，由于之前土地轉(zhuǎn)性牽扯有腐敗問題，吳惠權(quán)除了缺錢，也不便于自行開發(fā)。萬達(dá)地產(chǎn)介入后，吳惠權(quán)希望借助萬達(dá)的品牌，重新讓項(xiàng)目起死回生。彼時的萬達(dá)，無論品牌形象和實(shí)力，吳惠權(quán)都是認(rèn)可的，沒想到雙方合作不到一年就徹底拉爆。

拉爆的原因是，萬達(dá)遲遲不付收購的對價款，河源東江城項(xiàng)目在萬達(dá)操盤后實(shí)際上賣得是不錯的。目總體量180萬平米，2022年東江城項(xiàng)目一直保持區(qū)域去化第一名，年去化超過10萬平米，即便如此，萬達(dá)依然無力支付吳惠權(quán)的對價款。

付不起有兩個原因，一是資金監(jiān)管項(xiàng)目可挪用資金少得可憐，無力支付，二是萬達(dá)項(xiàng)目投入開發(fā)后，除項(xiàng)目資本金外幾乎不可能通過集團(tuán)輸血的方式再投入，因?yàn)闆]有任何一個高管敢再向老板開口要錢。

以上兩個問題，王健林需要重新定調(diào)才可解除隱患。

整體上看，萬達(dá)和恒大們不一樣，并未到彈盡糧絕的地步。萬達(dá)商管財務(wù)還是穩(wěn)健的：截至2022年9月底，萬達(dá)賬上現(xiàn)金余額有325.39億元，短期借款39.68億元，加上一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債244.91億元，合計284.59億元，能覆蓋短期債務(wù)。

即使萬達(dá)第四次上市遞交失敗，從萬達(dá)的資產(chǎn)情況看，償債依舊沒有問題。截至2022年9月底，萬達(dá)商管總資產(chǎn)為5982.54億元，總負(fù)債為3024.48億元，凈資產(chǎn)為2958.06億元。2022年，萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)553億元經(jīng)營收入，按毛利60%粗算，毛利有330億元，凈資產(chǎn)收益可達(dá)163億元，按此盈利水平，結(jié)合部分債務(wù)展期等方式，償債基本是安全的。

但對于王健林來說，年底萬達(dá)商業(yè)的再次上市申請，只能成功，不容失敗。畢竟這是一盤大棋中，最關(guān)鍵的一役。到底能下多久，還得看老王的命相。70歲的王健林，大概率會親掛上陣，整頓內(nèi)部、施救地產(chǎn)，直到打破上市迷局。

也許那個時候，王健林又會為世人奉上的一部經(jīng)典商業(yè)案例。

— 完 —