樓盤報告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場

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買錯一套房，10年也百忙！

2012年，天府新區(qū)推出城市頂級大平層——鉑雅苑。

13棟板樓由南至北排列布局，2梯1戶，樓間距超100米，兩個120米×250米的雙中庭，放到今天，也是碾壓式的配置。

頂級產(chǎn)品匹配頂級價格——18800元/平米，無數(shù) 富人“為它折腰”。

2012年也是成都豪宅爆發(fā)的一年，這一年麓湖白玉臺清水加1.8萬/平米，金融城中鐵建西派國際精裝價1.75萬/平米。

10年，時過境遷。

鉑雅苑堅守初心，仍在2萬上下徘徊，而白玉臺已經(jīng)來到了5萬/平米，西派國際單價則要6萬/平米。

▲鉑雅苑貝殼網(wǎng)掛牌價

豪宅對地段、資源、產(chǎn)品的要求，比一般樓盤更高，因此買“大平層豪宅”，踩坑的仍然不少。

比如，許多人得知“天府半島”2T2的235平米樓王戶型均價2W時，第一反應(yīng)就是“非常劃算”。

當(dāng)我們認(rèn)真去觀察其同小區(qū)同面積二手房的價格表現(xiàn)之后，卻發(fā)現(xiàn)沒有想象中的那么有價值。詳情請移步至：《》

主要問題在于，“大”并不等于高端，大而無當(dāng)?shù)慕Y(jié)果是，房價滯漲，選擇大平層仍要謹(jǐn)慎。

謎一樣的大平層

高開低走的天鵝湖花園

說到成都那些謎一樣的大平層，世紀(jì)城天鵝湖花園擁有姓名，占據(jù)了世紀(jì)城黃金地段的它，至今房價未破2萬，將李嘉誠的“地段論”毫不留情啪啪打臉。

▲圖源貝殼

提到天鵝湖花園，其實它也曾輝煌過，這個含著金湯匙出生的“高端社區(qū)”在剛亮相時，曾有眾多媒體形容其是一組具有超前理念歷久彌新的生態(tài)建筑。

一座座螺旋形的生態(tài)建筑帶有超大面積的空中私家花園，獨(dú)樹一幟的樓體設(shè)計。

即便現(xiàn)在來看也極具視覺沖擊，就更別說毗鄰會展中心和坐落在一號線上的條件。

▲天鵝湖花園南苑，圖源網(wǎng)絡(luò)

如此多的賣點(diǎn)和噱頭，即便放在當(dāng)下市場，恐怕也會是“網(wǎng)紅”。

可是，如今十余年過去，天鵝湖花園卻一路高開低走，它隔壁龍湖世紀(jì)峰景和棕櫚泉都已站上3.1萬時， 天鵝湖花園卻漲幅緩慢，至今未破2萬。

▲世紀(jì)城二手房價，圖源貝殼

具體來看一下這個項目 。

優(yōu)勢在于地段，1號線世紀(jì)城站僅412米；東側(cè)就是世紀(jì)城新國際會展中心，周圍還有東方希望天祥、環(huán)球中心等商業(yè)配套。

生態(tài)資源方面不缺，除自帶一湖外，桂溪生態(tài)公園、江灘公園、桂龍公園以及大源中央公園等也在項目周圍。

教育資源較為一般，對口小學(xué)為高新區(qū)菁蓉小學(xué)，初中則是中和中學(xué)、銀都紫藤以及省教科院附屬實驗中學(xué)。

項目打造方面，小區(qū)容積率1.8，分為了南北兩個組團(tuán)，南苑均為200㎡以上的大平層產(chǎn)品，也是今天的主角。

北苑則主要是小戶型。南北兩個組團(tuán)內(nèi)部和周圍被200畝的天鵝湖環(huán)繞，整體綠化率達(dá)到了59%。

▲世紀(jì)城總平圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

南苑產(chǎn)品方面主打2T2、2T3、3T4的200平米以上大平層，并且?guī)缀跛袘粜投紟в协h(huán)形的大陽臺，成為了該項目的最大亮點(diǎn)。

并且，贈送面積非常大，住宅面積：花園面積達(dá)到了1:1之高。這也是最初很受成都人喜歡的原因。

結(jié)局嘛，大家已經(jīng)知道了。

以前也有人分析過天鵝湖花園為啥不行，比如會展中心混亂的交通、周邊缺乏生活配套等。

這些都是外部因素，龍湖世紀(jì)峰景也面臨這些問題，但它二手房價卻能達(dá)到3.1萬。

顯然，這不是全部。

我們說，一個項目究竟如何，前期看規(guī)劃，中期看呈現(xiàn)，后期看運(yùn)營。

天鵝湖花園失敗的原因在于：

首先，在產(chǎn)品規(guī)劃層面，但戶型設(shè)計上，存在問題，動靜分區(qū)、動線布局相當(dāng)混亂，弧形陽臺實際利用率低，大而無當(dāng)。

▲天鵝湖花園293平米戶型圖

由于戶型面積較大，在二手房交易中，就造成了低單價，高總價問題。

目前小區(qū)最便宜一套大平層掛牌價336萬。

▲天鵝湖花園最便宜的一套大平層，圖源貝殼

有這一預(yù)算的購房者，完全可以考慮熱門板塊新房，為什么要買二手，畢竟天鵝湖花園的學(xué)區(qū)一般。

其次，在天鵝湖花園的呈現(xiàn)上，也不是一個高端社區(qū)。

原本，低密生態(tài)高贈送是天鵝湖花園的最大優(yōu)勢，不過在社區(qū)整體的外立面材料上，開發(fā)商選擇了白色涂料。

導(dǎo)致項目在經(jīng)歷10年風(fēng)吹雨打后，外立面陳舊、臟亂，毫無立面質(zhì)感。

▲天鵝湖花園，圖源網(wǎng)絡(luò)

最后，物業(yè)一言難盡。

當(dāng)你打開網(wǎng)絡(luò)上天鵝湖花園的業(yè)主論壇，躍入眼簾的將是如下圖條目：

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

不少帖子都稱小區(qū)的保安對住戶并不友好，業(yè)主對此積怨頗深但是也無可奈何。

社區(qū)大量的綠化與湖水場景得不到維護(hù)，如今已成為蚊蟲鼠蟻的天堂，絲毫談不上居住品質(zhì)。

甚至有網(wǎng)友表示，天鵝湖花園沒落主要是因為物業(yè)太拉胯。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

雖然業(yè)主終于在去年更換了萬科和金地物業(yè)，但天鵝湖花園的現(xiàn)狀，僅僅是更換物業(yè)就能解決問題嗎？

定位不清晰

可惜的南湖國際

說到最可惜的大平層，南湖國際社區(qū)必須榜上有名。

▲南湖國際社區(qū)，圖源網(wǎng)絡(luò)

這個“坐擁6000畝度假風(fēng)景區(qū)、府河江安河兩河環(huán)抱”的6000畝大盤，最初亮相之時，可謂叫好又叫座。

但卻在2015年開始，因開發(fā)商森宇深陷“破產(chǎn)”傳聞，南湖國際社區(qū)也陷入“爛尾”迷局，區(qū)域發(fā)展停滯。

資料顯示，南湖國際社區(qū)住宅部分共分為7個組團(tuán)，其中大平層產(chǎn)品主要集中在珍湖組團(tuán)，共打造了4棟板式高層住宅，建面約442平米，延著南湖南路一字排開，正朝南湖濕地/江安河。

2011年10月，珍湖組團(tuán)以約1.35萬的單價入市，目前珍湖組團(tuán)的二手房價在1.5萬左右，如果算上資金和利息成本，基本上屬于倒虧。

▲南湖國際社區(qū)珍湖組團(tuán)二手房，圖源貝殼

而導(dǎo)致這一情況的原因除了開發(fā)商陷入債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致部分規(guī)劃并未呈現(xiàn)外，還有三個最重要的原因：

一、是產(chǎn)品定位不清晰

南湖國際社區(qū)作為一個大盤，雖然共分為7期打造，但每個組團(tuán)之間并未做明顯分割。就這就導(dǎo)致超萬人都擠在了同一個社區(qū)。

從40㎡的套一出租房到600㎡的大平層都有，社區(qū)人口混雜，流動性大，談不上高端居住純粹性。

二、南湖臟亂差已成為固有印象

最初的南湖公園，是由森宇負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營，但自森宇資金鏈斷缺后，南湖公園長期無人維護(hù)。以至于遛狗不栓繩、寵物隨地大小便、水質(zhì)腐臭等問題時有發(fā)生。

南湖已在2018年由國資集團(tuán)接手，期待有更好的改變 。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

三、是生活配套的缺失。

由于森宇集團(tuán)資金鏈斷裂，讓南湖板塊錯過了發(fā)展的機(jī)遇期，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)資源缺失。被市民調(diào)侃發(fā)展多年，依然只有一個湖。

錯誤的地方造不出對的產(chǎn)品

痛苦的鷺湖宮

在前些年，有部分青春傷痕文學(xué)作品，將張愛玲寫過的“在錯的時間遇到對的人,是一種無奈”改成了“在錯誤的年級遇到對的人，是一種殘忍。”

這里，我們也可以用如此“矯情”的句子，來形容鷺湖宮，“在錯誤的地方打造了對的產(chǎn)品，是一種痛苦”。

▲鷺湖宮，圖源網(wǎng)絡(luò)

這是一位網(wǎng)友，對鷺湖宮的吐槽。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

確實，眼看成都房價漲了一輪又一輪，輪輪輪不到鷺湖宮，確實后悔。

具體來看，整個鷺湖宮項目占地約3000余畝，目前開發(fā)到19區(qū)，歷經(jīng)了大約16年的開發(fā)周期。

鷺湖宮各種令人 咋舌 的高端產(chǎn)品頻出，五六百平米的獨(dú)棟大別墅也成為成功人士的象征。

▲鷺湖宮獨(dú)棟別墅，圖源網(wǎng)絡(luò)

聯(lián)排、疊拼、洋房，各種產(chǎn)品應(yīng)有盡有，這一點(diǎn)上，鷺湖宮和麓湖有得一比，每一期絕不雷同。

鷺湖宮最特別的產(chǎn)品就是被稱為“全景艙”一層一戶的大平層，面積達(dá)576平米。

▲鷺湖宮全景倉576平米戶型圖，圖源貝殼

三梯一戶設(shè)計，這樣的產(chǎn)品，也就鉑雅苑才有。

產(chǎn)品與 鉑雅苑 類似，命運(yùn) 也 雷同。

在貝殼上，這個被稱為“全景艙”的大平層，至今二手房單價也只有1萬左右，620萬就可以拿下。

▲圖源貝殼

鷺湖宮沒踩準(zhǔn)城市發(fā)展方向，是最大的原因。

所在區(qū)域，不是城市主要發(fā)展方向，加上國色天鄉(xiāng)板塊以樂園為主要產(chǎn)業(yè)，形成旅游為主業(yè)的板塊。

一個不在風(fēng)口上的大盤，起了個大早卻趕了個晚集。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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