樓盤報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

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2.8萬套！

3月，成都二手房成交數(shù)據(jù)出爐 ，大大超過此前市場(chǎng)預(yù)期。

就像當(dāng)年鮑威爾創(chuàng)下9.74秒百米世界紀(jì)錄，所有人在討論，人類何時(shí)能跑進(jìn)9.7秒大關(guān)時(shí)，神一樣的博爾特劃出一道閃電——9.58秒！

▲2.8萬套，3月二手成交量創(chuàng)記錄

3月，成都樓市最大懸念是，二手房成交量能否突破“2萬套”大關(guān)！

要知道，成都二手房成交記錄還是今年2月，剛創(chuàng)下的1.9萬套。

就在一年多前，全年二手成交量才5萬套上下，如今單月可抵得上2021年半年業(yè)績(jī)。

從事二手房交易的老鐵們，一定會(huì)感慨，來得早不如來得巧。

那么，激情過后，成都二手房是否還會(huì)持續(xù)放量？對(duì)新房會(huì)帶來什么影響？成都的上限又在哪里？

01

我們?cè)治鲞^，2月份的1.9萬套，一定不是頂。

原因有很多，這里主要說兩點(diǎn)：

第一，2月是年后第一個(gè)月，每年都是相對(duì)低點(diǎn)。

第二，2月畢竟只有28天，更重要的是價(jià)起來之后，更多人參與進(jìn)來，市場(chǎng)才算真正回暖。

預(yù)料到會(huì)破2萬，但沒有想到破得這么早，幅度這么大。

▲春節(jié)后，二手房成交快速反彈

從數(shù)據(jù)來看，破2萬套，在3月23日已經(jīng)完成。截至3月底，二手房成交到了2.8萬套。

我們來看看，最近兩周每天的成交數(shù)據(jù)。

周一（3.20）：1715套

周二（3.21）：1415套

周三（3.22）：1345套

周四（3.23）：1302套

周五（3.24）：1206套

周一（3.27）：1558套

周二（3.28）：1108套

周三（3.29）：1121套

周四（3.30）：1289套

周五（3.31）：1011套

每天有上千套的成交量，每周成交量都在6千套以上，這樣熱鬧的場(chǎng)面，前所未有。

02

為何來得這么猛？

如果再用城市分化、人口流入、政策利好去解釋，其實(shí)有些乏力。

因?yàn)椋@些因素是長(zhǎng)期存在的，以前也有。

只有金融政策，算是短期因素。

金融起到的短期刺激作用十分明顯，比如，最近貸款的起貸年齡普遍放寬到了69歲，還貸年齡甚至可以到90歲，這讓一部分，沒有貸款資格的人，有了貸款的可能。

▲放寬貸款年齡，激活購買力

還有一個(gè)比較重要的因素。

我們走訪了部分中介，了解到，去年之前，20年以上的老破小，銀行是不能貸款的。銀行考慮到風(fēng)險(xiǎn)，貸款人一旦違約，老破小拍賣不出幾個(gè)錢，將來成為不良資產(chǎn)。

但是政策環(huán)境變了，如今從上到下整體支持房地產(chǎn)，老破小也能貸款。

現(xiàn)在部分銀行對(duì)房齡沒有限制，一些30年以上房齡也可以貸款。

大家都知道，成都掛牌的18.3萬套二手房，房齡10年以上的占到了70%左右。

▲老破小成交易主力

老破小能貸款，對(duì)于二手房的流動(dòng)起到很大作用。

這個(gè)政策去年就開始有，為何今年成交量才明顯上升？

答案是，市場(chǎng)有滯后性。

一些房東，今年甚至都還不知道貸款政策改變，市場(chǎng)的反應(yīng)總是會(huì)滯后政策的。

03

可能你會(huì)問，金融政策，全國(guó)基本一致，甚至好多地方比成都還要寬松，成都為何能跑出“獨(dú)立行情”？

這要?dú)w結(jié)于“量?jī)r(jià)齊漲”，促進(jìn)更多人下場(chǎng)。

▲成都高新區(qū)某樓盤

說到底，老百姓都不想當(dāng)韭菜。無論你說市場(chǎng)多好，要讓大家掏錢買房，一定要看到實(shí)實(shí)在在的好處。

這個(gè)好處是什么？就是房?jī)r(jià)還在漲。

畢竟，過去這些年，我們是經(jīng)歷了下跌周期，經(jīng)歷過樓市毒打。

遭遇過下行周期的人，出手會(huì)謹(jǐn)慎很多。

所以，大多數(shù)人的策略是，不見兔子不撒鷹。

就是要眼睜睜看到，房?jī)r(jià)還在漲，才會(huì)出手。

所以，成都14連漲的房?jī)r(jià)，新房、二手房雙雙漲幅全國(guó)第一的數(shù)據(jù)擺在那里。（往期鏈接： ）

▲成都房?jī)r(jià)14個(gè)月連續(xù)上漲。來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

這才是老百姓見到的“兔子”。

晚點(diǎn)下場(chǎng)沒有關(guān)系，雖然可能錯(cuò)過機(jī)會(huì)，但也避免不確定性帶來的損失。重點(diǎn)是市場(chǎng)確立了向上這條大陽線，這才是成交井噴的原因。

04

二手房還有個(gè)最大的特點(diǎn)是，和新房已經(jīng)是完全兩個(gè)市場(chǎng)。

成都某中介公司數(shù)據(jù)顯示，二手房成交中，150萬以內(nèi)的占據(jù)了80%。

這個(gè)數(shù)據(jù)很值得思考。

這些年，新房市場(chǎng)平均面積在125平米左右，房?jī)r(jià)在2萬-3.5萬之間，主城買新房總價(jià)基本都在250萬以上。

▲來源：成都房經(jīng)協(xié)

成都房經(jīng)協(xié)數(shù)據(jù)顯示，去年90平米以下戶型的成交占到了60%左右，是成交的絕對(duì)主力。

所以，新盤就沒有適合剛需的產(chǎn)品，剛需只有去二手房市場(chǎng)買。

完全被擠壓出的剛需，成為二手房市場(chǎng)最大的買家。

因此，我們可以看到，二手房雖然井噴，但是新房成交量并沒有“爆發(fā)式”增長(zhǎng)，和去年仍然基本持平。

05

3月成交2.8萬套，接下來是否還會(huì)突破3萬套，繼續(xù)沖高？

這一點(diǎn)，我覺得要十分謹(jǐn)慎，沖高3萬套可能性不大，接下來的走勢(shì)，成交量反而或?qū)⒂行》芈洹?/strong>

小幅回落并不意味，二手房成交轉(zhuǎn)涼，只要保持在2萬套左右，對(duì)于成都來說，已經(jīng)是非常好的市場(chǎng)。

為什么很可能回落。

一是，此前觀望的人群，最近跑步入市的比較多，消化不少購買力，帶來最近幾個(gè)月市場(chǎng)的井噴。

二是，現(xiàn)在二手房也不便宜，漲了不少，這一點(diǎn)很重要。

買的人多，二手房最近也漲了一波，上個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，成都二手房同比上漲了9.2%，隨著價(jià)格上漲，交易雙方陷入又一個(gè)博弈階段。

▲成都高新區(qū)某樓盤

從中介的反饋來看，最近兩個(gè)月，二手房的確漲價(jià)比較多。原因也不完全是房東提價(jià)。

比如，某小區(qū)便宜的房源都被賣掉了，現(xiàn)在剩下的都是掛牌價(jià)比較高的，這并非房東突然漲價(jià)，而是之前一直就掛這么高的價(jià)。

所以，二手房這波成交放量很有可能會(huì)告一段落，還想繼續(xù)高位走量，將會(huì)比較困難。

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