3月，重慶樓市并沒有持續(xù)春節(jié)后的好勢頭。

根據(jù)銘騰數(shù)據(jù)顯示，最新一周，單周成交量環(huán)比下滑40%。1-3月，重慶樓市成交呈倒V型趨勢，國內有如此特征的城市不在少數(shù)，不乏一線城市，例如廣州，3月樓市上訪與成交持續(xù)走低，南京、珠海等二線城市也是如此。

早前，渝商聯(lián)曾預測今年整體成交會有20%的提升，除此之外，今年樓市成交會進一步分化，會出現(xiàn)在波動中持續(xù)走好的城市例如成都，也會出現(xiàn)在波動中起色不大的城市例如重慶。

同為雙城經(jīng)濟圈的核心城市，重慶與成都為何有如此懸殊？

渝商聯(lián)智庫綜合業(yè)界觀點認為，拋開雙城城市競爭力和市場吸附能力不談，但就重慶樓市而言，較大的結構性矛盾是主因。這主要分為，居民收入與房價的矛盾、樓市供應特點與居民區(qū)域偏好的矛盾。

重慶樓市分水嶺，主要體現(xiàn)在2021年。2021年之前，重慶主城對區(qū)縣的吸附能力很強，重慶依靠區(qū)縣-主城“內流動”保持高位成交。

三年疫情，造成此類需求大幅下滑，在疫情影響下，樓市出現(xiàn)波動性向下的輿論導向，部分需求被抑制了。因此，今年2月有一輪市場回暖，主要還是鼓勵性政策激發(fā)了這部分被抑制的需求。

此外，真正的剛需正在大量銳減，也是重慶地產(chǎn)圈的普遍憂慮。

重慶剛需房總價，20年來每5年一個梯級，從30萬元、50萬元、100萬元到150萬元持續(xù)遞增。過去20年，超過70%的購房居民第一次做10年及以上期限按揭。他們對長期按揭有著親身體驗：收入不能減少、不能長期失業(yè)、家庭支出計劃性更強，所有計劃均圍繞每月到期的銀行還款額展開。

目前重慶剛需標準是150萬元，想要在主城購房置業(yè)，要有50萬元的可支配現(xiàn)金，還要有長達30年月供4100元的房貸。根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年人均年可支配收入3.57萬元，意味著夫妻一年可支配收入7萬元，需要用5萬元去還貸，這樣的壓力無疑是巨大的，剛需銳減的核心原因是高房價不能與收入相匹配。

另一方面，與剛需背道而馳的是，重慶樓市開始患上“大城市病”，重慶5大商圈住宅用地相對飽和之后，住房則是在政策性新區(qū)扎堆供應，其實并沒留給剛需更多選擇。除了軌道交通，能半小時通達核心商圈的交通工具幾乎沒有，配套的完善也需要很長的過程，過去的便捷理論與實際情況差距很大。

“總的來說，今年重慶樓市成交會有小幅度的增長，想要達到過去的水平很難”。重慶某知名代理公司老板認為，隨著疫情管控的放開，消費市場會持續(xù)回暖，作為消費類的大宗交易，恢復的過程相對漫長。

在市場信心、就業(yè)形勢、收入預期都不穩(wěn)定的情況下，樓市成交要持續(xù)向好，都比較困難。短中長期的市場反應，是各不相同的，預期也應不一樣。所以短期數(shù)據(jù)環(huán)比下滑，是很正常的現(xiàn)象，把3、4月份的成交，作為全年正常的成交狀態(tài)來做彈性貨值的推出，更有利于達到供需平衡。

他認為，樓市不可能回到過去了，但好在高層一直有著激活樓市的信心和行動。近日，央行今年首次降準，中國人民銀行宣布，決定于3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分比。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.6%，市場預計會釋放流動性6000億元。

根據(jù)經(jīng)驗來看，本次流動性資金絕大多數(shù)會進入地產(chǎn)領域。對于房企而言，這是搶錢的好時機。

萬科璞園

在過去，海外發(fā)債融資有認購踴躍、利率低、資金使用靈活等優(yōu)點；而在去年短短的一年時間里，因受眾多房企扎堆違約的影響，海外發(fā)債票面利率從過去平均3.5-3.8%的水平，驟升到了5.5-5.8%。同時，國內持續(xù)調低利率，使得國內外利率市場形成了巨大的剪刀差。

多家優(yōu)秀房企例如龍湖、萬科，開始減少國外貸款轉奔國內。前不久萬科宣布，150億元定增融資加快發(fā)展，龍湖新任財務官趙軼在業(yè)績發(fā)布會談到，加大國內銀行貸款，加大經(jīng)營性開發(fā)貸款的年度計劃。

盡管有了好的融資形勢，但并不意味著房企可以放開步伐。事實上，樓市倒春潮的出現(xiàn)，極大考驗房企對當下市場的解讀能力和應對能力。2月市場稍有起色，有些媒體就過度喊漲，讓有些房企加快了供貨計劃，節(jié)奏不把握好，只會讓供需進一步失衡，庫存持續(xù)增加。