【案例三】：原告李某與被告李某玲共有糾紛一案

——承租人沒(méi)有戶口且長(zhǎng)期不居住，為何法院仍判決征收補(bǔ)償款全部歸其所有？

[爭(zhēng)議焦點(diǎn)]：

承租人注銷戶口或戶口遷離本市是否自動(dòng)喪失承租人資格？

[審理法院]：上海市第二中級(jí)人民法院

[房屋性質(zhì)]：公房

[律師代理]：被上訴人李某玲

[案情簡(jiǎn)述]：

上訴人李某是被上訴人李某玲的侄女，李某未成年時(shí)曾與父母獲配公房，后把戶籍遷入系爭(zhēng)房屋，也未實(shí)際居住。系爭(zhēng)房屋原系李某玲父親的公房，父親過(guò)世后于1998年把承租人變更在自己名下。之后，李某玲由于再婚嫁給臺(tái)灣人，在2000年時(shí)候注銷戶口成為臺(tái)灣地區(qū)公民。系爭(zhēng)房屋長(zhǎng)期處于出租狀態(tài)。

2022年，系爭(zhēng)房屋列入舊改征收范圍，獲得征收補(bǔ)償款300萬(wàn)元。李某向楊浦法院起訴，認(rèn)為李某玲長(zhǎng)期定居臺(tái)灣，早已注銷戶口，實(shí)際上不具有簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的資格，且享受過(guò)福利分房，不應(yīng)享有征收利益，據(jù)此主張系爭(zhēng)房屋征收補(bǔ)償款全部歸自己所有。

楊浦法院認(rèn)為，承租人一般以公房管理單位的登記為準(zhǔn)，李某對(duì)承租人身份提出異議，但變更承租人時(shí)李某系未成年人，且根據(jù)相關(guān)規(guī)定中確定承租人的順位，李某玲優(yōu)先于李某，同時(shí)，李某玲去往臺(tái)灣，系爭(zhēng)房屋由李某玲出租，長(zhǎng)達(dá)二十多年的時(shí)間里，李某也從未提出主張，故李某對(duì)此的意見(jiàn)，不予采納。李某玲作為承租人，雖為臺(tái)灣地區(qū)居民，仍屬中國(guó)公民，應(yīng)享有征收補(bǔ)償利益。綜上，判決征收補(bǔ)償利益應(yīng)由李某玲取得。

一審判決后，李某不服提起上訴。認(rèn)為根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行<上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則>若干具體問(wèn)題的意見(jiàn)》（滬房管規(guī)范征[2012]9 號(hào)）規(guī)定，承租人戶口遷離本市的，有本市常住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體。因此，李某玲作為原承租人戶口已注銷，不符合承租人資格，其僅作為簽約代表簽訂征收協(xié)議，不應(yīng)作為承租人享有征收補(bǔ)償利益。

被上訴人李某玲雖然一審獲得了勝訴，但對(duì)方二審更換了知名律師，且上訴理由看似有理有據(jù)，來(lái)勢(shì)洶洶，其也有需要獲得更專業(yè)更資深律師的有力支持，來(lái)迎接決定結(jié)果的最后一戰(zhàn)。于是，通過(guò)朋友介紹聯(lián)系上頭 條號(hào)“舊改征收律師”團(tuán)隊(duì)雷敬祺律師，經(jīng)過(guò)雷律師對(duì)案情的分析和梳理，李某玲充滿了信心，甚至表示“信任您，就是輸也是值”，于是很快與我們確定了委托關(guān)系。

我們接受委托后，經(jīng)過(guò)團(tuán)隊(duì)討論確定了“上訴人李某不符合系爭(zhēng)房屋同住人認(rèn)定條件，無(wú)權(quán)主張分割征收補(bǔ)償利益，本案的征收補(bǔ)償利益應(yīng)由被上訴人李某玲取得”的代理觀點(diǎn)，并據(jù)此展開(kāi)了充分論述，有理有據(jù)，最終獲得法院認(rèn)可。

[法院判決]：

二審法院審理后認(rèn)為，針對(duì)上訴人李某提出的法律規(guī)定及觀點(diǎn)，但本案中，在李某玲因臺(tái)灣定居注銷本市戶口之后，不存在變更承租人的事實(shí)，故該規(guī)定不適用于本案，不能據(jù)此認(rèn)定李某玲戶籍遷離本市后自動(dòng)喪失系爭(zhēng)房屋的承租人資格。李某玲在系爭(zhēng)房屋征收前即已經(jīng)成為承租人，即使其因定居臺(tái)灣而注銷本市戶籍，其仍然屬于中國(guó)公民，作為出租人的物業(yè)公司也未變更房屋租賃權(quán)，故上訴人關(guān)于李某玲不能認(rèn)定為承租人的主張，本院不予采納。

據(jù)此，判決駁回上訴，維持原判。

最終，被上訴人李某玲分得了系爭(zhēng)房屋全部征收補(bǔ)償款，我方獲得完全勝訴。

[律師分析]：

（1）關(guān)于承租人的征收補(bǔ)償利益問(wèn)題。

承租人在公房中往往處于優(yōu)勢(shì)地位，不同于同住人要求那么嚴(yán)格，法律甚至有規(guī)定承租人可以適當(dāng)多分，承租人可以享受多次享受福利政策等。本案中，承租人雖然沒(méi)有戶口，但也不會(huì)導(dǎo)致自動(dòng)喪失承租人身份，在其他人不符合同住人認(rèn)定條件時(shí)，征收補(bǔ)償利益自然歸承租人一人所有。

（2）關(guān)于“中國(guó)公民加入外國(guó)國(guó)籍或移居境外后是否繼續(xù)享有公房承租權(quán)？有無(wú)簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的主體資格？”問(wèn)題。

這是本案延申出來(lái)的一個(gè)問(wèn)題。雖然法院認(rèn)為臺(tái)灣仍屬于中國(guó)公民，但假設(shè)承租人已經(jīng)加入外國(guó)國(guó)籍，應(yīng)如何處理？《上海市房屋租賃條例》第七條規(guī)定房屋承租人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人或者其他組織。上海高院研討會(huì)傾向性意見(jiàn)也認(rèn)為：現(xiàn)行法律法規(guī)未規(guī)定加入外國(guó)國(guó)籍或者遷居境外就喪失公房承租權(quán)，故不宜排除中國(guó)公民加入外國(guó)國(guó)籍或移居境外后的簽約主體資格。